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租購同權住房制度是什么意思_什么是租購同權？
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租售同權如同一顆“炸彈”一般，把整個樓市震了又震。對于買不起房的剛需，又想讓孩子擇優選擇好的學校的這批人，這則消息是大好消息啊。下面跟著百瑞小編一起來了解一下租售同權是什么意思2017？什么是租購同權？
近日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。值得注意的是，該《工作方案》提出了中國住房租賃史上具有里程碑的一條措施：租購同權。
那么，租售同權是什么意思2017？什么是租購同權？
廣州租房新政“租購同權”是指凡是具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，都可由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。
租購同權有哪些好的方面的影響？
1.緩解了人們的買房熱情
曾經何時，多少父母，就是為了一套學區房，唏噓不已。不少人買房和換房的目的是為了孩子的教育，現在廣州既然不要買房就可以享受到教育了，那房子還換嗎？
2.進一步確立租房體系的地位
租房的價值不差于買房，那么在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發揮其作為租賃房資源的重要性。
3.對于人才來說可能格外重要
在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢想的南漂、北漂因為無法給孩子一個好的教育資源而出走呢？一旦，租房確權，那么對于人才的吸納將是顛覆性的影響。
所以，從廣州的壯舉政策來看，中國的買房終于和教育資源脫鉤了，沒有房，小孩照樣可以上學了。這絕對是一次歷史創舉，具體未來的影響可能遠超我們的想象，但絕對是我們現在無法估量的。
租購同權政策率先在敢為天下先的廣州引爆，瞬間被各個媒體熱聊，大江南北都進入熱議狀態，至今已經半個月了，一直還是很熱，有支持歡呼的，也有質疑觀望的。
毫無疑問這個政策對于破局當前的房地產交易市場是革命性的措施，如果實施，估計會有極大沖擊。
當然租購同權能否實施關鍵在于能否足夠同權，目前無論廣州還是其他城市提出了租購同權，但是都沒有出細則，到底同哪些權，如何確保同權。
這些問題不解決，那么買房或者租房的核心擔憂不會解決的，那么租購同權落地效果也就可能打折扣
租購同權”是指通過立法,明確租賃當事人權利義務,保障當事人合法權益,建立穩定租期和租金等制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
“租購同權”一方面是刺激租房市場,吸引更多的社會資本進入住房租賃領域,增加租賃住房的供給,緩解住房壓力,保障民生,從而起到穩定房價緩解土地供應壓力的作用。另一方面,全面普及可增強大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力,拉動城市消費經濟增長,提高城市人口紅利。
以我在商業地產業從業七年的經驗，下個結論：短期內，對樓市沒有任何影響；長期看，要看其他政策配合。
消息發布后，我作為房地產從業人員，朋友圈已經被刷爆，各路中介同行欣欣向榮，轉發公眾號評論什么“重磅炸彈，學位房要漲！”
我看都是胡說八道，只是忽悠你買房。
租房也能享受學位，這個政策，廣州越秀區早就有類似的，沒算是多新政。中國很多其他城市也有差不多的，根本就不重磅也不罕見。
這個政策落實的最大阻礙，房東和房客都有。
兩大阻礙在于：
1. 房東不愿意簽這么長的租約；
2. 租客不愿意承擔學位帶來的相應租金溢價。
一個一個來：
先說【房東不愿意簽這么長的租約】。
房東租出去的房，通常都是投資房。投資，肯定不是看租金收益，而是看房屋轉手倒賣的差價。如果一個租客要用學位，通常可能占用學位6年，至少需要和房東簽租約5-6年。
雖說房地產銷售法則是“買賣不破租賃”，你賣了房子，這個租約依然保留繼承給下家業主。但是一旦一個房子捆綁上了長達五年的租約，學位還被占用了，這個房子幾乎也就賣不出去了。
目前一線城市的房價，基本上三年一個輪回，一年大漲，兩年橫盤。5-6年的租約，幾乎上要橫跨兩個房價周期，5-6年內，市場變數很大。房東很可能在一兩年后將房屋出售變現。然而一旦這種簽了長期租約還被占用學位的房，房東出售時，基本上會直接和兩大接盤群體說再見了——第一是自用客群體、第二是學區房剛需客。
說【自用客】——本來小兩口想買來自住，結果你這房子還有五年的租約沒完，那到底是住還是不住？
說【學區房剛需客】，有人也許有房，但學位不好。買個學區房就是為了給孩子落戶上學位，然后你告訴我這個學位被租客占用了？還有誰會買？
那么，僅有能接盤這種帶租約房產的客戶，只有一種——
購買房產不為自住，希望獲取租金收益的投資客戶。
然而，廣州優質學區的中心區住宅，投資收益率已經低的令人發指，五百萬的房子一個月七千就能租下來，兩百來萬的房子一個月三千就租的到，投資回報率差不多就是可憐的1.5-1.8%。租70年搞不好都回不了本，根本就沒人蠢到買房子是為了賺租金。
何況，一個學區房最重要的資產價值，就體現在學區，你把學區占了，還剩下多少價值？還有什么投資意義？
我的一個朋友，目前在做民宿租賃，盈利模式是：租下一批老舊民宿，簽訂五年長約，然后給民宿全面裝修改造，變得更加舒適，然后統一運營，租給上班白領。在五年長約里，房東收到了更高的租金，他們賺取了包裝溢價，白領租到了好住的房子，真是和諧共贏。
然而這個模式很快發現硬傷：沒人愿意跟你簽訂五年的租約。
房東總會想，萬一五年后我用到這個學位怎么辦？萬一五年內我想給賣了移民怎么辦？他們頂多愿意簽三年，就不錯了。
而只簽3年，我朋友的公司就不舍得投入裝修了——我辛辛苦苦給你重新裝修，打理的漂漂亮亮，然后到了三年你把房子收回去了，豈不是白賺了我的裝修？
我給朋友出主意：去找那些廣州城中村的拆遷后村民回遷房，都是小產權，非商品性質，沒法出售。
然而就這，房東都不干——他們擔心萬一五年后房租大漲了呢？我現在跟你簽約五年，豈不是虧了。
所以這事兒房東談不攏。
再說【租客不愿意承擔學位帶來的相應租金溢價】。
剛剛說了，一個被占學位還簽了長約的房子，很不好賣的。房東銷售的時候，只能折價銷售。
折價多少吶？
在我現在住的小區，學位是越秀區省一級小學學位，這個小區賣樓的時候，也有一些業主的孩子在上學，占用了學位，往外賣的時候，就要便宜。根據我跟中介聊天，這樣的房子，一般可以便宜10%。
以這個小區里最小戶型40方，總價兩百多萬的戶型計算，這個折價，都已經去到了20多萬。也就是說，這個學位，至少是值20萬塊錢的。大戶型還要更貴。
那么，因為你占了房東學位，人家房子貶值了20萬，房東只可能接受你在租房的時候，在租金里把這20萬找回來，所以要收一個非常高的租金溢價。
也就是，理論上，房東就算不讓你住房子，單出租這個學位，就值20萬。
房客愿意花20萬租個學位么？
租客一想，媽蛋，你要收我20萬？？那我不如去私立學校，或者交贊助費。
這20來萬租價如果攤分到6年里，每個月額外產生的租金就是3000塊，而這個房子本身租金也就3500，讓租客花6500租本來3500就能租到的房？租客不樂意。
事實上在越秀區，之前由于有類似政策，已經有租客嘗試著找中介和業主商量租房落學位，但是我從沒聽過有一例成功（也許有但我沒聽說過），主要的原因就是租金談不攏。租客往往想加個幾百就落學位，房東覺得租客在逗他。
這就是：租客不愿意支付學位帶來的溢價。
而且，假設有房東和明事理的租客達成了妥協，大家紛紛租房落學位，還是存在巨大問題——
根本就沒有這么多學位。
現有的學位房，很明顯學位的使用并不是百分百的（比如我住的這套就沒占用），一旦后來大家都租房落學位，就會造成，本來不會占用學位的學位房，現在都有人利用學位來上學了，學位根本不夠用。
那誰來上學？
肯定還得排號。
那豈不還是自有住房的優先、住的久的優先、有本學區戶籍的優先。
當然，以上是【短期影響】，短期內，這個政策，沒有任何卵用。
長期來看，可能又會存在變化。
商院學生的《微觀經濟學》第一學期的課程就會教：即使是剛需，在時間上拉長以后，也會變得越來越彈性需求。
好比明天突然汽油費翻倍，也許還是有不少人照常忍痛開車上班，但一旦這種汽油費翻番的現象長久持續，就有不少人改變心眼：開始騎共享單車、或者鄰里共享汽車出行、或者去搭乘公交。
在這里，原本可能是剛需的汽油，時間一長，也就開始變得彈性。
學位房也一樣，短期之內這個政策沒用，但隨著時間拉長，如果政策能配合到位，學校會緩緩增加學位，擴大編制；也慢慢會有租客愿意支付學位租金溢價，和業主達成共識。
然而這些變化，恐怕要在幾年后才能緩慢出現改觀，你敢賭幾年后的房價？
而且，如我剛才所言，如果中國一線城市租金回報還是像今天這樣嚴重低下，房產投資者主要投資回報不是靠著租金收入，而是靠著房產自身的升值，那么這種“簽長約、占學額”的模式，很難在廣大中小業主中推行。
當然，還有轉機，那就是——
目前一線城市的土地出讓模式出現了轉變，未來開發商很可能自持很多物業，不進行出售，只進行租賃。那么這一部分供應，由于反正都是長期自持對外租賃，不會涉及未來買賣（或者買賣也是通過整體項目股權交易，不會單賣一兩套房）；那么這些發展商自持租賃的居住型物業，為了提高租金，會更傾向于幫租客搞定學位，而且簽了長約，也保障了開發商未來的現金流。
目前的土地出讓模式轉變是：原先，土地招拍掛市場遵循的是“價高者得”原則；現在，政府通常不再采取單一看價格的方法來進行土地出讓，而是開始采用“限價格+竟配建+競自持+搖號”的辦法出讓土地。
也就是：當土地拍賣到一定金額后，不再進行加價，而是希望開發商保證自己長期運營其中一部分物業，對外租賃，不許銷售（不給發預售證），這一自持比例越高，開發商越能拿到地。
這種辦法可以確保開發商在這個區域長期經營，不會賣了房子就跑，從而促進區域繁榮發展。
最典型也最夸張的案例，是在今年上半年，萬科拍到了位于荔灣區的廣信花地灣地塊，宗地價格突破了可怕的500億，更可怕的是：100%全部自持，一套也不賣，全都自己運營，對外出租。
如果這個模式落實下去，未來會有很多開發商持有大量物業，對外租賃，從而改變地產走勢。
也許房價整體租金會有所提高，由于整體運營，也改善了大家的居住環境，政府搞不好也愿意為這些項目搭配適合數量的學位。那么或許會起到一定平抑學位房上漲趨勢的作用。
不過，現在啥都沒確定，不要想多。而且，我朝每次政府換班子，政策都要變上一變，這個政策能否持久，十分可疑。看你敢不敢賭。
而且，你猜什么時候能落實呢？
算你今年拿地，一般也需要2-3年后蓋好入市，開發商的自持物業才能進入到地產市場中來。而光一塊地，沒用，要形成規模效應，至少得是每個主要中心區都有若干個開發商自持小區，全面鋪開，很可能超過5年還不成規模。
總之，單是這條政策，短期之內沒卵用，長期必須有政策配合，配合不到沒卵用，配合到了換了班子搞不好還是沒卵用。
總之我傾向于：現在這還是個噱頭，大家該咋咋地，不要被中介刷屏的朋友圈蒙了心，當你要買房的時候，有房東拿出這個政策告訴你房價要漲，所以要讓你加價買。
請把我這篇文章，甩他一臉。
The end
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更新補張圖，我把這篇文發到自己朋友圈， 朋友就微信發來朋友圈里發出來的廣州中介廣告，跟我文中估算的費率非常一致：
現在問題來了，大家就算達成共識，紛紛交了42守在學校邊上。然后，沒排上號——
先問房東：這42萬，給退么？
再問房客：你明知道租了也不能百分百保證入讀，那這42萬，還交么？
什么是租購同權，今年3月，住建部有關負責人在國新辦發布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購同權”。
謝謝邀請！
1、租購同權，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。
2、利弊：
2017年11月28日，繼12個試點城市后，江西，以全省之名宣布加入“租購同權”行列。這背后的影響巨大。
首先可以理解下“租購同權”政策。顧名思義，即房屋持有人和承租人享受同等的就業、教育、醫療衛生、計劃生育、文化體育等公共服務權利。該政策的提出，源于2017年7月，住建部的一紙文件，正式鼓勵各地加快發展住房租賃市場。這與十九大中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”的定位是一致的。
再來看看江西這次提出“租購同權”的具體做法。
一、保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。
租購同權！租房子女就近入學。保障承租人享受同等公共服務權利。有本地戶籍或已申領居住證，并且以租賃住房為唯一居所的房屋承租人，享有就業、教育、醫療衛生、計劃生育、文化體育等公共服務、權益和便利。各地、各相關部門要制定房屋承租人享受以上公共服務、權益和便利的實施細則。
可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房（含公共租賃住房）的，可按規定提取夫妻雙方住房公積金支付房租。
確保租賃房屋安全健康。保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環保監督、燃氣消防安全管理，確保租賃住房室內環保、安全，達到居住標準。
房屋出租人不得單方提高租金標準。保護承租人的穩定居住權。租賃合同期限內，房屋出租人不得單方提高租金標準，不得隨意克扣押金，無正當理由不得解除合同。依法規范租期和租金，保障承租人長期、穩定的居住權益。
未經出租人同意不得轉租。保護出租人權益。承租人應當按合同約定履行義務，包括交納房租，自覺繳納水、電、氣等費用，愛護房屋內家具、電器等設施設備等。未經出租人書面同意不得轉租。承租人不得利用租賃住房從事違法犯罪活動。
二、大力發展住房租賃企業。
鼓勵有條件的設區市成立住房租賃發展投資公司。鼓勵住房租賃企業發展。建立健全住房租賃企業備案制度。加大對住房租賃企業金融支持。
三、增加租賃住房有效供應。
鼓勵建設合理規模的租賃住房。將有住房只租不售。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計相關規范改造為住宅出租，鼓勵將符合安全、消防、衛生、環保等條件的公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源委托給租賃服務企業管理。
最后具體分析下這些做法背后的意義。
一、“租購同權”后，外地租客子女是否可以就近上名校？
關于這個問題，我們需要理解下相關的“限制因素”。
首先，房屋承租人需首先滿足條件：所租賃的住房為唯一居所。即為就近上名校，在附近租房，但家中原有住房的，是不滿足條件的。
其次，就近入學與當地教育部門推出的入學順位直接掛鉤。即要先看名校的名額。以南昌為例，共分為六類生源：第一：適齡兒童及其父母戶口在學校學區范圍內，且戶主為其父或者其母，家庭實際居住地(房屋產權所有人為其父或母或適齡兒童生本人)同時屬于學校學區范圍內。第二：適齡兒童及其父母戶口在學校學區范圍內，戶主為其祖父母或外祖父母，實際居住地(房屋產權所有人為其祖父母或外祖父母)同時屬于學校學區范圍內，且該適齡兒童及父母在城區無房產。 第三：適齡兒童及其父母戶口不在學校學區范圍內，但家庭實際居住地(房屋產權所有人為其父或母或適齡兒童本人)在學校學區范圍內。第四：適齡兒童及其父母戶口(含集體戶口)在學區范圍內，實際居住地為租借房(憑房屋租賃合同等材料)屬于學區范圍內，且該適齡兒童及父母在城區無房產。第五：適齡兒童及其父母戶口(含集體戶口)不在學區范圍內，實際居住地為租借房(憑房屋租賃合同等材料 )屬于該學區范圍內，且該適齡兒童及父母在城區無房產。第六：適齡兒童及其父母戶口不在南昌城區范圍內，但實際居住地為租借房(憑房屋租賃合同、居住證等材料)屬于學區范圍內,且該適齡兒童及父母在城區無房產。
而其中，第4、5、6類均為租住房的情況，要在滿足前3類的情況下，有名額富余，才能給承租者的適齡兒童入學。一般來說，名校名額比較緊張，或許輪不到第4、5、6類生源。但會調整到其他學校就讀。即租房上名校的希望，其實并不大。
二、“租購同權”后，名校附近房屋的租金會不會大幅提高？
有業內人士分析，只要優質教育資源不平衡，就會帶來優質學位房屋的高溢價。因此，如果“租購同權”沒有相關的限制性政策，可以預計優質學位房屋租金將出現不同程度的波動。一名房地產專家甚至認為，“租購同權”推行的過程中，租房人和房東如何理性看待房租是一個問題。
為此，江西省政府明確提出：各市、縣人民政府要切實承擔起促進住房租賃市場發展的主體責任，明確房屋租賃管理部門，建立溝通協調機制，齊抓共管、形成合力，確保各項工作措施落到實處，共同推進有關工作。即要加強政府在政策推行上的監管職能。
建設住房租賃信息服務和監管系統。房管部門要會同有關部門共同搭建住房租賃信息服務和監管系統，提供便捷的租賃信息發布服務。推廣線上線下租賃服務一體化，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。推行統一的住房租賃合同示范文本，逐步建立住房租賃合同網上簽約備案制度，推進與不動產、公安等部門間信息共享。發揮住房租賃信息服務和監管系統功能，加強住房租賃市場監測，為政府決策提供數據基礎。
保障信息系統建設資金。各市、縣政府應將住房租賃信息服務和監管系統建設資金納入本級地方財政預算，確保2017年底資金到位，2018年6月底前并完成住房租賃信息服務和監管系統建設。
優化審批程序。落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序，建立快速審批通道，探索實施并聯審批。
加強租賃住房人員信息、治安和信用管理。公安機關按規定將登記的非本地戶籍租住人員信息接入流動人口信息管理系統，實現對房屋承租人有效管理。要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。加強住房租賃信用管理，按規定實行多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
住房租賃管理重心下移。充分發揮街道、鄉鎮，尤其是居民委員會和村民委員會等基層組織的作用，加強對住房承租家庭和人員的管理，推行住房租賃的網格化管理；街道辦事處、鄉鎮政府要將化解房屋租賃糾紛納入人民調解機制，妥善解決矛盾和問題。
