您好！謝謝邀請，沒有產權證的房子，可不可以買，這個要看具體情況：

1、小產權房：

（1）小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。這類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。按照國家的相關要求，這類“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

買這類房子的時候要慎重，不過如果是在縣城郊區，因為鄉鎮頒發的，天高皇帝遠，其實買的人也很多，畢竟便宜，多數人都只是直接私自簽訂協議。

（2）當然還有一種小產權房，叫做經濟適用房，這類房產再轉讓時需要補繳土地出讓金。這類小產權房是合法的，只要交足購房款，轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。這類房子可以買，價格確實也便宜。

上述兩類房子是沒有產權證的，因此你必須全額購買，無法在銀行貸款，購買自住的建議可以入手，投資的話不建議。

2、違背土地性質建設的商品房

在中國的鄉鎮及偏遠縣城或城郊區，存在著很多土地性質為工業用地，實際卻建設為商品房出售的建筑。因為工業用地的出讓金較便宜，商住用地的土地出讓金貴，因此很多奸商給鄉鎮府及縣政府部分貪污腐敗份子賄賂，申請工業用地，實際在建設商品房出售，因土地性質為工業用地，因無法辦理商品房產證，故全部也都是簽自己設定的協議，此類建筑，如果有人知情舉報至上級，屬于違章建筑，一旦奸商無法擺平，就存在被拆除的可能。這類建筑不建議購買。

希望以上回答能對你有所幫助，有其他任何疑問，歡迎留言提問，有空我將一一回復。

買房似乎是每個家庭都繞不過去的坎，擁有一套屬于自己的住房，幾乎成了眾多百姓一生追求的目標，因為，一套房還完貸款差不多也該退休了。有些運氣差一點的，可能退休了貸款也沒還完。因此，買房的時候，那是相當的慎重，經常會糾結于是買二手房，還是買新房。從筆者個人的觀點來說，是不大喜歡二手房的，因為二手房的情況太復雜，需要防范的地方也多，操心勞神，遠不如買新房省心。

話說二手房的情況也確實復雜的很，比如，從房齡上講，有三四十年以上的老破小，也有不足五年的次新房。得益于投資客的炒房熱，很多二手房實際上就是從未使用過的新房，甚至毛坯的也不在少數。因此，籠統地評價二手房本身的利弊顯然有些困難，但是，在二手房買賣過程中，所承受的風險是大體相當的，所需要的流程和注意事項也是一樣的，因而，歸納總結二手房的一些特點以及需要注意的風險，還是很有意義的。

二手房有哪些特點？

二手房由于建造的年代不同，差異很大。從特征上，我們可以大致把二手房劃分為四類：一是房齡在30年以上的房屋；二是房齡在20～30年的房屋；三是房齡在5～20年的房屋；四是房齡在5年以下的房屋。

01、房齡在30年以上的二手房

這類房屋大體上是在1990年之前建造的。其中，絕大部分屬于房改房性質，即由原來單位的公房通過房改轉變為私產的。此類房屋一般具有以下特點：

1、房屋格局比較老舊，客廳小，多為暗廳，也有很多沒有客廳。

2、房屋結構性能差，多數為磚混結構，預制樓板，陽臺安全性差。

3、房屋各類管線均為明設，沒有專門的管道井。所以，通常是在樓道內外，各種管線星羅棋布，維修起來比較困難。

4、樓房均為開放式，沒有圍墻，有的連單元門都沒有，安全性差。

5、樓棟間距一般比較小，周邊只有簡單綠化，停車比較困難。

6、生活配套、公共交通一般比較方便。有一些能靠上好學位。

7、基本上沒有物業管理，有的是由社區派人打掃衛生、清運垃圾。只收很少的衛生費。

這類房子的用地性質基本上屬于劃撥土地，老實說，如果不是資金特別困難，或者為了學位，購買的價值不是很大，尤其是超過40年房齡的。

02、房齡在20～30年的二手房

這個房齡的房子主要以商品房、經適房、安置房、解困房等為主。主要建造于1990年～2000年之間，這部分房屋的主要特點是：

1、戶型結構設計已大為改善，基本上與現在的主流戶型接近。

2、小區多數已經開始封閉或者半封閉，有簡單的綠化。

3、房屋仍以磚混結構居多，預制樓板為主。采用管道井設計的不多，管線還是以明設為主。

4、物業管理以街道、社區管理為主，物業收費較低，一般0.15～0.50元。

5、停車難是通病。

6、位置、及配套一般沒問題。

這類房子比較適合新市民，房價要便宜一些。但應注意的是，這類房子很多是單證的，即只有房產證，而沒有土地證。只有在實行不動產統一登記之后轉讓過的，才會有不動產權證。

03、房齡在5～20年的二手房

這部分房屋主要以商品房為主，也有一些經適房、安置房。主要特點是：

1、小區比較正規了，基本都是封閉小區，開始注重綠化和景觀了，環境一般都比較好。

2、戶型結構與現在的主流戶型大體相同?；旧弦袁F澆樓板為主，根據樓層高度一般采用框混或框架結構，結構性能比較好。

3、生活配套基本成熟。早期的小區車位的配備比例較少，停車也很難。

4、基本由專門的物業公司管理，物業收費0.50～2.5元不等。

這類房屋是比較適合購買的二手房，價格一般適中，比新建商品房便宜很多。也有不少只有房產證，沒有土地證。而在近五年轉讓過的，一般是已經換發了不動產權證。

04、房齡在5年以下的二手房

這部分房屋主要是投資客、炒房客轉讓的房屋，有很多是沒有入住的，毛坯房也不在少數，實際上與新房的現房差別不大。這類房屋的主要特點是：

1、與新建商品房差別不大。

2、價格比新建商品房略便宜。

3、物業費比較高，基本都在2.0～3.0元。

4、小區車位一般相對充足，一般在1：1以上。

這一類是可以考慮但需謹慎購買的二手房，因為這一類風險較大。有很多可能尚未取得房屋權屬證書，或者持證不滿兩年需要繳納增值稅（含城建稅及教育費附加），按行業慣例，一般二手房的所有交易稅費都由買方來承擔。所以，購買時需要仔細甄別。

買二手房應注意哪些風險？

二手房情況雖然復雜，但購買二手房也有利的方面，例如，買二手房一般不需要進行大的裝修，像定制的衣柜、壁櫥等都能夠利用，可以節省開支和裝修時間。而且，價格方面也會比新房便宜（價格到掛的屬于極端的例子）。但是，買二手房由于信息不對稱，風險也要大很多，因此，買賣二手房應特別謹慎。常見的風險有以下幾方面：

01、產權歸屬不明導致的風險

二手房的產權歸屬比較復雜，很多情況下，很難從權屬證書上判斷實際產權人?？赡艽嬖诘漠a權糾紛主要有兩種：

1、由于我國婚姻法規定，婚后夫妻收入在沒有特別約定的情況下，屬于夫妻共同財產。因此，就會存在房產證雖然只登記了一個人的名字，但實際上屬于夫妻共同財產。如果交易時，未經另一方同意，就可能出現產權爭議。

2、由于房地產調控政策等原因，存在著大量借名買房的情況，也就是房屋權屬證書登記的產權人并非實際的產權人。如果與名義產權人進行了交易，可能就會陷入司法訴訟當中。

為了避免出現這類糾紛，在交易時最好是夫妻同時在場，或者由登記的產權人做出書面承諾。

02、房屋不可交易的風險

有些朋友沒有經驗，在購買二手房時未做認真的產權調查，便匆忙交付定金，簽訂合同，甚至支付首付款。結果，由于房屋處于不可交易狀態，而導致定金無法退還。以下幾種房屋不可以購買：

1、被人民法院查封、凍結的涉案房屋。

2、被產權人設立抵押權的房屋（按揭抵押權給銀行的除外）。

3、由于限售原因被凍結的房屋。

4、尚未完成不動產登記的房屋。

5、存在產權糾紛已辦理異議登記的房屋。

6、簽訂有長租合同的房屋。

因此，在購買前，買方必須與產權人前往不動產登記中心進行查證，確保房屋處于可交易狀態。

03、付款后房屋不能及時過戶的風險

購買二手房最大的風險在于買方付了全款后，賣方反悔，不配合過戶，或不按時騰房，弄不好可能錢房兩空。

主要表現有以下幾種：

1、買方為了節省交易稅，購買房屋后沒有及時過戶，而是約定在一定時間后再辦理過戶手續，結果由于房價大漲，賣方反悔，不配合過戶。

2、買方倉促支付全款失去了主動權，賣方不配合辦理過戶手續。

3、賣方以銀行貸款未到賬為由不配合辦理過戶手續。

所以，在簽訂房屋買賣合同時，訂立詳細的合同條款很重要，雙方應就辦理過戶的時限以及違約責任加一明確。最好是在付款后及時過戶。同時，交易資金最好采取銀行監管。

04、房屋交易后遺留問題的風險

購買二手房，可能還會面臨一些遺留問題，如果未在合同條款中加以約定，并在過戶后交割清楚，也可能給自己帶來麻煩和損失。主要包括以下幾方面：

1、戶口遷移問題。很多時候，在簽訂二手房買賣合同時，買方很容易忽略了對賣方戶口遷出的時間限制條款，結果等到自己遷戶口時才發現落不了戶。

2、住房維修專項資金過戶問題。這是經常被遺忘的、又是非常重要的一件事。很多朋友并不清楚買二手房在完成房屋過戶手續之后，還需要辦理專項維修資金分戶賬的更名。結果導致日后無法使用原房主名下的專項維修資金。

3、歷史欠費的清繳問題。通常二手房交割時，買方比較注意水、電、氣費的結算，往往忽略了一些較大的費用的清算。例如，供熱費、車位管理費、物業費等，實際入住時或者臨到需要時，才發現原房主欠下了多年的費用未交。

4、房屋存在致命缺陷。由于事前未做盡職調查，入住后才發現房屋墻體或屋面嚴重滲水，或者配電負荷不足，或者隱蔽的管線損壞等，無形之中增加了購房成本?；蛘叻课莅l生過刑事案件未被告知等。

為了避免上述情況發生，除了在合同條款中必須明確之外，必須事前走訪小區物業或者左鄰右舍，了解清楚，并由賣方對第4項做出書面承諾。

05、落入中介圈套的風險

多數情況下，買賣二手房都是通過房產中介完成交易的。但是，由于房產中介市場魚目混雜，黑中介坑人事件屢見不鮮。因此，選擇房產中介很重要，不可輕信中介人員的忽悠，要眼見為實，不見兔子不撒鷹。主要應注意以下幾點：

1、不輕易交定金，要在充分掌握交易房屋資料，并實地查看房屋后，再簽定協議支付定金，以防落入定金陷阱。

2、交易款項不要通過房產中介轉賬，防止被截留挪用。交易資金必須通過交易監管賬戶進行轉賬。

3、簽訂合同要與全部產權人面對面，不可由房產中介代辦。

4、辦理按揭手續要親自隨同中介一同辦理，不可全權委托給中介。

所以，通過房產中介買房，盡量選擇有實力的連鎖機構，這樣可以減少風險。如果能夠直接找到房源，也可以直接與賣方自行到房產交易中心辦理交易及過戶手續，這樣可以節省一筆可觀的中介費。

關于買賣雙方自行交易二手房的注意事項及流程，可參閱筆者主頁的相關問答內容。

我做過五的的房地產新聞，工作中經常遇到這樣的問題，我來談談自己的看法。

目前市面上沒有房產證的房子，無非幾種情況：

一是小產權房，就是在農村集體土地上建起來的房子，這種房子是不合法的，不能自由買賣。

二是單位建起來看宿舍樓。這種房子以前比較多，現在已經不多見了。比如一些高校在校園里以宿舍的名義建起來樓房，主要供職工居住。你的情況就屬于這種。

三是城市的拆遷安置房。在規定上市以前，屬于集體房產證。

我們來重點說說你遇到的教育宿舍樓的情況。

理論上，這種房子是不能買賣的，因為它的用地是教育科研用地性質，不是正常的住宅用地。它的實際產權在學校，而教師擁有的是使用權（學校內部會規定較長時間的使用權，相當于賣給了教師）。

學校教師轉讓給你的，實際上是使用權。公證處是不會給你公正所有權轉讓的。

如果你確定要買這種房子，建議雙方約定使用權轉讓，以及房子拆遷、改造等涉及賠償時，受益人為你。如果雙方違約，要約定高額的違約金。否則，你的合法權益得不到保障。

農村的宅基地和小產權房賣出多年，賣主反悔的情況比比皆是。

最后一個問題：拿這種公證書，銀行是不給貸款的！

不要相信任何的口頭承諾，一切以文字和手印為準。

謝謝邀請。

看到這個問題，正好我以前有過類似的經歷，不過我是賣方，希望我的回答能夠給你提供一些幫助吧。

首先，我覺得您想要購買的這套房是還建房，那就要分清還建房的性質了，一般的還建房是由于市政的統一規劃需要拆遷一部分原住房，而統一建筑的住房分配給原住民的。那這就涉及到還建房的土地類型了，如果土地類型是集體性質，也就是常說的小產權房，是沒有房產證的。所以，您要是在當地的話，應該確認下該還建房的土地性質，到底有沒有產權證。

另外，如果是那種開發商取得的建設用地，五證齊全的情況下，也要看您所要購買的還建房的開發商之前為別的小區業主辦理房產證的速度快不快，別像我之前的那套房子似的，入住后七八年才辦下來，如果您要是買了這樣的開發商開發的小區，也是存在風險的，例如說開發商跑了，賣方違約什么的。

其次，要與賣方簽訂詳細的合同。賣方的權利與義務是什么，買房的權利與義務是什么，出現違約該怎么辦，是雙倍賠償還是如何，甚至是出現不可抗力該怎么辦，一定要盡量的詳盡。這里可以去您當地的房屋中介要一份或買一份房屋買賣的合同作為一個基礎，然后雙方在這個基礎上進行添加和更改，一定要把所有能想到的都要加上。比如說我那房子，買我房子的是我隔壁的鄰居，已經有了一定的信任了，那還是把“丑話都說到前頭了”，詳細到什么程度呢？比如說，開發商一旦通知去辦理房產證，任何第一時間知道消息的一方必須馬上通知對方，否則就會違約等等吧，詳細的就太多了。

最后，雙方都認可的合同一定要去公證，這個時候可千萬別怕麻煩，這樣對買賣雙方都有一定的保障。還有的就是一定要盡可能多的留下證據，比如說，您要分批次給賣方打款，賣方要寫收條吧，可別隨便寫個今日收到誰誰多少錢就草草了事了，一定要寫清楚這錢是干什么用的，之前打了多少還剩下多少等等?；蛘呱踔潦橇粝落浺粢部梢裕@樣避免以后外一對簿公堂，降低您的風險。

好了，我的回答就先到這，希望對您有幫助。

如果您覺得我的回答會對別人也有幫助，請為我點贊，讓更多的人看到，謝謝！

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