一、除合同或法律上規定的屬于不可抗力原因造成以外，違約都要承擔違約的責任 （一）賣方違反合同時適用于買方的補救辦法： 1、要求實際履行。 根據《公約》第四十六條和第六十二條的規定，無論是買方還是賣方要求對方實際履行時，必須符合一個條件，即要求實際履行的一方當事人沒有采用與實際履行相抵觸的補救措施。所謂相抵觸的補救措施，是指使實際履行成為不可能或不適當的補救措施。例如，就買方來說，已經解除合同或已購買替代物。既然合同已經被解除，即已終止了雙方的合同義務，再要求賣方實際履行義務顯然是不適當的。買方購買替代物的行為也是與要求實際履行的意圖相矛盾。買方購買替代物，顯然已放棄了要求賣方實際履行的權利。 2、交付替代物。 買方只有在貨物與合同不符須構成根本違約時，才可以要求交付替代物。 3、修理。 買方可以要求賣方通過修理對不符合同之處做出補救，除非他考慮了所有情況之后，認為這樣做不合理。 4、減價。 如果貨物不符合同，不論價款是否已付，買方都可以減低價格，減價按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。 5、解除合同。 公約關于“解除合同”的英文表達直譯為“宣告合同無效”，依公約49條的規定，當賣方在完全不交付貨物或者不依照合同規定的時間交付貨物構成根本違反合同時，買方可以解除合同。依照公約第49條的規定，買方有權在下列情況下解除合同：第一，賣方根本違反合同。第二，賣方在買方規定的寬限期內沒有交貨或者申明不叫貨。 （二）買方違反合同時適用于賣方的補救辦法 1、要求履行義務。依《公約》61-63條的規定，如果買方不履行其在合同中和公約中的規定的任何義務，賣方可以要求期履行義務，賣方可以要求買方支付貨款、驗收貨物以及其他應履行的義務。 賣方可以規定一段合理時間內履行義務。除非賣方收到買方的通知，聲稱其將不在所規定的時間內履行義務，否則賣方不能在此期間采取與此要求相抵觸的某種補救方法。 2、宣告合同無效。依照《公約》64條的規定，賣方在下列情況下可以解除合同：1、當買方沒有履行合同或者公約規定的義務構成根本違約時；2、買方不在賣方規定的額外時間內履行支付價款的義務或者收取貨物，或者聲明他將不在所規定的時間內履行。但如買方支付了全部貨款，賣方原則上就喪失了解除合同的權利。 （三）適用于買賣雙方的一般規定 上述是適用賣方或者買方的特殊規定，此外公約還規定了適用與買賣雙方的一般規定，主要有中止合同、損害賠償、支付利息、貨物保全等。 1、預期違反合同。預期違反合同是指在合同訂立后，履行期到來前，一方明示拒絕履行合同，或者通過其行為推斷其將不履行。當一方出現預期違反合同情況時，依公約的規定，另一方可以中止義務的措施。 2、損害賠償。損害賠償是公約違約補救中運用最廣泛的一種補救辦法，買方或者賣方所進行的其他補救，并不妨礙同時提出損害賠償。如買方或者賣方可以即宣告解除合同，有要求損害賠償，雖已解除了買賣雙方當事人在合同中的義務，但其中受損害一方當事人請求損害賠償的權利，并不因此受影響。 3、支付利息。公約78條是關于支付利息的補救辦法的規定。支付利息是指拖欠價款或其他金額的一方當事人向另外一方當事人支付上述款項的利息。支付利息后，仍然可以要求損害賠償。 4、保全貨物。公約85-88是關于保全貨物的規定。保全貨物是在一方當事人違約時，另外一方當事人另外一方當事人仍持有貨物或者貨物的處置權時，該當事人就有義務對他所持有的貨物或控制的貨物保全。 二、國際貨物買賣合同中違約賠償數額的確定： (一)賣方不履行合同時如何計算違約賠償 按照客觀的計算方法，損失額的計算應以貨物的市場價格與合同價格之間的差額作為標準，在以客觀標準計算損失時，應注意以下幾個問題： 1、這一標準僅適用于合同標的物價格不斷上漲的情況。 如果合同標的物的價格是在不斷下跌，那么買方就不存在損失賠償的計算問題。當然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。 2、作為計算損失額依據的市場價格一般應是履行地的市場價格。 如果履行地沒有市場，難以確定客觀的市場價格，在此情況下，應當以買方最容易購買替代物的地點的市場價格加上合理的運輸費用作為計算損失額的依據。 3、在計算損失額時，還應考慮各種受害人應節省的費用和應減輕的損失。 因為違約發生以后受害人負有減輕損失的義務，如果沒有盡到這一義務，就應自行承擔這一部分損失，從而應將不合理擴大的損失從損失總額中扣除。 4、假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉售合同，那么，可以根據轉售價與合同之間的差額來計算損失。 這是因為，既然買方又與第三者訂立了轉售合同，那么轉售價格與合同價格的差額就是他應該得到的利益。這種利益可能高于市場價格與合同價格的差額，也可能低于市場價格與合同價格的差額。在違約發生以后，買方有足夠的證據證明他實際遭受的主觀損失，便應該允許買方依此主觀計算的方法來相應賠償。 (二)買方拒絕接受貨物時如何計算違約賠償 買方拒絕接受貨物時，依客觀計算方法，應按合同價格與違約時的市場價格來確定賣方遭受的損失，這一點與賣方不交貨的計算方法相同。當然，如果貨物價格在不斷下跌，一般沒有可得利益的損失，就不能以價格來計算損失額。 在違約合同中，可分為“一般瑕疵履行和加害履行”。一般瑕疵履行包括數量不足、質量不符、履行方法不當、履行地點不當、履行遲延等多種形式，當事人履行合同除有一般瑕疵外，還造成對方當事人的其他財產、人身損害的，為加害履行。一般瑕疵履行有兩種表現： 1、賣方交付時的貨物有瑕疵。 在這種情況下，如果標的物能夠修理，那么損失賠償額原則上應按照修理該標的物所需要的合理的修理費來確定。所謂合理，是指在正常情況下，修理該有瑕疵的貨物所必須支出的費用，即使修理結果并不能達到合同所規定的質量，違約方也應當支付已經花費的修理費。值得注意的是，在修理期間，因標的物不能使用所造成的損失，也應由違約方負責賠償。比如案例中的電機交付后有瑕疵，當事人既可要求違約方修理又可退貨，該費用應由違約方負責。如果該電機因漏電不合格而被退貨，那么損失賠償則完全按賣方未交付貨物的損失來計算，買方可以獲得合同價格與市場價格的差額；另外還可以請求賣方承擔退貨支付的各種合理費用。 2、賣方遲延履行。 在賣方遲延交付貨物的情況下，如果買方收到了貨物，要根據貨物應該交付時的市場價格與實際交付的市場價的差額來計算。因為在遲延履行情況下，買方的實際損失是從履行期到實際交付貨物期間所遭受的損失。值得注意的是：假如在遲延履行期間，貨物價格不斷波動，在某一時間達到高峰，既高于合同價又高于履行時的價格，買方如能證明這一點，就可以以這一最高價格為基點計算損失額。

這里主要介紹買方違約時，買方可以采取的救濟辦法。要求實際履行、損害賠償、、解除合同是買賣雙方都可以采取的補救辦法，要求減價、退貨、修理、更換貨物是賣方違約時可以采取的補救辦法。

1. 賣方實際履行

當賣方不履行合同義務時，買方可要求其實際履行合同義務，包括要求賣方提交符合合同規定的貨物或對不符合規定的貨物進行修理、更換或提交替代物等。買方并可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。

實際履行是按照合同規定的義務做。在貿易實踐中，實際履行不是常用的救濟方式，僅適用于特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方最有效的救濟方式是及時補進貨物，或者放棄交易，然后索賠差價損失。大陸法系側重實際履行，英美法系側重損害賠償。公約是兩者的調和。承認其權利，限制其行使。

根據公約的規定，實際履行應滿足以下條件：(1)買方不得采取與這一要求相抵觸的救濟方法；(2)買方應給予賣方履行合同的寬限期；(3)當賣方交貨不符時，只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時，買方才能要求提交替代物，

交付代替物，更換貨物前提是能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應在發現交貨不符時，將這一要求及時通知對方；(4)法院是否做出實際履行的判決依賴于該國國內法的規定。

2. 減少價金

當賣方交貨不符合合同規定時，買方可要求減少價金。公約規定，不論價款是否已付，買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。

在下列情況下，買方喪失要求減少價金的權利：(1)如果賣方已對交貨不符采取了補救方法；這是指賣方根據公約第37條48條在交貨前和交貨后對不符合同的貨物進行補救而被買方認可或不認可。(2)買方拒絕了賣方對違約采取的補救辦法或對賣方提出的補救辦法末在合理時間內做出答復。

3. 解除全同

根據公約規定，當賣方不履行合同或公約義務構成根本違反合同時，買方可以宣布解除合同。根據公約的解釋，所謂根本違反合同是指，一方當事人違反合同的結果，使另一方當事人蒙受損害，以至于實際上剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西。----(第25條。)

具體包括以下三項內容：(1)賣方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權有瑕疵構成根本違反合同；(2)賣方聲明他不在規定的時間內履行交貨義務；(3)在買方給予的寬限期屆滿后仍不履行合同。

如果賣方已交貨，買方則喪失解除合同的權利，除非：(1)在延遲交貨的情況下，買方在得知交貨后的合理時間內宣布解除合同；(2)在交貨不符的情況下，買方在檢驗貨物后的合理時間內提出解除合同；(3)在給予賣方做出履行合同或做出補救的寬限期屆滿后或在拒絕接受賣方履行義務后的合理時間內宣布解除合同。

根據公約規定，買方宣布解除合同的聲明，只有在向賣方發出通知時才發生效力。

值得注意的是，當賣方交付的貨物中有部分符合合同時，買方應接受符合規定的部分；只有當賣方完全不交貨或不按合同規定交貨構成根本違反合同時，一方能宣布整個合同無效。當賣方交貨數量大于合同規定數量時，買方有選擇權，全部接受或拒絕多交部分。

4、損害賠償

這是買賣雙方都可以采用的主要救濟方式。

公約關于損害賠償這一救濟方式的主要規定：

（1）損害賠償的責任構成：

· 有違約事實；

· 違約給對方造成損害，不要求有過錯。

（2）損害賠償的范圍：

· 損害賠償是那些因違約造成的，包括利潤損失在內的實際損失，這里強調違約造成的損失具有合理地確定性，它與違約事實有因果聯系；

· 損害賠償不得超過違約一方在訂立合同時預見的范圍，這是指憑常識，和雙方事先說明可以預見。

· 損害賠償不包括由于受害方原因造成的擴大的損失。

· 損害賠償不影響采取其他救濟措施。

針對先期違約的救濟

先期違約是指合同訂立后，履行期到來之前，一份表示拒絕履行合同。對此，未違約方可以不去法院，不必訴諸法院行使終止履行權，法律授權當事人以采取自救措施的權利。

根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定：如果訂立合同后，另一方當事人由于下列原因顯然將不履行其大部分重要義務，一方當事人可以中止履行義務：----第71條(1)。

(1)他履行義務的能力或他的信用有嚴重缺陷；

(2)他在準備履行合同或履行合同中的行為。

(3)如果在履行合同日期前，明顯看出一方當事人將根本違反合同，另一方當事人可以宣告合同無效。-------第72第(1)。

根據公約規定，合同當事人除了在另一方有根本違反合同之時可以解除合同外，在另一方顯然將不履行其大部分重要義務時，可以暫時中止合同的履行。即在買方先期違約時，賣方可停止發貨或對在途貨物行使停運權；在賣方有先期違約情況時，買方可停止付款。此外，當事人還應承擔下列義務：

(1)必須將自己中止或解除合同的決定立即通知對方。----第71條(3)，第72條(2)。

(2)當對方提供了履行合同的充分保證時，仍應履行合同義務。

在發生先期違約的情況下，一方有權要求提供擔保，在得到擔保之前有權中止或解除合同，這一原則在各國國內法中都不同程度地得到承認。

應當注意的是，中止履行并不意味著解除合同，對于買方來說，他可以一方面不付款或停止付款，另一方面要求賣方：①提供擔保；②履行合同；若賣方提供有效擔保，買方應履行其合同義務。③在履行期到來時，解除合同并就賣方違約要求損害賠償。對于賣方來說，一方面行使留置權、停運權，另一方面要求買方：①開出信用證、付款；②提供擔保；③在付款日到來時，轉售貨物，并就差額向買方要求損害賠償。

1、賣方違反合同的補救方法　　主要有三種情況：　　(1)不交貨　　交貨是賣方的一項最基本的義務，對賣方違反買賣同規定拒絕交貨，各國的法律規定不同：　　大陸法系國家規定：當賣方拒絕交貨時，買方可采取實行履行救濟方法，是指債權人有權要求債務人按照合同規定履行交貨義務;同時買方也可采取解除合同、請求損害贈償的救濟方法。　　英美法系國家則強調：一切合同義務都當事人所作為的許諾，即使做出許諾的一方沒有過失，也構成違約，同樣應承擔違約責任。　　《公約》規定：在賣方拒不交貨的情況下，可采取以下三種救濟主法：　　a.要求對方履行交貨義務;　　b.在一定條件下，可以撤銷合同;　　c.請求損害賠償。　　(2)延遲交貨　　《公約》在延遲問題上的處理方式，參照《德國民法典》的做法，在第49條規定，只有當賣方延遲交貨構成根本違反合同時，買方才可以撤銷合同。《公約》還規定，無論買方采取保種救濟方法，都不妨礙買方請求損害賠償的權利，即使買方已經以賣方遲延交貨為理由撤銷其合同。　　(3)貨物與合同不符　　當賣方所交付的貨物在品質、規格、數量或包裝等方面與合同約定不相符時，買方應采取哪些補救方法，各國法律有不同的規定。　　《公約》規定，即買方應在發現或應發現不符情形后一段合理時間內通知賣方，說明不符情形的性質，否則即喪失聲稱貨物不符合同的權利。一般情況下可采取以下幾種救濟方法：　　a.要求交付替代物;　　b.要求對不符合同的貨物進行修補;　　c.在寬限期內履行;　　d.要求減低價格;　　e.交貨部分合格的情況下，不能全部解除(如果是機械配件可以)。　　f.撤銷合同(解除合同);　　g.請求損害賠償。2、買方違反合同的補救方法　　買方違反合同的主要表現有：　　(1)不按合同的規定支付貨款;　　(2)不按合同規定受領貨物。　　出現以上情況，應采取哪些補救辦法?各國法律規定不同。　　a.大陸法系國家規定：如《德國民法典》規定，如買方不支付貨款，賣方可以采取：　　提起訴訟，要求支付價金;　　請求賠償和解除合同。　　b.英美法系規定：賣方只能請求損害贈償，而不能解除合同。買方拒收物和拒絕支付貨款時，賣方可采取兩種不同的救濟方法：一是債權方面的救濟方法：當貨物的所有權尚未轉移買方時，如買方拒絕受領貨物或拒不付款，賣方一般無權對買方提出價金之訴，而只能以買方不接受貨物為由，對買方提出損害賠償的訴訟。　　如果貨物的所有權已經轉移于買方，可能有兩種情況：一是買方無理拒絕貨物，賣方可以以買方拒絕接受貨物為由請求損害賠償，也可以向買方提出支付價金之訴;二是買方已經接受了貨物，而拒絕對付貨款，賣方唯一的救濟方法就是向買方提起價金之訴，要求支付貨款。　　二是物權方面的救濟方法：是指未收到貨款的賣方對貨物所享有的物權。英國法律規定，當買方不支付貨款時，賣方可以對貨物進行以下兩種權利：　　留置權：即未收到貨款的賣方可以對貨物行使留置權，把貨物留下來作為支付價金的擔保，直至買方支付全部價金為止。一旦貨物脫離賣方占有(已發運過去)，賣方就不能行使此項權利，而只能行使中途停運權。　　停運權：是指未收到貨款的賣方在買方無力清償債務時，把已脫離其占有但仍處于運輸途中的貨物，重新取運回來的一項權利。行使此項權利需具備以下條件：賣方必須已經交出了對貨物的占有;買方確無清償能力;只能在貨物的運輸途中行使。3、買賣雙方都可采取的救濟方法　　(1)損害賠償(直接、間接);　　(2)逾期違約的，中止履行;　　(3)分期分批交貨合同的違約救濟辦法：　　交貨，未交，交貨(當中有一批交貨可以解除，但第三批必須交貨)。　　交貨，未交，交貨(第二、三批由于沒交款，都可以解除)。　　交，未交，未交(第二批零配件沒有到可以全部解除)。

對于此類二手房案件，我們一般會建議買家分三步走，也是我們團隊所謂的“房屋買賣糾紛三步終結法”。

第一步，談判。和賣家進行談判，有禮有節。不要一味的擴大矛盾，談判的同時是在采集證據，買方要想訴訟，必須充分采集證據，這里的證據涉及幾個方面：（1）買賣合同，買賣沒有買賣合同只有收條之類的，需要通過電話錄音、短信等形式來確認證據；（2）付款憑證，證明買方已經完成了所有的款項交付義務，比如銀行流水，比如收據，比如錄音確認，短信確認；（3）合同主體審查。產權人和出賣人不一致，比如父親替女兒簽字買房等，要進一步確認出賣人的授權情況，行為事后有沒有被追認等；（4）事情經過，有中介參與交易的，讓中介出具相關的證明文件，沒有中介的，有證明人的讓證明人出具相關的情況說明等來固定證據。

第二步、訴訟保全，繼續履行。在談判無果的情況下，如果進行訴訟要求繼續履行，必須先行保全。能否保全查封到該房屋房買賣當中案件能否勝訴的重中之重，關鍵性一步。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時轉移該房屋，第三人可以主張善意取得，導致合同無法實際履行，可能導致敗訴。所以打好訴前保全、訴中保全之戰是房買賣訴訟的關鍵之戰。建議委托專業的律師和保險公司進行辦理，能夠加快保險的進程。一般保全成功的，并且案件證據充分的，法院一般會支持買方的訴訟請求。

第三步，解除合同，賠償損失。因為某些原因導致合同履行不能的，比如房屋已經過戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導致合同無法履行的，在這種情況下，只能調整訴訟請求為解除合同賠償損失。賠償的請求數額一般會房屋的市場價，對于房屋價值的確定，一般通過鑒定機構評估房屋的價格來確定。

因為訴訟屬于專業性和對抗性很強的色彩，所以建議所有的買房人最好委托律師辦理，最好在談判時就委托律師介入，多聽取律師的建議和方案，以保證維護到自己的合法權益。

關于中介主張50%的違約金問題。這個具體要看合同的約定，另外如果是賣方違約造成的，一般是由賣方承擔中介費用和違約金。另外，居間合同糾紛，根據法律規定，促成交易就應當支付中介費，所以具體還是要看具體情況。