話不是這么說的。二手房的實際成交價與銀行評估價不一樣，是很正常的情況，并不能說明你買賺或買虧了。

評估由于目的不同，所以使用的參數或者方法也有所不同，評估價值只能是一個大致的參考價，而不能替代實際成交價?，F實中在銀行申請貸款時，通常會發生兩種情況，一種是銀行評估價低于成交價；還有一種是銀行評估高于成交價。這兩種情況的發生，因為出于不同的目的：

首先，評估價低于成交價，是銀行正常的做法。銀行相對市場來說，為了保障其風險可控，采用的評估方法是很保守的。也就是采用最保守的參數，來對房產價值進行評估。在這種方法下，銀行評估出來的價格低于成交價也是很正常的。這并不能說明你買房買貴了。

其次，評估價高于成交價，也是有的。這種情況多發生于銀行想要處置房產的時候（且是抵押物價值不夠覆蓋銀行貸款時），因為對于銀行來說，這時地位發生了變化，銀行是賣家的地位，當然想多賣一點，所以評估價肯定會高于市場價。

有人說銀行委托第三方機構評估房價，所以按理這個房價應當就是市場價。其實這種看法是偏頗的。因為銀行會給第三方評估機構一個指導意見，第三方機構仰仗銀行吃飯，自然會想法配合。另外，銀行對第三方機構也有考核，如果其評估價值與銀行的心里價總是差距很大的話，銀行會取消合作，你說他們會不會配合？

我是空谷財譚，與您分享我的觀點。

房地產估價：

1. 房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。

2. 房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

房地產估價技術報告應包括以下內容：

①估價對象實物狀況描述與分析;

②估價對象權益狀況描述與分析;

③估價對象區位狀況描述與分析;

④市場背景描述與分析;

⑤最高最佳利用分析;

⑥估價方法適用性分析;

⑦估價測算過程;

⑧估價結果確定。

5平方千米=500萬平米征地費=5萬/畝=75元/平米開發費=20000萬元/平方公里=200元/平米征地費利息=75*((1+10%)^2-1)=15.75/平米開發費利息=200*0.4*(1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15利潤=275*0.2=55折算出地率后成本價=(75+200+18.15+15.75+55)/((5-1.5)/5)=520元/平米單價=520*1.2*(1-1/(1+10%)^50)=618元/平米總價=618*10000=618萬元。