您好，一般來說房產過戶給子女分為三種方式，出讓過戶、贈與過戶和繼承過戶。以下的分析不區分買房和賣房，也僅針對普通住宅，其他商用住宅等非普通住宅不在此進行討論。

（一）經濟角度

第一，出讓過戶。

也就是在老人生前，讓子女按照買房的正常流程購買父母的房屋，這對子女的購房資格有一定的限制。所涉及的稅款有：

1）增值稅：如果不滿2年，則需要繳納全額的5.5%左右的增值稅；

2）個人所得稅：若不滿5年，則按全款的2%或差額的20%征收個人所得稅。若滿5年則免征個人所得稅。

3）契稅：若房產是唯一住房，且面積小于等于90平米，則按照全額的1%征收契稅；若房產是唯一住房，且面積大于90平米，則按照全額的1.5%征收契稅；若房產不是唯一住房，則按照全額的3%征收契稅。

第二，贈與過戶。

贈與過戶也是發生在父母生前，是父母直接以贈送的方式將房產給到自己的子女。同樣要求子女有購房資格。

對于提問中這種直系親屬間的贈與，所涉及的稅款有：

1）契稅：按照繳納全額的3%。

2）印花稅 ：贈與雙方各交0.05%，合計為繳納全額的0.1%。

3）公證費：如果涉及相關贈與公證，還需繳納公證費。

如果后續子女自住的話，則不再承擔其他稅費；但如果子女后續要再買賣房產的話，則仍需要按照第一種過戶方式進行繳稅。因為贈與的交易價格為0元，則第一種方式中所涉及的差價或全額的是一個意思。

第三，繼承過戶

繼承過戶是指在父母去世后，子女通過繼承方式獲得父母財產。父母生前可以通過“遺囑”明確分配意愿，百年后子女根據遺囑執行。

首先需要明確的是，繼承這個環節是不需要任何稅費的，目前國家沒有出臺遺產稅的相關規定。

公證費/訴訟費：目前繼承的主要方式為公證繼承和訴訟繼承。如果涉及訴訟繼承，也就是打官司的話，這樣情況下訴訟費是很高的；如果涉及公證繼承，房產價值在20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。

如果后續子女自住的話，則不再承擔其他稅費；但如果子女后續要再買賣房產的話，則仍需要按照第一種過戶方式進行繳稅。

所以單純從經濟角度來說：出讓過戶>繼承過戶>贈與過戶。

（二）從風險角度：

第一，出讓過戶。

產權的變更意味著直接失去房屋的處置權和居住權，也就是說，房子過戶到子女名下后，子女就有權騰退現有居住人、出租售賣房屋。即使買賣合同中約定贍養條件，在完成過戶后這些條款就不再受法律保護。所以強烈建議家庭在房產過戶前，尤其是在僅有一套自用住房時，一定要仔細考慮后再決定過戶方式。

第二，贈與過戶。

贈與合同中可以列舉贈與雙方需要履行的的權利和義務，可以幫助規避家庭風險。例如，父母可以在合同中明確指明，所贈與財產為受贈子女的個人財產，從而避免因子女離婚而導致財產外流。

同樣，父母也可以在贈與合同中列舉子女接受贈與的條件，例如要求子女對其晚年生活贍養，保障醫療等條款。一旦子女出現不能履行合同約定義務、未能贍養父母等行為，即使房產已經完成過戶手續，父母仍然有權利通過訴訟追回已經贈與的房產。

第三，繼承過戶。

從風險性的角度來說，繼承過戶風險性最小。父母可以根據子女的贍養成都訂立遺囑，確認房產生后給誰。這樣是對父母最好的保障。

所以從風險性來說：繼承過戶>贈與過戶>出讓過戶。

建議在考慮過戶方式的時候，不能單純從經濟角度，父母更要從風險角度，根據各自家庭的情況進行考慮決定。

個人看法，贈予的再出售時20%的個人所得稅還是要交 五、本公告自2019年1月1日起執行。下列文件或文件條款同時廢止：（八）《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第三條； 取消的是第三條，因為第三條中的其他所得在新個稅法中已經不存在了，第五條沒取消 五、受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。也就是直系親屬可以受贈的時候免交，交易的時候還是要交

直系親屬房產過戶走買賣程序的話，定價自己說了算，如果是五年唯一，就不需要交個人所得稅，只要繳納個人定價（可以一元一平方賣給直系親屬）為基數的4%契稅就行了。

一、要么辦正常交易手續：　　營業稅及附加，5年內全額5.6%，5年以上普通住房免征、非普通住房差額5.6%；　　個人所得稅，全額1-3%（各地不同，一般為1%）或差額20%；銷售5年以上家庭唯一住房可免征；　　印花稅，免征；　　契稅，全額的3-5%（各地不同，一般為3%），家庭首次購房減半征收。二、也可辦理贈與過戶：　　直系親屬贈與，包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。免征營業稅和個人所得稅；　　印花稅，雙方都交，全額的萬分之五；　　契稅，評估價全額的3%（不得享受減半優惠政策）；　　需要辦理公證手續，財產公證費為評估價全額的2%。三、時間允許的話，作為遺產繼承：　　辦理遺囑公證，需要300元左右（必須辦理，不然最后還是需要財產公證）。一般來說，稅務部門房管部門會認可，不會強求必須辦理財產公證和什么繼承權公證，不過最好還是咨詢一下當地有關部門。　　遺產繼承，免稅。　　僅適用配偶、子女、父母之間。