我來回答點稠的，撿重點說。無論北上廣深，還是鄭州西安，亦或是武漢長沙，都一樣。

一、承擔土地使用稅

商業用地，按面積承擔土地使用稅，年年都需繳納，毋庸置疑。

二、土地持續性貶值

原理：隨著電商的擠兌，實體商業消減，商業用地隨著剩余年限的減少，土地價值在縮水，徒弟持續貶值。

三、商業用地供應增加

房子是用來住的，不是用來炒的，對應的另一面，就是加強實體經濟，供應商業用地，政策所向。

四、補交土地出讓金

商業用地使用期滿，需補交土地出讓金。

住宅用地，則不同。國家福利性無限期延續住宅用地使用年限。

以上從質上做了回答，請參考。

　 商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業住宅和商品住房區分開來，由于土地性質不同，商業住宅產權也和普通商品房產權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業住宅跟普通的商品住宅有什么區別？它有著怎樣的利弊？

與商品住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異

1、土地使用年限不同

商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。

一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。

但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。

其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。

與原有土地性質不同用途房產的利弊

這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：

弊端主要有以下幾點：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

5、設計標準

設計導向不同。公建物業受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6、落戶問題

無法遷入戶口

優點主要有以下幾點：

1、關于保值性

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。

2、關于建造標準

非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

不知道你要買哪里的商住房，外省市不了解，如果是北京，我有建議如下：

1、限購條件：北京市無房，社保或個稅交夠60個月，可以購買個人名下的二手房，以上條件不滿足的話，只能設立公司，以公司名義購買。以公司名義購買的話，優點是將來轉讓的時候可以直接轉讓公司股權，規避個稅，缺點是房產稅和按月申報問題，個人還是建議以個人名義購買。

2、優點：便宜，地理位置相對離地鐵等交通設施近，租售比相對比住宅好一些。

3、缺點：后續生活成本比住宅高，水電暖氣都比民用高一倍左右。年限雖然只有50年，個人感覺比起價格比住宅便宜一半，倒不是最大缺點，主要是不能入戶，小孩子上學會受影響。

綜上，如果是老人養老用，隨便買，如果是手頭緊的小年輕，想有個立足之地，如果小孩子在老家讀書，也不妨可以考慮買。

你好、很高興為房產領域精英您作答

房子有三個區別①商品房稱為普通住宅②商住兩用③純商業（a普通住宅是只也許住、要辦公得通過物業同意、物業會對辦公者提要求和對項目做考察、項目不吵鬧和人員不復雜可開b商住兩用、可以做商業、辦公、住人c純商業不允許住人）

三者之間分別有兩個性質不同：

一產權不同（分別為普通住宅70年、商住兩用40年和50年產權、純商業幾乎都是40年產權比如：加油站就是純商業才40年產權）

一、普通住宅通常情況下有哪些情況：

①70年產權（獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅、合院別墅、疊加別墅、躍層、高層、板樓、點樓）有98%情況會發生以上性質房產會沒有70年產權、成40年產權、成40年產權的原因（①政府沒有規劃好這片地、政府不知道這里后續會有什么改變②這里可能靠近水岸、怕時間長了會下沉等③整個地塊政府在40年以后要整體從新規劃）

二、商住兩用通常情況下有哪些情況：

①何為商住兩用：意思是可以住也可以商業做辦公樓和開店開公司等商業或住②公寓大多為50年產權，也有2%住宅會有50年產權的③商住兩用的房產也有20%左右會是40年產權、有5%左右會是70年產權

三、純商業通常情況下有哪些情況：

①商鋪：純商業區地塊、就好比昆明.呈貢七彩云南第一城、是純商業商鋪，就只有40年產權。②寫字樓：98％的寫字樓都是純商業的不允許住人③也有少許寫字樓和商鋪是50年④商鋪會有很多是70年產權的、這種情況是住宅下的商業、大家都因該有映像，很多普通住宅下有商鋪，謝謝商鋪大多98％都是跟住宅產權一樣。

四、車位就簡單了、買一個車位會有以下三種情況：

①車位自愿買②車位捆綁房子銷售③買房送車位

商住房通常指哪些40年50年產權，被改成以住宅為主要用途的房子，一般也會起個響亮的名字“公寓”“loft” 等等，以不限購，總價低，地段好為主要賣點。

商品房就是我們普通大眾購買的70年產權的住宅，以居住為主要目的，需要符合當地的限購政策才能購買。

二者的主要區別在于：

01 產權時間的區別

開發商從政府手里獲得土地，每一塊土地都會有固定的開發用途，有開發商業的，開發旅游的，也有用于醫院學校的，其中只有用于建造住宅的才是70年產權，所以那些所謂的商住房都不是住宅，產權也不是70年，以后產權到期了，續租價格和普通住宅也會有區別。

02 使用的區別

商住房由于不是住宅，所以不通天然氣，如果想自己在家做頓好吃的，任你是五星大廚可能也會無計可施，畢竟電磁爐做出來的菜品不能有太多要求。再有就是商水商電，完全以商業價格進行計算。同時還有一些隔音等問題也會讓你頭疼不已。更重要的，你根本不知道隔壁會做什么，也許是個美甲店，也許是個理發店，或者干脆就是個ktv，屆時不要去找物業說這些，因為每一家都是合法商家，都享有自己的合法權益。

03 買賣的區別

很多城市商住房不限購，這也是商住房最大的特點，但商住房過高的稅費對以后出售影響也特別大，而且貸款只能申請50％，最長10年，雖然總價略低，但購房成本其實也不低。

最重要的一點，不知道國家什么時候對商住房出手。在北京，商住房只能全款購買，而且名下不能有房，還要60個月的社保或納稅，購買要求比住宅更嚴格。正常以2017-3-26好出臺以來北京商住房成交量下降90％，基本屬于無人問津，流通性特別差，別說升值，連變現都特別困難。

綜上，商住房最大的優勢是不限購不限貸，但也隨時可能因為出臺新的政策而瞬間化為烏有，如果我們現在想買房，交易盡量還是選擇商品住宅，不管以后是漲是跌，自己先住個踏實。

一、商品房和住宅房的區別是什么？

1、定義不同

商品房其實就包括了住宅房，而商品房則是既可以用來進行居住也可以作為商用房的一種房產，例如商住型的公寓。對于商品房會有兩種不同的解釋：一個是既可以作為店面，又可以用作住房（商住）。而第二個解釋則是樓下有商業店鋪，樓上還有普通住房的商住型的樓房。這種是屬于宜商宜住的房屋類型，因為具有著比較成熟的商務環境和非常完善及便利的生活設施，所以很多的人都會比較愿意購買商品房，因為可以用來掙錢。而住宅房則是指提供居住的房屋，其中包括了別墅、公寓以及職工家屬的宿舍和集體的宿舍、職工單身的宿舍和學生的宿舍等。

2、產權的年限不同

因為商品樓它是屬于一種經營性的用地，因此不能夠享受到“住宅用地土地的使用年限為70年”的相關規定，只能夠擁有50年的土地使用權，土地的使用年限在屆滿之后可以向國家申請延長其期限。而住宅房則可以擁有70年的產權，繳納了一定的費用在到期以后可以自動進行續期。

3、土地性質

商品房的土地性質一般為商業用地或者是綜合用地，而普通住宅的土地性質則為住宅用地。商業用地一般會用于規劃商業、娛樂以及經營性建筑。而綜合用地一般會用于去規劃商業和住宅。

二、什么是商品房？

商品房一般是由房地產商開發建造而成的，可以在市場上去進行交易、掛牌進行出售等流通的房屋。還可以以房屋來作為商品來進行出售，而這就是所謂的商品房了。商品房的售價一般都會比較的高，需要支付一些稅金、維修基金房款等等相關的費用，其土地的年限一般不會超過70年，可以辦理房屋的產權證和國有土地證。商品房也不會受到政府政策的相關限制，還可以自定價格來出售產權。商品住宅的開發需要通過國有土地出讓才算合法，所以想要取得該國有土地使用權的話，就需要去支付征地費、拆遷安置補償費、城市維護的建設配套費以及教育費附加等費用。

綜上所述商品房其實就包括了住宅房，在產權以及土地性質上來說它們都有著很大的區別，所以大家在購房時一定要根據自己的需求進行選擇。

商業住宅與普通住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異：

1. 土地使用年限不同，商業住宅土地使用年限為40-50年，普通住宅的土地使用年限為70年。
2. 產權性質不同，商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅，普通股住宅一般不會出現這種情況。

1. 商住房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產權為同一人。
2. 普通住房認定標準：住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

首先說下商住公寓和住宅的區別吧;

1.住宅的產權都是70年的，而商住公寓的產權都是40年的！

2.住宅可以通過商業貸款和公積金貸款進行購房，商住公寓只能通過商業貸款！

3.住宅可以首付30%，貸款70%，時間長達20-30年；而商住房則是10年的貸款期限，甚至最低首付50%！

4.商住房的貸款利息遠遠高于住宅貸款利息！

5.商住房的出收稅費遠遠大于住宅的交易稅費！

6.商住房不能落戶口，沒有學區房概念，而住宅都可以！

7.商住房是按照商業的水電煤價格計算，遠遠高于住宅！

那么商住房還有投資價值嗎？？

我直接回答你，沒有！！！因為我的朋友在上海就購買了一套商住房進行投資，在2014-2015年的房地產爆發時期，大部分的住宅都是一個倍數的增長，而商住房則不是，所以我的朋友后悔不已！

再加上后來商住房被取締，脫手也成為了大問題，不但有價無市，并且還沒有升值空間，只能放在手里，靠著僅有的一些租金回報率來果腹！！但是相比住宅，商住房的水電費又是非常高的，所以勢必會導致租金有所下降！

那么總體結合來看的話，現在的商住房除了“便宜”，一無是處！租金回報率比不上商鋪，升值空間比不上住宅，就連脫手甩賣都是老大難的問題，因此不建議投資商住房，它其實更像是房地產發展里一個鉆空子的畸形產物，未來大概率會被繼續取締和排擠！

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