房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證(或現(xiàn)售備案證書)前，需先到價格主管部門(發(fā)展改革局)辦理銷售價格備案。備案價格允許在適當區(qū)間浮動，但增幅不得高于本項目同類型新建商品住房前1個月實際成交均價的5%;沒有前期價格的，備案價增幅不得高于周邊地塊同類型新建商品住房近1個月實際成交均價的5%。實際銷售價格相比備案價格出現(xiàn)下浮的，下浮幅度不得超過15%。

不是五證齊全就可以辦理房產(chǎn)證的，五證取得后開發(fā)商就可以預(yù)售房屋了，目前市面上大多房屋都是期房，還未建成。辦理房產(chǎn)證需要房屋通過竣工驗收，業(yè)主繳納契稅、印花稅、工本費等，辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)商提供大量房屋資料如規(guī)劃許可證、開工證、竣工證等。依照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房的交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由買受人提供辦理房屋的權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)主管部門。需要注意的是，如果房屋處于貸款中，不動產(chǎn)權(quán)證需要在貸款銀行抵押。

購買商品房時有五證齊全時才比較保險

我們常說的五證是指：土地使用證，土地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)劃許可證，施工許可證，預(yù)銷售許可證

預(yù)銷售許可證又分為銷售許可證和預(yù)售許可證，這兩個證是有區(qū)別的

預(yù)售許可證和銷售許可證都是房產(chǎn)管理部分簽發(fā)的，有了這兩個證其中的一個房產(chǎn)才能銷售，才是合法的，才是有保障的

銷售許可證是指商品房蓋好以后就是現(xiàn)房的時候銷售，房管部門給頒發(fā)的

預(yù)售許可證是期房，才達到投資的一定比例以后就可以售賣了，這時候房產(chǎn)管理部門給頒發(fā)的就是預(yù)售許可證

預(yù)售許可證是預(yù)售期房的（未建設(shè)好的房子）

現(xiàn)售許可證是銷售已經(jīng)建設(shè)完成的房子（通過竣工驗收的房子）

商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。 　　商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：

1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件；

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；

4.已通過竣工驗收；

5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；

6.物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。 　　而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設(shè)工程開工證；5.已投入的工程建設(shè)資金達到總投資的25％以上；6.施工進度和竣工交付時間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。

區(qū)別一：適用對象不同 房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標志。而商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標志。 區(qū)別二：辦理條件不同 商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書和建設(shè)工程施工許可證書。 但若要取得預(yù)售許可證，需要開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設(shè)資金需達到總金額的25%以上，且已經(jīng)確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預(yù)售賬戶。 而要取得商品房銷售許可證，則要求該房產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工且驗收合格，此外，該房產(chǎn)的供水、供電、燃氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施也必須已具備使用條件或者已經(jīng)確定交付日期。 區(qū)別三：辦理程序不同 預(yù)售合同屬于一種非精確合同，在商品房的開發(fā)過程中，可能會由于各種原因，造成設(shè)計圖上的東西和實際上的東西有差別，而商品房屬于長期、大額的消費項目，因此需要比較規(guī)范的內(nèi)容，就有了這么一個規(guī)定，簽訂預(yù)售合同以后還要簽訂銷售合同。