房屋租賃合同主要都會包括如下幾個部分：一、甲乙雙方租賃身份信息；二、房屋基本情況以及用途；三、租賃期限、租賃方式、付款方式；四、房屋維修養護責任分配；五、合同解除情況；六、違約責任。

我列舉的這些是一般房屋租賃合同里面都會提到的一些事項，不同房東提供的房屋租賃合同模板常常也不一樣。

所以簽約房屋租賃合同的時候，首先一定要注意我提到的這些事項是否都有，大部分房東提供的都會是格式合同，即這些他都已經事先填好了，只需要你簽字，所以一定要仔細看好了再簽約。

其次你特別要注意的是違約金條款，目前房屋租賃市場上比較流行的做法是押一付三，但你不要想當然地以為違約就是僅僅不退你押金，押金與違約金在法律上是兩個概念，有的租賃合同上約定違約金等額為押金，則通常情況下，你違約的話就不得再要押金了，但多繳納的房款還是可以要求退還的，但合同法有規定如果約定的違約金低于或者高于造成的損失的，都可以請求法院或者仲裁機構相應增加或者減少。

什么意思呢？比如說約定了違約金是等額押金，但由于你違約導致房東錯過最佳租房時間后幾個月都沒有租出去，房東是有權請求你增加的，再比如說約定了違約金是三倍的押金，但你違約后房東很快找到了下家，你覺得違約金約定太多了，法律層面上講也是可以請求降低的。

一般情況下，大家都不會輕易請求仲裁或者鬧到法院，所以這個違約金一定要約定適中，在雙方都能接受并且覺得還比較公平的范圍內，這樣當一方出現違約時候，才能避免扯皮。遵守信用既是法律原則也是道德要求，但不要太幼稚地加上太多地道德因子在合同法上面，因為雙方都有利益訴求，房東可能因為突然要賣房子賺大錢趕你走，雖然說買賣不破租賃，但很多時候你也不會訴諸于法，你也可能因為突然換工作要挪地方或者受不了奇葩室友想搬走，可以說大量違約行為也是市場經濟發展的必然產物。因此違約金條款在某種程度上會直接影響雙方在后續履約的表現，一定要重視！

很多租過房子的人肯定會說，違約金這玩意都是房東說了算，合同上早已經寫好了，你不租別人會租，哪還有的講，確實在合同簽約時候提供格式合同的一方常常是強勢方，但合同法有考慮到這一點，第四十條規定提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

因此如果違約金條款約定不對等，你一定要提出來修改，萬一簽約時候沒有注意看清楚，出現不利于你的情況時候你也不要急，因為那種明顯不公平的條款在法律上是無效的。

高校租房 詳見微信公眾號“高校租房”，上面會有更詳細的說明

1、租賃不能超過20年2、可以簽三份合同，分別是20年、20年、10年；第一份合同中加一個條款：對方承若愿意以XX價格把房屋租賃給你方50年，或者單獨出一個該公章的承若書說明承若出租50年；第二、第三份合同分別設置成附條件生效合同，條款注明：XX合同到期之日起XX日內雙方未書面提出不繼續租賃的，此合同于XX日生效，對方若違反XX承若致使本合同無法生效的應承擔XX責任或支付違約金XX元3、把對方愿意租賃50年的意思表示用書面形式固定下來，并在合同中注明你方與對方簽訂合同的前提是基于對方的此承若（意思表示），這樣20年合同到期若因對方變卦出了問題，可以追到對方4、這里面涉及到法律風險的承擔，讓你們單位的法務或法律顧問給你們擬合同更合適

準確地說，法律不認可房屋租賃期限超過20年，超過20年期限的，超過部分無效。所以，合法簽訂40年的房屋租賃合同基本不可能。建議轉換經營方式，采用租改售模式可能更有利于實現雙方之間權益。

我們國家合同法規定，房屋租賃合同期限最長不得超過20年，超過部分視為無效約定，這已經明確了最長租賃期限，所以不可能在租賃合同上下功夫了。現在可以研究一下40年不動產使用權轉讓合同，讓出租人與承租人實現經營目的。

舉例說明。王老板有十套商品房打算租給客戶使用，雙方愿意長久合作，期限40年為租賃屆滿期間。此時，王老板不可能與客戶簽訂租賃合同，只能協商客戶簽訂房屋使用權轉讓合同。這樣就可以避開法律限制，成功實現雙方之間的利益。

該房屋使用權轉讓合同應該著重說明房產的緣由和實際情況。比如該房產為國家監管部門限制用房，不能獲得有效房產證件，不具備產權交易條件。所以，為實現雙方之間的利益最大化，經過雙方協商確定，出租人愿意轉讓房產使用權40年給承租人使用。

該房產使用期限屆滿后，承租人（買受人）應該無條件退還房產給出租人（轉讓人），出租人仍然享有原來房產的物權。雙方在合同里面一定完整說明使用方法、解除合同的事由、違約責任、遇到政府征收等相關事項利益分配機制。

合同一旦簽字確認后，雙方不得違法經營，若出現違法行為，只能由違法者負擔全部責任，賠償由此造成的全部損失。完整的不動使用權產轉讓合同，可以有效為雙方服務，及時回避了法律對租賃期限的限制。

按照現在房地產行情來看，租賃40年期限不現實，也不合理。因為商業地產土地使用期限基本也就是40年，到期后還要受到補交土地出讓金等行政管理約束。所以，房產的有效利用期限也就40年，之后就會被列入危房改造的可能，不利于當事人利益最大化。

不可以。 合同有效期只有20年 超過部分不具備合同效力！