屋銷售面積一般由套內建筑面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復雜，所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。本期置業專家將告訴買房人，公攤面積究竟包括哪些部分？如何計算？公攤面積多大才算合理？ 　　所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。 　　讀者張先生介紹，他和朋友馬女士各買了一套建筑面積為73平方米和74平方米的高層住宅，但他到馬女士家做客時發現，她家的房子雖說僅比他家的大1平方米，但是客廳和臥室卻明顯寬敞許多。經檢查發現，張先生家的公攤面積為21.9平方米，而馬女士家的公攤面積為13.32平方米。這樣看來，在名義價格相同的情況下，實際價格卻相差很多。對普通的購房者而言，這是個不容忽視的問題，畢竟他們希望用有限的錢住上較大的房子。 　　長期以來，消費者習慣按建筑面積買房，而建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積，這就使某些不法開發商利用“公攤面積”這個合法外衣，在房屋銷售過程中“不該攤的亂攤”。但是，由于建筑面積計算的復雜性和專業性，購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠，有沒有被開發商兌水。 所以，很多購房者就這樣吃了“啞巴虧”。 　　公攤面積如何區分？ 　　目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為: 　　1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房; 　　2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 　　不應計入的公用建筑空間為: 　　1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間; 　　2. 售房單位自營、自用的房屋; 　　3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。 　　需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 　　公攤面積怎么攤？ 　　公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 　　目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。 　　一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。 　　如何計算公攤面積 　　住宅樓公攤面積計算方法為: 　　公式二：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數（分攤系數=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和） 　　其中，需要分攤的面積要由沈陽市房產測繪大隊實地測量。

一、公攤面積如何計算？

在買房的時候，誰都不想在公攤面積上多花冤枉錢，因此這就有必要了解公攤面積的計算方式了。首先，要知道的是，建筑面積＝公攤面積＋套內建筑面積；其次，如果買方你僅僅只是計算房屋的公攤面積，那么其公式就是：公攤面積＝公攤系數＊套內建筑面積。

還有，不知道大家有沒有注意到上面有個公攤系數？公攤系數的計算方式是公攤系數＝總公共分攤面積／（套內建筑面積＊總套數）。最后，小編覺得大家也有必要了解一下套內建筑面積，套內建筑面積＝套內使用面積＋墻體面積＋陽臺面積。

二、買房時哪些部分算公攤面積？

公攤面積很多人都聽說過，可是哪些部分才算是公攤面積呢？一般來說，在買房時公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室。除此之外，公攤面積還包括了這些：小區公共門廳、過道、樓棟里的設備間、值班警衛室、共用墻體。

在實際生活中，也有人以為倉庫也算入公攤面積里，在此小編想提醒大家：倉庫、車庫車位、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室，還有管理用房、平日很常見的售房單位自營以及自用的房屋等這些區域其實都是不包括在公攤面積內，這點大家要牢記于心。

三、公攤面積合理區間是多少？

一般來說，不同樓層，它的公攤面積合理區間都是不一樣的。比如，7層以下住宅公攤率為7％～12％；7～11層住宅公攤率為10％～16％；至于12～33層住宅公攤率則為14％～24％；別墅類的公攤率為1％～8％。

總結：在這里小編還要特別說明一點，在交房時出現面積誤差是正常的，但根據國家規定：“根據購房合同的第八條規定，開發商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3％。若誤差超過3％，多出的面積有開發商無償贈送；少出的面積由開發商負責賠償業主，同時購房者可以選擇退房。”

你好，謝謝邀請！

商品房公攤面積的計算，是指對共有建筑面積進行分攤計算。

一、 共有建筑面積的內容

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，

2、為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

3、套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

4、獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

二、共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

三、共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元，先計算整棟樓的共有面積分攤系數，再根據每個單元建筑面積乘以分攤系數，得到整個單元的共有面積，然后再把這個共有面積在單元內分攤。

共有共用面積按比例分攤的計算公式

按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：

分攤系數=需要分攤的分攤面積總和÷參加分攤的各單元建筑面積總和

單元應分攤共有建筑面積=單元建筑面積總和×分攤系數

再根據前述方法，把每個單元分攤的共有建筑面積，再在單元內進行分攤。

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。

然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按照規定的方法和計算公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。

商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

四、有統一的規定

計算規則就是：房產測量規范第1單元：房產測量規定

對于住宅的公攤來說沒有明文規定必須是多少，也沒有一個可執行的范圍可以參考的。可以參考的那就是房產測繪人員的經驗。有幸老J就是專業從事房產測繪的，那么下面我們就來仔細分析一下，住宅的公攤到底多少合適呢？

買房有公攤，這個公攤面積我們大家好像都已經習慣了。但是一般的情況下，住宅的公攤應該是多大呢？想要了解公攤，我們就要了解公攤的計算方法和公攤面積包括什么！

住宅公攤的計算方法

在我們《房產測量規范》當中只有公攤系數這一個專有名詞，而不存在公攤率這樣的詞。

所以，下面老J提到的公攤系數都是以上公式得出的。非專業人士不要亂BB。

住宅的公攤面積包括什么

公攤面積包括：門斗、門廳、大堂、走廊、過道、前室、電梯、樓梯、管井、屋面間、電梯機房、設備用房、外墻、保溫等。

基本上住宅的公攤就包括以上的部分。

那么住宅的公攤多少合適呢？

住宅一般有三種較為多見。多層無電梯、小高層和小洋樓一梯兩戶，高層兩部電梯，由于純住宅公攤幾乎可以看作是單層分攤，我們就按照單層計算。下面我們就來逐個分析。

多層：

對于多層來說，可以公攤的的部分就是一部樓梯、管井、外墻和保溫，一般沒有設備用房。房屋的入戶就是樓梯的平臺。

一般來說，多層的樓梯都是2.6米米寬，長度6米左右，再加上0.9米的管井。這樣來算公攤27.94平米。我們再假設多層的套內面積為110平米，這樣兩戶就是220平米，外墻長度粗略估計20米的兩條，11米的兩條，一共62米，墻體厚度0.1米，保溫0.05米，計算出面積為：9.3平米。公攤一共37.24平米。

公攤系數=37.24/220=16.93%

一般來說，多層的公攤按照經驗在12%-18%之間，具體數值的變化取決于套內的大小，核心筒幾乎不會有的面積變化。

小高層、小洋樓

一般這類房子比多層多一個電梯。電梯的尺寸一般是2.4米的方形，再多一個前室1.8米寬2.6米長。這樣算下來公攤10.44平米。我們繼續按照110平米套內計算。其他條件一樣，忽略電梯機房、屋面間和設備用房。

那么公攤系數=47.68/220=21.67%

一般根據經驗小高層和小洋樓的公攤在18%-24%時間。公攤系數也是和套內面積有關系，還有屋面間、電梯間和設備用房。

高層

對于高層來說都是三戶或者四戶，單層建筑面積在450平米左右，兩部電梯，一步樓梯。那么我們來算算。

兩部電梯2.4米的方形兩個，樓梯2.8米寬8.4米長，管井2.4米長0.9米寬，電梯廳2.4寬5.7米長，過道2.8米長7.4米長。合集面積為：71.6平米；外墻保溫長度：90米，面積：13.5平米；套內面積合計：85.10平米；當然還有屋面間，設備用房和電梯機房，我們湊整取單層分攤到4.9平米。這樣公攤面積剛好90平米。

套內面積=450-90=360平米

公攤系數=90/360=25%

一般來說，高層的公攤在25%-30%較為多見。

當然。這個計算的數據還是有偏差，主要是高層的設備用房較大，電梯機房和屋面間也不小。

因此，我們可以看到，題主的房子9層屬于小高層，公攤系數=23.60%是合適的。因為三戶的過道長一些，樓梯也要大一些滿足書單要求，所以公攤也稍大。