但凡產(chǎn)能過(guò)剩，縱然降價(jià)行銷。房?jī)r(jià)是被′炒高，地產(chǎn)界在營(yíng)銷中大作供不應(yīng)求的熱度，掀起一波波漲價(jià)潮。使得越熱鬧的地區(qū)越人潮踴躍，推動(dòng)了一波又一波漲潮風(fēng)浪。隨著經(jīng)濟(jì)的蕭條背景下，房子無(wú)人問(wèn)經(jīng)時(shí)，房子降價(jià)，收回資本勢(shì)在必行。

位置，發(fā)展前景，學(xué)區(qū)，小區(qū)總體設(shè)計(jì)、用材，戶型，樓層，物業(yè)，小區(qū)住戶人群結(jié)構(gòu)

謝謝邀請(qǐng)，因素會(huì)有很多，我說(shuō)最主要的兩點(diǎn)，供求關(guān)系和貨幣政策。

第一，供求關(guān)系，比如說(shuō)人口驟減或者大家都沒(méi)有了買房的需求和意愿。

我們先來(lái)說(shuō)人口。購(gòu)買需求，是決定房?jī)r(jià)的最根本的推動(dòng)力。如果人口總數(shù)凈增長(zhǎng)，那么剛需族的人數(shù)必然有所上升，也就是市場(chǎng)情況會(huì)變成供大于求。那么自住需求的購(gòu)房者人數(shù)下降，投資客也會(huì)敏銳的發(fā)現(xiàn)接盤(pán)人數(shù)的下滑，在高點(diǎn)進(jìn)行出售，那供大于求的情況就會(huì)更加明顯，變成買方市場(chǎng)之后，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。但是，我國(guó)的人口真的下滑了么？出生人數(shù)已經(jīng)連年大于死亡人數(shù)了么？答案是肯定的，沒(méi)有。我國(guó)的人口紅利確實(shí)有所消退，但是總體人數(shù)上漲還是很健康的，所以這個(gè)因素出現(xiàn)的可能性并不大。

我們?cè)賮?lái)看買房需求和意愿。中國(guó)自古以來(lái)就有修身齊家治國(guó)平天下的人生理想軌跡，擁有自己的房產(chǎn)也是亙古不變的觀念，即便有一些年輕人有租房一生的新想法，但是畢竟還是少數(shù)，不是主流。同時(shí)，住宅作為重要的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)成員，也是資產(chǎn)配置的重要組成，這類需求減緩可能性很小。最后說(shuō)一句，你不賣房，確認(rèn)過(guò)丈母娘的眼神嗎？

第二，收緊貨幣或者信貸，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是大幅度加息，流通貨幣大幅度減少，那么房?jī)r(jià)自然會(huì)下降。為什么這么說(shuō)？有兩點(diǎn)原因。

1、沒(méi)有房的人買房變的困難了，利率的上升，房貸月供上升，但是收入?yún)s沒(méi)有明顯的提高，還貸能力下降，購(gòu)買力下降，那么貸款的人數(shù)自然下降，能貸到歀的人也會(huì)下降。因?yàn)殂y行也知道，如果給還貸能力不行的人下了貸款，很可能會(huì)導(dǎo)致大量的壞賬，得不償失。

2、有很多套房子的人，他們多為杠桿撬動(dòng)，也是有還貸壓力的，那么在這樣的壓力下，他們當(dāng)然也會(huì)選擇賣掉其中一兩套套現(xiàn)來(lái)緩解一些壓力。

最終導(dǎo)致庫(kù)存巨大，供大于求，又回到了我說(shuō)的第一點(diǎn)。

以上是我得一些觀點(diǎn)，歡迎關(guān)注“孟祥遠(yuǎn)”。

支撐房?jī)r(jià)上漲的主要因素：

一、土地價(jià)格

土地是稀缺資源，隨著國(guó)家建設(shè)用地的減少，土地價(jià)格上漲是必然結(jié)果；土地是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，每年地方支出在增長(zhǎng)，土地價(jià)格上漲才能平衡政府支出。

土地成本是房屋建造成本的主要部分，基本上占到了建筑成本的60%，那些地王拿地成本更高。土地價(jià)格上漲是房?jī)r(jià)上漲最直接的因素。

二、貨幣供應(yīng)量

貨幣超量發(fā)行是房?jī)r(jià)泡沫化的主要推手。貨幣超量發(fā)行本來(lái)是想振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)層次低、創(chuàng)新動(dòng)力不足、盈利能力弱等原因使得資金并沒(méi)有流入實(shí)體。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，它涉及的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、投資金額大、利潤(rùn)高，是天量資金天然的逐利場(chǎng)所。大量游離資金看準(zhǔn)樓市機(jī)會(huì)不斷涌入，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

三、一二線城市人口流入量

人口是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，一二線城市這兩年放寬了人才進(jìn)入的門(mén)檻，使得人口流入速度加快，而人口的到來(lái)引起住房供應(yīng)緊張，供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

四、三四線城市棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造每年釋放幾百萬(wàn)套住房需求，棚改主要集中在三四線城市，由于拆遷實(shí)行貨幣化安置，拆遷戶自主選擇購(gòu)房，巨大的市場(chǎng)化需求造就了三四線城市房?jī)r(jià)繁榮。作者簡(jiǎn)介：財(cái)務(wù)專家、財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究專家，本頭條號(hào)解讀大眾關(guān)心的樓市、財(cái)經(jīng)話題，用專業(yè)眼光幫你分析問(wèn)題背后的真相。如果你對(duì)本內(nèi)容感興趣，請(qǐng)點(diǎn)擊關(guān)注吧！