公攤面積的計算：建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積公攤面積＝公攤系數＊套內建筑面積公攤系數＝總公共分攤面積／（套內建筑面積＊總套數）套內建筑面積＝套內使用面積＋墻體面積影響公攤面積的因素：

1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

2、套內面積 正如你所說，房子大就多點，房子小就少點3、公共設施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。4、建筑規模 樓梯高度越高公攤越大。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15%

屋銷售面積一般由套內建筑面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復雜，所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。本期置業專家將告訴買房人，公攤面積究竟包括哪些部分？如何計算？公攤面積多大才算合理？ 　　所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。 　　讀者張先生介紹，他和朋友馬女士各買了一套建筑面積為73平方米和74平方米的高層住宅，但他到馬女士家做客時發現，她家的房子雖說僅比他家的大1平方米，但是客廳和臥室卻明顯寬敞許多。經檢查發現，張先生家的公攤面積為21.9平方米，而馬女士家的公攤面積為13.32平方米。這樣看來，在名義價格相同的情況下，實際價格卻相差很多。對普通的購房者而言，這是個不容忽視的問題，畢竟他們希望用有限的錢住上較大的房子。 　　長期以來，消費者習慣按建筑面積買房，而建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積，這就使某些不法開發商利用“公攤面積”這個合法外衣，在房屋銷售過程中“不該攤的亂攤”。但是，由于建筑面積計算的復雜性和專業性，購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠，有沒有被開發商兌水。 所以，很多購房者就這樣吃了“啞巴虧”。 　　公攤面積如何區分？ 　　目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為: 　　1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房; 　　2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 　　不應計入的公用建筑空間為: 　　1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間; 　　2. 售房單位自營、自用的房屋; 　　3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。 　　需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 　　公攤面積怎么攤？ 　　公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 　　目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。 　　一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。 　　如何計算公攤面積 　　住宅樓公攤面積計算方法為: 　　公式二：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數（分攤系數=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和） 　　其中，需要分攤的面積要由沈陽市房產測繪大隊實地測量。

房屋公攤面積

房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

中文名稱

房屋公攤面積

全稱

分攤的公用建筑面積

面積計算

邊長以m為單位，取至0.01m

計算公式

建筑面積=套內建筑面積+公攤面積

基本簡介

可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

1、7層以下住宅公攤率為7-12%

多層建筑一般是指層數在6層左右磚混結構的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間熱交換站、水泵房、配電室等。這類住宅的公攤率為7-12%。

2、7-11層住宅公攤率為10-20%

樓層為7-11層為層，一般層公攤取決于各樓盤自身的情況，不同的層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的層住宅，公攤系數在15%-20%之間。

3、12-33層住宅公攤率為14-24%

高層住宅的公攤面積是比較大的。根據建筑規模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

4、別墅類住宅

別墅類型的住宅公攤面積是最低的，雖然別墅包括了地下室，但是大多都是以三層樓房的獨棟住宅形式出現，其中帶室內的車庫，獨立別墅是沒有公攤面積的，而聯排別墅的公攤面積也很少，一般在1-8%。

哪些不能計入公攤面積?

公用建筑面積的公攤遵循的是“誰使用，誰分攤”的原則。

1、樓梯間、電梯間等不納入與之不相通的房屋的分攤范圍。

2、按物管有關規定設置的物管用房不納入公用面積進行分攤。

3、作為人防工程的地下室不納入公攤。

4、為小區服務的文教、衛生、商業等公益事業房屋不納入公攤。

5、為小區服務的供水、供電等設備房作為物管配套用房不納入公攤。

6、已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不納入公攤。

7、權利人之間根據協議合理劃分公用部位的，該部分不納入公攤。

如果感覺文字理解難 可以看一下下圖

商品房不論高層還是多層都有公攤面積。目前，我國法律對房屋公攤面積加以約束的政策主要是依據中華人民共和國《房產測量規范》執行。商品房公攤面積=房屋的總建筑面積×公用建筑面積÷套內建筑面積之和；公用建筑面積公攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積之和。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數。普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數約在10%～15%，帶電梯的小高層住宅，公攤系數約在15%～20%，高層住宅相對更高一些，約在20%～25%。房屋面積以房地產交易權屬登記部門的測繪結果為準，房產證上標注的面積也以此為準。

計算公式： 建筑面積=套內建筑面積公攤面積 公攤面積=公攤系數*套內建筑面積 公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數) 套內建筑面積=套內使用面積墻體面積陽臺面積（以上回答發布于2015-11-10，當前相關購房政策請以實際為準）買新房，就上搜狐焦點網

我不認為按實用面積買房，業主能占多大便宜，只是能讓業主對價格更直觀一點。公共面積難道要開發商買單嗎?完全不可能，開發商會把這部分的錢加到房價里，這樣房價又會有新一輪的漲價。公共面積就不歸業主共有，以后會產生更多的矛盾。如小區的停車位、公共區的衛生，水電費，取暖費等該如何使用和計算?當然，在新辦法出臺生效以后，再買房會適用新辦法。現在買的房子不可能讓開發商把錢退給你的。這就是新房新辦法，老房老辦法。

公攤面積，“李家城”舶來品

數十年前，中國內地打破“福利分房”制度，引進商品房銷售時，主要學習的是一河之隔的香港的經驗。70年土地所有權、高度壟斷的供地模式和土地財政，都是跟隨香港而來。

1987年深圳市開始采用香港土地招拍掛的銷售模式；1994年后，根據香港賣樓花的房屋銷售形式，各城市結合本地具體情況, 逐步建立起現行的房屋預售制度。

在這個過程中，具有香港特色、為世界各地所罕見的“公攤面積”也被同時引進了中國內地。除了重慶市，中國各城市在實踐中均以包含公攤的建筑面積作為計價標準。

在當前，公攤面積的法律依據主要是《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”至于公攤面積的具體測量計算的依據，主要是1995年建設部（住建部前身）發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第八條。

根據上述第八條，公攤面積主要包括兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。而付款時，則是先計算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內建筑面積為比例分攤給各戶承擔。

即便是作為源頭的香港，也已經進行了改革。從2013開始，香港要求地產代理在推銷二手住宅和一手新盤時要先行提供物業單位的使用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

然而，這個“李家城”的舶來品，在自己的發源地壽終正寢，在中國內地卻又生存了好幾年。

公攤較為正常的范圍是，多層的公攤面積占房屋建筑面積的10%-15%，小高層、高層占15%-30%。但房屋面積測量專業性很強，普通市民難以核實。因此，專家介紹，收房時若懷疑"公攤"有問題，可向房屋面積鑒定部門申請重測。根據物價部門日前剛出臺的新規，鑒定費按戶收取，住宅2200元/戶，非住宅3500元/戶。