土地交易契稅稅率_土地轉(zhuǎn)讓契稅稅率是多少?
特邀律師
中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)與和交換;(三)稅稅率為3-5%。契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定,并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。國(guó)有土地使用權(quán)抵押收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn):土地抵押額在200萬元(含200萬元,下同)以下:1000元/宗;土地抵押額在200—500萬元之間:2000元/宗;土地抵押額在500—1000萬元之間:3000元/宗;土地抵押額在1000—3000萬元之間:4000元/宗;土地抵押額在3000萬元以上:不超過7000元/宗;抵押雙方不變,同一宗地再次或多次抵押按上述標(biāo)準(zhǔn)25%收取土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者依該合同取得的土地使用權(quán)即終止。由于土地使用權(quán)是一種有期限的他物權(quán),土地所有者出讓土地使用權(quán)的結(jié)果并不導(dǎo)致所有權(quán)的喪失。因而,使用期屆限滿,土地使用者理應(yīng)將土地使用權(quán)返還給土地所有者,這是土地國(guó)家所有權(quán)的最終體現(xiàn),也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權(quán)人和土地使用者利益,《城市房地產(chǎn)管理法》第21條從以下兩個(gè)方面對(duì)土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果作了規(guī)定:續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的續(xù)期(1)續(xù)期申請(qǐng)的提出(2)續(xù)期申請(qǐng)的審批(3)續(xù)期的性質(zhì)收回(1)土地使用權(quán)有國(guó)家無償收回(2)國(guó)家在無償收回起土地使用權(quán)的同時(shí),無償取得該土地上的建筑、其它附著物品土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給公民或法人;出讓是指將所有權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈(zèng)與、繼承等方式。按照土地用途不同使用期限也不相同。最高年限按下列用途確定:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,剩下的年限就是可以使用的年限,到期后可以申請(qǐng)續(xù)期。取得土地使用權(quán)的土地使用者,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。
契稅征收標(biāo)準(zhǔn):1.當(dāng)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的,契稅按照1%執(zhí)行;2.戶型面積在90平方米到144平方米的,稅率減半征收,即實(shí)際稅率為2%;3.所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的,契稅稅率按照4%征收;4.購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房,以及商業(yè)投資性房產(chǎn),均按照4%的稅率征稅。
一、營(yíng)業(yè)稅及附加(出讓方): 1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。 二、印花稅和契稅(雙方): 1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。 2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。 三、土地增值稅(出讓方): 1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額,繳納土地增值稅。 2、規(guī)定扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。 3、稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的,稅率為60%。 為計(jì)算方便,可以通過速算公式計(jì)算: 土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù) (0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
轉(zhuǎn)讓土地涉及的稅費(fèi)比復(fù)雜,根據(jù)轉(zhuǎn)讓人不同,分別說明一下。
一般納稅人
⑴增值稅:
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額,稅率為9%。
⑵城建稅及教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù),稅率為7%、3%、2%
⑶印花稅:萬分之五
⑷土地增值稅:根據(jù)增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地,土地增值稅的扣除項(xiàng)目是土地價(jià)款和合理稅費(fèi)。
⑸企業(yè)所得稅:轉(zhuǎn)讓土地使用視同銷售,按公允價(jià)格確認(rèn)收入后,減去土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ),應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅。
⑹契稅:土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,契稅由買方繳納,稅率是土地所在地的契稅稅率。
小規(guī)模納稅人
⑴增值稅:小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)產(chǎn)土地使用權(quán)征收率為3%。
⑵城建稅及教育費(fèi)附加:減半
⑶印花稅:減半
土地增值稅和企業(yè)所得稅及契稅和一般納稅人相同。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地
個(gè)人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日前取得的,根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號(hào)規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的,則應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
也就是說個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地,符合差額征稅條件的可以差額征稅,征收率為5%,全額征稅的,征收率為3%。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地如果需要開具增值稅專用發(fā)票,可去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開。
⑵城建稅及教育費(fèi)附加:7%、3%、2%
⑶個(gè)人所得稅:個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán),按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅,計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額,稅率20%。
⑷印花稅:根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅,稅率為合同所載金額萬分之五。
⑸土地增值稅:根據(jù)增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。
⑹契稅:買方繳納。