在農(nóng)村購買的不能過戶的房子，雖然有協(xié)議，但是有風(fēng)險，而且風(fēng)險還是很大的！

如果你的戶口是本村的村民，你在本村又沒有宅基地的話，你買的又是本村村民有房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，而你買房子的時候，又經(jīng)過了本村村委會同意，村委會有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)蓋了個人私章，又蓋了村委會公章的，就證明了村委會認(rèn)可了你們的房屋買賣合同，在村委會的范圍內(nèi)，你的協(xié)議是會受到村委會認(rèn)可的，如果涉及到了法律問題的話，村委會也會為你說話的，如果以后遇到宅基地的征收征用，或者相關(guān)的事宜，村委會也可以為你作證的，這樣風(fēng)險就會小很多的。

假如你不是本村的戶口，你在本村購買了房屋，那么即使你有了協(xié)議，你的房屋買賣協(xié)議也是不合理的，而且村委會也不會給你出具任何證明的，如果遇到了宅基地的征收征用，你也不會得到任何補償?shù)模驗檎夭皇悄愕拿拢悴皇钦氐闹魅耍阗徺I的房屋又過不了戶，房屋產(chǎn)權(quán)證的名字也不是你的，既使遇到房屋拆遷，房屋補償款也不會直接打到你的銀行卡里，也就到不了你的手中，房屋補償款也是要補償?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)證戶主的手里，最后原房屋產(chǎn)權(quán)證的戶主，也就是你買房的那戶人家，能不能將房屋的補償款給你，那就兩說著了，你的風(fēng)險也就大了！

在農(nóng)村買房，如果你的戶口不是本村的，你也就不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，你不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，你既沒有土地，也沒有宅基地，你買了這么一套房子有什么用，你在這里又靠什么生活，又有什么意義，如果你有錢的話，你想回到農(nóng)村去養(yǎng)老生活，你看好了農(nóng)村這塊寶地，那你也不用買房，因為你買房也不能過戶，也不能把房屋產(chǎn)證的名字變成你的名字，你買房還不如租房了，你在這租個房子住不也是很好的嗎！

不讓城里人到農(nóng)村去買土地，不讓城里人到農(nóng)村去買宅基地，不讓城里人到農(nóng)村去買住房，就是為了保護(hù)農(nóng)村的土地資源，就是為了維護(hù)農(nóng)民的利益，農(nóng)村都實行了一戶一宅的宅基地管理辦法，如果城里人都到農(nóng)村去買土地，到農(nóng)村去買宅基地，到農(nóng)村去買房，如果那樣的話，我國18億畝基本保護(hù)農(nóng)田，還能保護(hù)得了了嗎？那不亂了套了嗎，所以，那樣是絕不會允許的！

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農(nóng)村舊房出售，根據(jù)《中國人民共和國土地管理法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律，作為受讓方你需要達(dá)到以下兩個硬性標(biāo)準(zhǔn)。

1、戶口必須是是本村本組，或者有辦法將戶口遷入。其中有三套模式僅供參考，（1、城里無房，退休后經(jīng)申請，回鄉(xiāng)定居的。2、戶口遷入本村，不分田土，林地的，3親屬投靠的）

2、是否符“一戶一宅”

假如符合以上兩個標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地及房屋是可以正常有償交易的。

交易前，你需要查看是否有合法的證件

1、如果舊房沒有土地使用權(quán)證，房產(chǎn)證，可以進(jìn)行初始登記，將房產(chǎn)及宅基地信息登記在自己名下。

2、如果已經(jīng)辦理了相關(guān)證件，就需要去村委會，土地管理及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

轉(zhuǎn)移登記，非常麻煩，程序如下：

1、請不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委托第三方評估公司評估房產(chǎn)地產(chǎn)價格，（大約900元-1200元）并第三方公司測量。（測量費分為宗地測量費、圖紙費、房產(chǎn)測量費、）（大約幾百元）

2、帶上身份證，結(jié)婚證，戶口本到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)打一份房產(chǎn)證明，無房最好，以便繳納稅收。

2、帶上評估報告，測量成果，房產(chǎn)證明，到管轄區(qū)的地方稅務(wù)分局繳稅，有的地方，地稅有自己的評估機(jī)構(gòu)，如果地稅不認(rèn)評估報告，那你就需要到你們縣城，物價局價格認(rèn)定中心去出一份價格認(rèn)證報告。

3、繳納個人所得稅，房屋契稅，印花稅……稅收跟房屋評估價格有關(guān)，所以，你們懂得。

4、雙方到不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行面簽。

5、可以申請改建，擴(kuò)建。

三證都有？

農(nóng)村房屋的買賣要視情況而定，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體組織經(jīng)濟(jì)的成員，且一戶只能享有一處。下面將房子買賣分為兩種情況來分析：

一、賣給城里人

現(xiàn)在城里的人想回農(nóng)村生活，苦于自己沒有宅基房不能建房，就想說是不是可以在農(nóng)村買房。實際上，把農(nóng)村房屋賣給城里人是無效的，不受法律保護(hù)。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。從這個就可以看出，城里人在農(nóng)村購買房屋或者購買宅基地建房都是不受法律保護(hù)的，是無效的。

二、賣給農(nóng)村人

（1）賣給本集體組織成員

由于歷史等原因，現(xiàn)在很多農(nóng)村都存在一戶多宅的現(xiàn)象，農(nóng)村朋友把多余的房屋或宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體組織成員收取一定的轉(zhuǎn)讓費，這個是合法的，簽訂買賣合同以及辦理相關(guān)的手續(xù)即可。但需要注意的是，農(nóng)村朋友將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓之后，將不得再申請新的宅基地，所以要轉(zhuǎn)讓宅基地的農(nóng)村朋友要考慮清楚。

（2）非本集體組織成員

雖然是農(nóng)村戶口，但是由于不屬于本集體組織成員，所以買賣也是無效的。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定。農(nóng)村的土地屬于集體所有，農(nóng)村的房屋是不能出售給村集體以外的成員的。廣大農(nóng)村朋友要想轉(zhuǎn)讓自己在農(nóng)村的房屋，只可以在村集體組織內(nèi)，且轉(zhuǎn)讓之后不能重新申請宅基地建房。建議農(nóng)民朋友除非是有多處宅基地，否則不要輕易轉(zhuǎn)讓自己的宅基地。

以上就是農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)情況，考慮在農(nóng)村買房的朋友要仔細(xì)看看，自己的情況是否合法。

您好！謝謝邀請，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，可不可以買，這個要看具體情況：

1、小產(chǎn)權(quán)房：

（1）小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，這類“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

買這類房子的時候要慎重，不過如果是在縣城郊區(qū)，因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的，天高皇帝遠(yuǎn)，其實買的人也很多，畢竟便宜，多數(shù)人都只是直接私自簽訂協(xié)議。

（2）當(dāng)然還有一種小產(chǎn)權(quán)房，叫做經(jīng)濟(jì)適用房，這類房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時需要補繳土地出讓金。這類小產(chǎn)權(quán)房是合法的，只要交足購房款，轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。這類房子可以買，價格確實也便宜。

上述兩類房子是沒有產(chǎn)權(quán)證的，因此你必須全額購買，無法在銀行貸款，購買自住的建議可以入手，投資的話不建議。

2、違背土地性質(zhì)建設(shè)的商品房

在中國的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及偏遠(yuǎn)縣城或城郊區(qū)，存在著很多土地性質(zhì)為工業(yè)用地，實際卻建設(shè)為商品房出售的建筑。因為工業(yè)用地的出讓金較便宜，商住用地的土地出讓金貴，因此很多奸商給鄉(xiāng)鎮(zhèn)府及縣政府部分貪污腐敗份子賄賂，申請工業(yè)用地，實際在建設(shè)商品房出售，因土地性質(zhì)為工業(yè)用地，因無法辦理商品房產(chǎn)證，故全部也都是簽自己設(shè)定的協(xié)議，此類建筑，如果有人知情舉報至上級，屬于違章建筑，一旦奸商無法擺平，就存在被拆除的可能。這類建筑不建議購買。

希望以上回答能對你有所幫助，有其他任何疑問，歡迎留言提問，有空我將一一回復(fù)。