2、法律依據(jù)： 《合同法》第42條第2項規(guī)定，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任。該兩類行為均屬于違反情報提供義務(wù)的行為。 《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有辦理商品房預(yù)售許可證及在進行房屋預(yù)售時負有將具備商品房預(yù)售許可證的事實告知買受人的義務(wù)。 《中華人民共和國民法通則》欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的情形。故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài)。追問： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買受人沒有辦理商品房預(yù)售許可證的情形無外乎以下三種： 一、簽約時買受人未詢問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未告知； 二、簽約時買受人已詢問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知； 三、簽約時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛構(gòu)事實、制造假象或提供虛假明（無論買受人是否詢問）以掩蓋未辦理預(yù)售許可證的事實。 第二種和第三種情形房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已明顯構(gòu)成了故意隱瞞或故意提供虛假證明的欺詐行為，而第一種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理預(yù)期內(nèi)取得了商品房預(yù)售許可的，不應(yīng)當讓該企業(yè)承擔簽約時未能合理預(yù)見部分的懲罰性賠償責任的法律后果。對買受人未詢問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未告知的第一種情形，一般不宜認定為惡意欺詐。 另外，關(guān)于舉證，“誰主張誰舉證”的原則是適用的。 一、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛構(gòu)事實、制造假象或提供虛假明進行惡意欺詐的行為（即前述第三種情形），由主張該事實的一方即買受方負責舉證。 二、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人詢問后，采取沉默方式、拖延方式或顧左右而言他方式拒絕回答的（前述第二種情形），則只能要求由買受人對已進行詢問（包括書面或口頭甚至電子數(shù)據(jù)交換等方式）、盡到審慎合理審查注意義務(wù)方面的事實承擔舉證責任，該部分舉證責任完成后，即應(yīng)轉(zhuǎn)移舉證責任給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已履行告知（包括書面、口頭、電子數(shù)據(jù)交換等方式）義務(wù)的事實承擔舉證責任，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能舉證或舉證不完全（即達不到相當?shù)淖C明程度），再認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為構(gòu)成故意隱瞞并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對買受人承擔惡意欺詐的懲罰性賠償責任。 三、對買受人未詢問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未告知的第一種情形，一般不宜認定為惡意欺詐。但如買受人有證據(jù)證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽約時故意隱瞞事實（如買受人舉證證實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本不具備取得商品房預(yù)售許可證的條件等事實）的例外情形除外。追問： 首先明確一個問題，房產(chǎn)證的辦理，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。也就是說沒有商品房銷售許可證，開發(fā)商事做不了初始登記的，同樣你也就辦理不了房產(chǎn)證。 開發(fā)商告訴你可以辦理房產(chǎn)證，已經(jīng)適合了虛構(gòu)事實以掩蓋未辦理許可證得事實。可以認定為故意隱瞞。 清茶幽幽的感言：

合同法釋義：第四十二條

第四十二條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實信用原則的行為。

本條是對締約過失責任的規(guī)定。

締約過失責任指因當事人在訂立合同過程中，因違背誠實信用原則而給對方造成損失的賠償責任。

根據(jù)自愿原則，當事人可以自由決定是否訂合同，與誰訂合同，訂什么樣的合同。為訂立合同與他人進行協(xié)商，協(xié)商不成的，一般不承擔責任。但是，當事人進行合同的談判，應(yīng)當遵循誠實信用原則。根據(jù)本條規(guī)定。有下列情況之一，給對方當事人造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。

1.假借訂立合同，惡意進行磋商。所謂“假借”就是根本沒有與對方訂立合同的目的，與對方進行談判只是個借口，目的是損害對方或者第三人的利益，惡意地與對方進行合同談判。如通則舉的一個例子：甲知道乙有轉(zhuǎn)讓餐館的意圖，甲并不想購買該餐館，但為了阻止乙將餐館賣給競爭對手丙，卻假意與乙進行了長時間的談判。當丙買了另一家餐館后，甲中斷了談判。后來乙以比而出價更低的價格將餐館轉(zhuǎn)讓了。

2.在訂立合同中隱瞞重要事實或者提供虛假情況。如意大利民法典第1338條規(guī)定：“知道或者應(yīng)當知道契約無效原因存在的一方?jīng)]有將其通知另一方，則該方要為此就對方在契約有效期內(nèi)基于依賴、沒有過錯而遭受的損失承擔賠償責任。”

3.其他違背誠實信用原則的行為。當事人按照誠實信用的原則進行談判，有談成的，有談不成的，都不足為奇，中途停止談判也是正常的。但是，如果當事人違背誠實信用的原則終止談判，就是不正常的，如果損害對方當事人的利益則要承擔締約過失的責任，賠償損失。比如，甲向乙保證，如果乙努力取得經(jīng)驗并準備投資15萬美元，則向乙授予專營許可。此后的兩年間，乙為訂立該合同作了大量工作，且一直深信將會得到甲的專營許可。當訂立協(xié)議的一切準備工作就緒時，甲通知乙必須投資更多的金額。乙拒絕了這種要求，同時乙有權(quán)要求甲補償其為準備訂立合同所發(fā)生的費用。

負有締約過失責任的當事人，應(yīng)當賠償受損害的當事人。賠償應(yīng)當以受損害的當事人的損失為限。這個損失包括直接利益的減少，如談判中發(fā)生的費用，還應(yīng)當包括受損害的當事人因此失去的與第三人訂立合同的機會的損失。

合同法司法解釋（二）第十四條中的“效力性強制性規(guī)定”是指在認定合同是否有效時，如果合同符合法律、行政法規(guī)所明確規(guī)定的無效情形的，則該合同無效；如果雖然違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定，但不屬于法律、行政法規(guī)所明確規(guī)定的無效情形的，則不能認定合同無效，合同仍然有效。合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。

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