遭遇新政出臺、合同無效、按揭貸款未批下、一方違約造成不能辦理產權過戶……這些突發狀況都可能中斷交易，導致交易流產，那么買賣雙方該如何止損，保護自身利益呢？下面小編就聊一聊二手房退房那些事！ 二手房退房的條件是什么？ 1、非房屋產權人出賣他人房屋的 有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。

有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是： （1）、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋； （2）、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有； （3）、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋； （4）、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 “共有房地產，未經其他共有人書面同意的；”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的 開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。4、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋 《物權法》第一百九十一條 規定 “抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。” 《擔保法》第四十九條規定 “抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。” 未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的 《合同法》第一百三十條規定 “出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未征得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓 依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。以上房屋轉讓的共同特征是，因合同無效或者一方違約致使房屋產權無法理過戶手續，無法完成房屋買賣的交易。遇到這種情況，賣房人可以收回房屋，買房人可以要求退房。如果房屋買賣合同有效，合同中約定了違約金的，違約方應當按照約定支付違約金。合同無效，一方有過錯的應當賠償給對方造成的經濟損失。二、退房有哪些程序？ 在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。1、訂金（定金或認購金）階段 當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式預售合同的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就買賣合同達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴。2、已做預售登記階段 買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。shangeshgh 如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。3、入住階段 在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續，交了*部門應收的稅費之后，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述*個階段要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。4、房產證辦理完畢階段 房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。結語：二手房買賣不同于其他日常商品消費，它涉及的資金量大，專業性問題多。同樣二手房退房涉及到的權利義務關系也十分復雜，因此一旦出現問題就要找一個專業的律師為您謀劃一二。

一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：一、延期交付房屋。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、合同無效。合同無效的原因多由于開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。三、開發商未經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、房屋質量不合格影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。六、房子產權不清楚。如存在抵押、查封或其他經濟糾紛 。七、存在合同欺詐等其他問題的。開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。八、遲延辦理房屋所有權登記。根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。九、按揭合同不能辦理。因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。十、在建工程轉讓。開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。退房步驟：第一步：購房人通過特快專遞、掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。第二步：督促開發商在提出退房要求后15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續第三步：督促開發商將全部購房款返還給購房人。第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。再有，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款后，購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續等。

買的二手房不想要了，不太清楚你買的這套二手房手續走到什么程度了，不同的程度，會承擔不同的責任。
一般來說有幾種情況，我談談我的觀點。

已經簽定合同

如果是已經和賣家簽定了買賣合同，那這個合同就是有效的合同，如果你要毀約，那就要承擔毀約責任。

一般的簽定合同后的毀約，補償是定金的雙倍以及房款的20%的費用；如果你找中介居間服務簽定的合同，一樣的要支付居間服務費；你按照這個標準計算一下你要支付的成本。

比如你買的這套房價格是100萬，定金交了2萬，居間服務費是2萬。那定金的2倍就是4萬，房款的20%是20萬。

定金賠償4萬、房款20萬、居間服務費2萬，共26萬。

當然，具體的是多少，你要和賣家、居間經紀公司溝通后再做決定。賣家也有可能寬宏大量不需要你的毀約賠償，那也再好不過了。

已經產權交易

如果已經產權交易后，你要毀約，那就不太好了，這種情況一般的是不存在的，至少我還沒有遇到過這種情況。如果你一定要毀約，那就只有重新過戶給賣家，交納稅費，追究你的違約責任。

有些城市在產權交易24小時內，是可以撤銷交易的，不知道你在哪個城市，具體的你可以咨詢一下當地的不動產登記中心。

有些城市在產權交易后幾年之內不能再次交易，比如重慶，是產權交易后兩年內，不能再次交易，這種情況你就無法毀約了。

尋找機會再次出售

如果你不愿意承擔毀約責任，你可以暫時持有這套房，過一年、兩年或者三年，再尋找機會出售，再次出售，你的支付成本也小的多了。再說，兩三年時間，也不太長，完全可以持有。

總結一下

毀約是要承擔責任的，這個我想你也應該清楚，你是否愿意承擔責任？如果你不愿意承擔這些責任，那你最好持有幾年，然后尋找機會再次出售。
你在當初做出購買決定的時候，我想，這套房總有一些讓你心動，有一些喜歡這套房的地方。既然如此，那持有兩三年，應該不是特別困難的事兒。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；有什么問題也可以私信，我看到后就會回答你；也可以點擊關注我的賬號，方便以后交流這類似的問題。

樓主需要知道“訂金”與“定金”是不同的法律概念，如果是訂金，則合同解除不需雙倍返還。我想樓主想表達的是定金，下面我們著重講一講定金的問題:

1.一般二手房買賣合同自簽署之日起生效，合同生效已成既成事實回不去了，想要回定金可通過解除合同、撤銷合同或確認合同無效或不成立幾種方法，相應的合同解除、無效不成立或被撤銷均有相對應的法律規定，樓主可自行細致研究自己的情況適合哪種。

2.疫情作為不可抗力的情形是在特定情形下適用的，且因不可抗力造成合同不能履行，需要存在直接因果關系，根據非典時期法律判例的反饋，一般疫情不能影響買賣合同的效力。

3.根據定金罰則的規定，已交付定金若買房人無合理理由解除合同，則不能退回定金。如果樓主能認定合同無效，則雙方恢復合同生效前的樣子可以要回定金，但一般認定合同無效都比較難。

4.如果因為疫情造成樓主當地房價大幅下降可通過情勢變更與賣房者協商降價，若沒有大幅房價下跌，則不建議解除合同。

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