毛遂自薦來發表一下個人看法。

這個其實和我們的傳統映像有關，按正常來說樓越高越好，采光好、視野開闊、通風好，但是由于近代中國建筑質量不是非常好，在中國高樓涌現的一段時間居住的真實體驗卻是，1、頂層房頂防水不好容易漏水，混凝土層太薄夏天熱、冬天冷，這樣一定人的體驗就慢慢積累下來，也慢慢傳下來了，也就慢慢的寫進了人們的映像中。雖然現在樓房質量都上去了，但是人們為了避免可能出現的麻煩也就不愿意選頂層，買的人少自然要降價了。2、電梯質量不好，要么是經常維修影響安全，要么是偶爾停電帶了不便。（不過現在的電梯更安全可靠了，也不會停電了）3、再就是早上上班和上學時間都差不多，大部分人不愿意早起，等電梯是一個比較苦惱的事情。

自住選洋房，投資選高層，保值、增值這方面是高層好！

你好，我是有著十幾年房地產營銷工作經驗的老兵，很高興回答你的問題，關于你提出的兩種產品的比較，從以下幾個維度來做對比分析，相信你會順利做出自己的判斷的。

一、得房率

簡單通俗地說得房率是衡量房屋實際使用率的標準，得房率越高房屋實際使用面積就越大，得房率＝套內建筑面積÷建筑面積（含公攤面積）。

套內建筑面積≠實用面積，套內面積還包含了一部分墻體面積。

從你提供的小區鳥瞰圖來看

高層的得房率大概在75%左右

洋房的得房率大概在85%左右

如果同樣價格的情況下，同樣100㎡的兩種產品，洋房要比高層可以多使用10平方米面積，單從得房率方面比較顯然洋房更劃算。

二、價格:

1.總價 由于兩種產品不同、面積不同，總價相差30萬，但是你都可以承受的起，這里就不展開分析；

2.單價（按建筑面積）

高層:1150000÷125=9200元/㎡

洋房:1450000÷140=10357元/㎡

這個單價可以看出洋房比高層高出1157元/㎡。

3.按實用性的套內建筑面積來測算單價

高層:1150000÷（125×0.75）=12267元

洋房:1450000÷（140×0.85）=12185元

套內面積單價比較兩者相差無幾，高層反而略高一點點。

從上面的分析就可以找出開發商在銷售的時候洋房單價比高層貴的真正原因之一了。

三、物業形態

洋房優點:

1.得房率高，公攤少；

2.樓層低，單元人口密度小，干擾少；

3.人均占有公共資源比例高，侯梯時間斷；

4.露臺或陽臺更大，贈送面積多；

5.一樓有花園，樓上有露臺，擴展面積多；

高層優點:

1.視野開闊

2.蚊蟲相對少

物業形態方面比較，洋房的舒適度和實用性明顯占優。

四、位置

高層: 邊戶，雖說多了一個采光面，但也僅僅是衛生間直接采光更充分而已。但是邊戶有個問題就是存在外墻滲水的風險，另外制熱制冷的能源能耗相對比較大。

洋房:中間戶，存在一個衛生間靠天井采光，自然光線稍弱。

位置方面比較，高層稍弱。

五、戶型

1.功能:同為四房兩廳兩衛，功能一樣；

2.開間尺寸:洋房總面積更大 ，房間開間更大，空間更易布置；

3.采光:

高層:三開間朝南，北向布置兩個房間

洋房:四開間朝南，北向僅一個房間

兩者比較，洋房整體采光享受日照更為充分；

4.面積贈送:

高層:南陽臺的一半

洋房:南陽臺一半，北陽臺一半，兩個飄窗

兩者比較，洋房得到的實惠更多。

從以上各個維度綜合分析來看，雖然洋房總價比高層多出30萬，但是套內面積卻多了25㎡，再加上多贈送的兩個飄窗及北陽臺一半的面積，總共應該多出來近30㎡。

洋房居住舒適度明顯優于高層，性價比也更勝一籌，所以在總價能承受的前提下建議選擇洋房。

住宅產品大致分為高層、洋房、別墅。

高層：超過7層就為小高層，現在很多開發商把11層也叫為洋房，這是不合理的；如果容積率超過2.0，只能做高層產品，如果容積率低可以做小高層或者洋房、別墅。

洋房：不超過6層或者6躍7的產品，可帶電梯可無電梯。

別墅：疊拼別墅，分為上中下疊，這種產品和洋房差不多，聯排、雙拼、獨棟。

洋房在住宅產品中排第二，比高層產品好，看喜歡的角度來判斷產品好壞，原因如下：

第一：若有洋房產品，整個小區容積率相對要低，居住舒適感會好，疫情后，人與人的接觸盡量少，高層產品人與人的接觸面會更大，洋房產品密度較少。

第二：洋房基本為板式1梯兩戶，通透明亮采光，高層一般會2梯4戶，采光性較差。

第三：洋房的戶型設計更為合理，居住舒適性較好，高層是多戶，要考慮多戶的舒適性，就會損失一些小的細節。

第四：洋房的享受景觀要多，樓層低，下樓即可享受負氧離子的釋放，高層的接觸面要少很多。

第五：洋房的視野沒有高層好，高層可以在30層100米的位置登高遠望，而洋房最高也只有約24米。

第六：洋房售價比高層售價要高很多。

洋房與高層的價值對比上，洋房略勝一籌，洋房密度低，環境好等特點，特別是疫情后的客戶選擇，又帶動了洋房的升值，從投資自住來說，洋房比高層升值空間更大。