根據(jù)多名全國人大代表議案對修改土地管理法的建議，都提出要“兼顧土地的資源與資產(chǎn)雙重屬性原則，堅(jiān)持物權(quán)平等保護(hù)原則，提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。

　　全國人大環(huán)資委指出，2015年，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在全國33個(gè)縣市區(qū)組織開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理制度改革試點(diǎn)，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律。目前，國土資源部已形成土地管理法修正案草案初稿。那么修改后的土地管理法，能給農(nóng)村土地帶來什么呢？

　　蔡繼明說，“根據(jù)黨的十八屆三中全會(huì)精神，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，也就是說，農(nóng)村集體建設(shè)用地，現(xiàn)在主要強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營型建設(shè)用地，只要符合規(guī)劃用途管制，就應(yīng)和城市國有土地同等入市，同價(jià)同權(quán)。”

　　“土地制度的改革并不是要讓農(nóng)民變成‘地主’，但同等入市、同價(jià)同權(quán)意味著首先要構(gòu)建歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村資源要素的商品化。其中，土地便是農(nóng)村最重要的資源要素，在此情況下，客觀上將幫助農(nóng)民分享到更多的財(cái)產(chǎn)紅利。這也是更加公平的財(cái)產(chǎn)權(quán)帶來的紅利。”

　　而農(nóng)村土地與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，對城市人又會(huì)帶來什么呢？

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦指出，“我們做一個(gè)假設(shè)，比如北京的小產(chǎn)權(quán)房、北京周圍的集體土地、建設(shè)用地，包括宅基地，如果都能夠入市交易了，北京的房價(jià)還會(huì)這么高嗎？”在他看來，如果把城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地要素、資金要素打通，打破壟斷性行業(yè)，將帶來很大的增長潛力。

新修改的《土地管理法》將于2020年1月1日正式生效，新修內(nèi)容中最為引人注目的，莫過于第六十三條關(guān)于集體土地可以入市的規(guī)定。

“第六十三條　土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。”

解讀:

（1）本條是新《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的相關(guān)規(guī)定?根據(jù)新《土地管理法》,在符合土地和城鄉(xiāng)規(guī)劃以及用途管制的條件下,集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出租出讓,其與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)?同等入市。

（2）需要注意的是,本次新《土地管理法》第六十三條的修改,采用的是正面表述,對于除集體經(jīng)營性建設(shè)土地外的其他集體土地是否可以用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)并未作出明確規(guī)定。下面筆者將根據(jù)集體土地的分類進(jìn)行逐一分析。

根據(jù)新《土地管理法》第四條等規(guī)定,集體土地可以進(jìn)一步分為集體所有的農(nóng)用地?集體所有的建設(shè)用地和集體所有的未利用地?

①集體所有的農(nóng)用地:農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地?林地?草地等?農(nóng)用地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),如違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,將根據(jù)新《土地管理法》第七十七條等承擔(dān)限期拆除?恢復(fù)土地原狀?罰款的法律責(zé)任?非法占用農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人還有可能構(gòu)成非法占用農(nóng)用地罪。

②集體所有的建設(shè)用地:《土地管理法》在對集體建設(shè)用地進(jìn)行分類時(shí),并無“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”的分類,而是分為了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地?公益性建設(shè)用地?宅基地三類。

a.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地:企業(yè)具有經(jīng)營性質(zhì),因此,筆者傾向于認(rèn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地皆屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的范疇,可以適用新《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定。

b.公益性建設(shè)用地:公益性建設(shè)用地一般指用于文化?教育?醫(yī)療衛(wèi)生等社會(huì)公益建設(shè)所規(guī)劃使用的土地?新《土地管理法》之所以特意強(qiáng)調(diào)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的概念,一定程度上就是為了與集體公益性建設(shè)用地相區(qū)分?集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人希望利用集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,一般都是以經(jīng)營營利為目的,其出發(fā)點(diǎn)與公益性相悖,因此,筆者傾向于認(rèn)為一般情況下集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人希望使用集體公益性建設(shè)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,依然與新《土地管理法》相沖突(可能屬于違反土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情形)?但對于集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人希望利用集體公益性建設(shè)用地進(jìn)行公益性的非農(nóng)業(yè)建設(shè)(如希望利用集體教育用地興辦民辦學(xué)校)的合法性問題,各地在實(shí)踐中的操作存在很大差異?筆者傾向于認(rèn)為,該等情況在新《土地管理法》出臺后屬于法律規(guī)定相對比較模糊的地帶,具體操作時(shí)仍需與當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源主管部門?農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進(jìn)行溝通。

c.宅基地:新《土地管理法》對于宅基地的流轉(zhuǎn)問題只給出了相對原則性的規(guī)定,即“鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”。筆者認(rèn)為,在新《土地管理法》設(shè)定了鼓勵(lì)性的規(guī)定的前提下,宅基地試點(diǎn)地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行的宅基地流轉(zhuǎn),以及各地根據(jù)休閑農(nóng)業(yè)等政策進(jìn)行的宅基地流轉(zhuǎn)具有合法性。在滿足相應(yīng)的條件下,集體經(jīng)濟(jì)組織外的單位和個(gè)人也可以利用宅基地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

③未利用地:未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地,其屬于一種兜底性的概念?根據(jù)新《土地管理法》第三十九條,“國家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃,在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境?防止水土流失和土地荒漠化的前提下,開發(fā)未利用的土地;適宜開發(fā)為農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地?國家依法保護(hù)開發(fā)者的合法權(quán)益。”根據(jù)上述條文,未利用地存在進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的可能?

（3）與之前公布的《土地管理法?城市房地產(chǎn)管理法修正案(草案)(二次審議稿)》(“《二次審議稿》”)相比,本條將第六十四條第二款內(nèi)容調(diào)整至本條第四款,屬于邏輯性調(diào)整。

小產(chǎn)權(quán)房“不合法”，不需交房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅

首先，我們應(yīng)當(dāng)先明確目前小產(chǎn)權(quán)房在我國是“不合法”的，國家對合法產(chǎn)權(quán)征稅，“而不合法”意味著國家不征稅，因此小產(chǎn)權(quán)房不需要交稅。那么有人問了，實(shí)行房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅后小產(chǎn)權(quán)房還是不需要交稅嗎？答案是不需要，除非國家日后出規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房合法化。所以簡單而言，無論之后國家怎么操作，對于小產(chǎn)權(quán)房來說是有利的。

強(qiáng)硬拆除辦法無解

其次，盡管多年來政府部門對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直是強(qiáng)硬拆除，但不得不說隨著我國改革開放，小產(chǎn)權(quán)房在穩(wěn)定民生，特別是解決低收入群體的住房問題上是起了巨大作用的。盡管從理論上小產(chǎn)權(quán)房不合法，但放到實(shí)際上，就比如深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)剛開始發(fā)展時(shí)，龐大的人流涌入，衣食住行“住”是根本問題，創(chuàng)業(yè)就業(yè)者的住宅問題，還有工廠辦公用地哪里等得起產(chǎn)權(quán)報(bào)上去一一批復(fù)，而直到2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳的小產(chǎn)權(quán)房也依然占到了深圳全市總套數(shù)的一半。

2017年出臺的全國試點(diǎn)租賃房政策傾向于小產(chǎn)權(quán)房分類治理

對于限制新建小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)出，對住房用地進(jìn)行審批實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的依法排查，避免小產(chǎn)權(quán)房的反復(fù)流轉(zhuǎn)和自由買賣。對于已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的家庭治理更需要智慧，在購買的前提下不能直接回收小產(chǎn)權(quán)房和清查小產(chǎn)權(quán)房，只能夠?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房的后期使用做一個(gè)規(guī)范化的管理，讓已經(jīng)成功交易的小產(chǎn)權(quán)房能夠以合法化、規(guī)范化的形象促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，全國小產(chǎn)權(quán)房分批、分次、分類治理實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的法律化。

因此小編覺得，我國的小產(chǎn)權(quán)房問題是不可能以強(qiáng)行拆除來解決的，無法操作也解決不了龐大的實(shí)際問題，在小產(chǎn)權(quán)房交不交稅這塊兒上，其實(shí)應(yīng)當(dāng)慢慢實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化交稅。另外，我們也不能否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房目前來看對城市規(guī)劃建設(shè)、道路修建、消防安全上確實(shí)是存在各種隱患的。

小產(chǎn)權(quán)房是指集體土地上建造的房屋，它有以下幾種情況：一是房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的。二是一些有錢單位開發(fā)建設(shè)的。三是村里自行開發(fā)建設(shè)的。四是村民在自己的宅基地上建造，后買給城里人的。五是村民將宅基地買給城里人或本村以外的農(nóng)村居民，買進(jìn)者自己建造的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，就是因?yàn)榧w土地沒經(jīng)過由縣以上人民政府征收并出讓的法定程序。因而是法律所不認(rèn)可的。小產(chǎn)權(quán)房是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來之中一個(gè)時(shí)期的產(chǎn)物，盡管有一定的數(shù)量，但法律始終沒有松過承認(rèn)合法的口，不過買的也好，買者自建的也好，都還住著，只是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證無法做出，村委蓋章無效，只有到縣級人民政府國土管理（現(xiàn)是自然資源和規(guī)劃局）部門辦理出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證才有效，但目前是無法辦理的。房屋是用來住的，不問所有，只要有住，那你就安心住著吧。小產(chǎn)權(quán)房既巳存在，并且關(guān)系到一批人，我想政府到一定時(shí)候是會(huì)妥善處理的。只不過你這房屋現(xiàn)不能作抵押，不能交易買賣。

您好！

小產(chǎn)權(quán)分為幾種類型的

1、村民集資房，有的發(fā)綠本

2、個(gè)人宅基地合法報(bào)建，有的有綠本，有的有地皮單，有的補(bǔ)完稅，可以辦理紅本！

3、沒有經(jīng)過合法報(bào)建，私自加建或經(jīng)過報(bào)建沒有按照國家報(bào)建手續(xù)加建或者搶建的

這幾種目前市場上比較多的是第一種和第三種，這兩種購買起來風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)太高，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是不允許在市場上交易的，所謂的合同，一般為律師見證，大業(yè)主與小業(yè)主制定的合同，不具備法律效益，第一種還好點(diǎn)，被拆的可能性較小，第三種隨時(shí)可能會(huì)被拆，如果是第二種有合法報(bào)建手續(xù)的，買賣起來相對好一些，盡量購買有紅本的那種，要過戶，有綠本的那種不能過戶，面臨拆遷的時(shí)候，老業(yè)主有的會(huì)反悔！到時(shí)候會(huì)存在爭議或者法律糾紛！建議能買商品房就買商品房！小產(chǎn)權(quán)買賣看自己運(yùn)氣，遇到好的大業(yè)主，也能自住或者賺錢，遇到缺心眼的大業(yè)主，基本就很麻煩！

個(gè)人觀點(diǎn)不喜勿噴

所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”；它不是一種法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。按照現(xiàn)有的國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

那么，經(jīng)全國人大第十二次會(huì)議審議通過的《中華人民共和國土地管理法（2019年修訂）》于2020年1月1日起實(shí)施后，“小產(chǎn)權(quán)房”的窘境能不能改變呢？讓我們一起來看看新修訂的《土地管理法》是怎樣規(guī)定的。

新法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者岀租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”該款法律條文明確指出，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移之外的所有農(nóng)村集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者岀租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；這當(dāng)然也包括“小產(chǎn)權(quán)房”。

但新法第六十三條的規(guī)定突破了農(nóng)民集體土地不能入市的法律障礙；新法第六十三條是這樣規(guī)定的：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用。”這就是說，任何單位和個(gè)人只有在符合該款法律條文規(guī)定下取得的農(nóng)民集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，才具有合法的地位，才能由房管部門辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書；而除此之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，依然是屬于違法建筑。