目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上可以分為三種: 商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。三種產權證書在本質上是沒有區(qū)別的。但是在使用和交易上有著一定的區(qū)分。

商品房就是商業(yè)住宅房的簡稱，是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房。例如像市場上售買的產權為40~50年的酒店式的公寓。而住房純住宅用的。商品房與住房的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

1、使用年限不同。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，純住房的使用年限為70年，而商品房(公寓型)的使用年限僅為40~50年。一般來說，立項為住宅的房，產權都是70年，而立項為商住的，產權都是50年。

2、戶口限制。購買純住宅很多時候都是可以落戶的，但是購買商品住房是不能落戶的。

3、戶型大小不同。純住房的戶型種類多樣，小戶型的大多在60~90平方米之間，大戶型的在100~140之間。但是商品住房的平均面積相比純住房要小的多，一般在40~80之間的并不少見。

4、居住密度不同。純住房一般都會十分講究居住的舒適度，每層用戶都不會很多，也比較安靜。但是商品用房的密度則大很多，一層出現(xiàn)10多戶的情況比比皆是，人多就比較混亂，這種混亂不僅僅體現(xiàn)在環(huán)境衛(wèi)生上，人口的素質也很難保證。

5、水電費收費標準不同。純住房的水費和電費都是按照普通居民用水、居民用電的標準來收取，價格比較便宜。但是居住在商住房里的居民就沒有那么幸運了，商住房的水電都是按照工業(yè)用水、工業(yè)用電的標準來收取，價格比較貴，看似一筆小錢，天長日久算下來其實數(shù)目可觀，而且通常情況下商住房是不通燃氣的。

6、居住環(huán)境不同。純住房的環(huán)境更好，國家對于純住房樓盤小區(qū)的綠化率是有要求的，必須要達到相應的標準。但是對于商品房的綠化程度并沒有相關規(guī)定，這就決定著商品房的居住環(huán)境并沒有純住房那么好。

7、單價不同。一般來說，同一地區(qū)純住房的單價是高于商品住房的，這也是為什么有那么多人選擇商住房的原因。一些市民可能因為資金原因，選擇了相對便宜的商品住房。

“安居樂業(yè)”一直被用來形容社會安樂富足，住房對于社會個體的也重要程度可見一斑；而在過去30多年的發(fā)展中，從企業(yè)分配住房到商品房制度的歷史性轉變已然形成，而在住房市場化的今天，可能會掏空六個錢袋的商品房正逐漸成為部分人群安居樂業(yè)的障礙。

所以我國先后頒發(fā)了一系列保障性住房的策略，共有產權房正是這一時代背景下的產物，作為保障性住房解決方案中的一種，也是時下最常見的模式；但市場上對于共有產權房的看法始終褒貶不一，一些人甚至只從字面意思就判斷共有產權房就是變相租房，給考慮保障性住房的人造成了不小的困擾。因而接下來我們將以上海市為例，共同揭開共有產權房的神秘面紗。

什么是共有產權房？

共有產權房也被稱為“保障性住房”，是專為社會保障對象家庭解決住房問題所建的房屋，以低價配售給申報人，獲得此中住房申購條件的個人將根據(jù)其出資比例，與政府共同擁有房屋產權。

可以明確的說，共有產權房并不是完全屬于購房者，尤其是在轉售方面，有著諸多限制，不僅只能轉售給同樣符合共有產權房申購條件的人，而且在價格方面要遵循相關管理部門按照符合當?shù)厥袌鰞r格的原則給出的指導價。

但據(jù)北京上海的情況來看，這種共有產權房相比同區(qū)域內的商品住房有明顯優(yōu)惠，對于希望在市區(qū)擁有住房卻無力支付高額首付的人而言，很有吸引力。

共有產權房可以變?yōu)樯唐贩棵矗?/p>

了解共有產權房的各種限制要記牢一個時間標準“5年”；

未滿5年的購房人和童主任中的任何一位購買了商品住房或全部遷離住房所在地，共有產權房將被政府指定機構回購；

而取得房地產權證滿5年后，購房人可以選擇將房屋轉售給其他符合要求的申購人，也可以選擇購買政府產權份額，房屋性質也將轉變?yōu)樯唐贩浚@套模式對于購房人而言可以說是能進能退。

共有產權房的繼承權將如何分配？

這一問題也是討論最多的問題，共有產權房和商品房最大的區(qū)別也在于此，因前者并不屬于商業(yè)住房而是屬于社會保障性住房，在涉及到繼承問題時首先要考量的也是和普通商品房的住宅性質不同的是，共有產權房并不是屬于商業(yè)性房子，而是屬于社會保障性住房的一類，仍將申購人是否滿足保障標準放在首位。

想要知道地產和房產的區(qū)別，首先我們需要搞清楚這兩個詞的概念。

無論是地產還是房產，都跟房地產有關。因此我們先要搞清楚房地產的概念。根據(jù)百度百科，房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。

1、作為一種客觀存在的物質形態(tài)。

房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。

2、法律意義上的房地產本質是一種財產權利。

這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等，由于和政府的財政收入密切相關及08年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產開始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴重影響和負擔。

根據(jù)房地產的概念，我們可以知道，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。因此，地產和房產的區(qū)別主要有以下幾點：

1、從定義上來看：

地產：是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

房產：是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。

2、從用途上來看：

地產：主要指的是房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，即開發(fā)商拿地后進行地產項目的開發(fā)，并獲得盈利的環(huán)節(jié)。

房產：是指有屋面和維護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。

3、從所有人來看：

地產：其主體指的多為房地產開發(fā)公司，屬于賣方群體。

房產：其主體基本為個人業(yè)主，也有少量以公司為主體，屬于買方群體。

首先你得搞清楚，至于房子的權屬就有兩種：房屋所有權和房屋使用權。

根據(jù)土地狀況：有集體土地使用權和國有土地使用權。

您說的情況：所謂的地產房就是集體土地上的所有權房屋；合同發(fā)票房：就是未辦理房產證或者房產證沒有辦理下來的房子；所謂的產權房一般是指國有土地上的所有權房屋。