您好，在簽訂正式購房合同時，需要收回認(rèn)購書，只留下簽訂認(rèn)購書時交的定金收據(jù)，作為充房款的依據(jù)。

買房是一件大事，要考慮周全再做決定，千萬不要被銷售熱情推銷所迷惑，從而導(dǎo)致簽了認(rèn)購書，想退錢這種“尷尬”的局面發(fā)生。

未能訂立商品房買賣合同，購房者可以要回預(yù)付款。

簽訂《認(rèn)購書》后，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)協(xié)商無法就正式商品房買賣合同的主要條款達(dá)成一致，購房者可要求解除認(rèn)購協(xié)議，退回預(yù)付款。預(yù)付款包括誠意金、排號費(fèi)、訂金、定金等。

在《認(rèn)購書》約定的期限內(nèi)，購房者已多次與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員對正式房屋買賣合同的具體條款進(jìn)行多次協(xié)商洽談，未達(dá)成正式房屋買賣合同系由于雙方分歧較大。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者未達(dá)成正式房屋買賣合同的前提下，扣留購房者的購房預(yù)付款無事實及法律依據(jù)，應(yīng)予退還。

訂立了商品房買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

實踐中，無論是《認(rèn)購書》、《定金協(xié)議》等包含上述主要條款即視為訂立商品房買賣合同。案例中，雙方對優(yōu)惠后的購房總價、首付及支付的時間等主要條款無法達(dá)成一致，故可以要求退還訂金。

感謝邀請！我的觀點是:以協(xié)議為依據(jù)，堅決維護(hù)自己的權(quán)益。

其一，題主和開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議是什么性質(zhì)的呢？題目中也說了，當(dāng)時開發(fā)商并沒有辦到預(yù)售證等法定證件，所以可以說當(dāng)時是雙方的內(nèi)部操作，嚴(yán)格來說是違反法律規(guī)定的。

其二，從以往的案例來看，雖然當(dāng)時簽訂的認(rèn)購協(xié)議不符合法律規(guī)定，但是只要之后開發(fā)商取得了合法證件，雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議規(guī)定得又比較詳細(xì)，法院就會傾向于認(rèn)可雙方協(xié)議的效力。一般會判決雙方履行合同。

其三，至于之后發(fā)生的爭議，一個要看當(dāng)時題主沒有收到掛號信的原因應(yīng)該歸于誰，到底是開發(fā)商的過錯，還是題主自己留的地址有問題等過錯。然后根據(jù)協(xié)議上約定的違約條款來向開發(fā)商主張權(quán)利。

買房付了定金和首付后，開發(fā)商退了首付款，開發(fā)商是否有權(quán)收回《認(rèn)購書》，這是個很簡單的問題。答案是當(dāng)然有權(quán)收回，即使不收回也有權(quán)作廢，變?yōu)閺U紙一張。

認(rèn)購書作為買房前的一種約定，表示購房者有權(quán)可以按定購書的條件向開發(fā)商購房，購房者已付了購房定金和首付款，說明購房者己按定購書完成了購房，開發(fā)商按定購書完成了賣房，定購書因雙方履行完畢失效，不再具有執(zhí)行意義。因此，開發(fā)商作為定購書履行的義務(wù)人可以收回，也可以不收回但己失效。