買房子時(shí)候前期物業(yè)合同已經(jīng)簽訂了，關(guān)于之后更換物業(yè)，一般需要成立業(yè)委會(huì)，通過業(yè)委會(huì)來變更、續(xù)簽等

小區(qū)業(yè)主以沒有和物業(yè)公司簽訂合同不交物業(yè)管理費(fèi)，是違反《合同法》第36條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費(fèi)義務(wù)。雖然沒有簽訂合同，但你默認(rèn)了物業(yè)公司對(duì)你的服務(wù)。

物業(yè)沒簽訂合同但你享受了物業(yè)對(duì)你的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)是要交的。你所說的你小區(qū)物業(yè)服務(wù)太差，你一定要搜集相關(guān)證據(jù)，例如：照片、錄音錄像等，有法可依的證據(jù)。這就是你們與物業(yè)打官司的證據(jù)。

也可以聯(lián)名其他業(yè)主找物業(yè)公司協(xié)商，你一個(gè)人的力量比較單薄。組織大家一起來解決這個(gè)問題，畢竟服務(wù)質(zhì)量差影響的是全體業(yè)主。也可以就此事成立業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)公司更好地為業(yè)主服務(wù)。

根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定，或者當(dāng)事人未約定采用書面形式合同，當(dāng)事人未采用書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的該合同成立。

業(yè)主未與物業(yè)簽訂合同，但物業(yè)實(shí)際已經(jīng)履行義務(wù)，業(yè)主應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，或者對(duì)收費(fèi)有異議，可以通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)，補(bǔ)簽合同或者解聘物業(yè)，但在未解聘合同前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理費(fèi)要交清的。也可以向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門投訴處理。

【事件】

小區(qū)業(yè)主王先生因拖欠2011年3月至2015年6月期間的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司起訴到法院。

王先生認(rèn)為，自己和物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司在未得到業(yè)主的明確授權(quán)，也沒有開發(fā)商指定的情況下提供服務(wù)，缺乏合法根據(jù)。

在購(gòu)房時(shí)，雖然王先生與開發(fā)商明確約定小區(qū)的物業(yè)管理由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，但他心里仍然認(rèn)為開發(fā)商在沒有取得業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托給原告這家物業(yè)公司。所以在王先生看來，原告提供的物業(yè)服務(wù)缺乏正當(dāng)依據(jù)，因此自己拒付物業(yè)費(fèi)的行為是合法的。

業(yè)主與物業(yè)公司之間不簽訂物業(yè)合同，就可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

【分析】

本案中，原告與被告雖然沒有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上原告已持續(xù)為小區(qū)提供了符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)多年，被告也接受了原告的服務(wù)，且未提出過任何異議，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系已經(jīng)成立。

因此，即便原被告雙方之間不存在書面的物業(yè)服務(wù)合同，被告依舊應(yīng)向原告支付物業(yè)費(fèi)。

另外，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)公司可以分別與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量的單個(gè)業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》。該合同條款只要獲得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上業(yè)主同意即發(fā)生法律效力。這說明，物業(yè)公司即使不與另外少部分業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》或即使余下的少部分業(yè)主不愿意與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，那么該《物業(yè)管理合同》也對(duì)其他未簽訂《物業(yè)管理合同》的業(yè)主具有約束力。

實(shí)踐中，常遇到有業(yè)主以對(duì)物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵或漏洞為由拒交物業(yè)費(fèi)。此種情形下，業(yè)主應(yīng)通過正常途徑與物業(yè)公司溝通協(xié)商解決，也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通來解決。法律上也明確規(guī)定了業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)決定選聘、解聘物業(yè)公司的權(quán)利，但無論如何，業(yè)主不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)為對(duì)抗手段，否則將可能面臨敗訴的后果。

什么是流氓？什么是無賴？物業(yè)和業(yè)主沒有什么關(guān)系就來小區(qū)收錢和管理，看上去真像是業(yè)主們養(yǎng)的兒孫來服務(wù)挺孝順的，其實(shí)誰都不認(rèn)識(shí)他，進(jìn)來后就像土匪進(jìn)了村，霸占業(yè)主們家園，還動(dòng)手動(dòng)腳，打罵業(yè)主，規(guī)定交各種費(fèi)用，堵路堵門，停電停水，這不是土匪流氓是什么？這不是無賴才干的事？業(yè)主們與你沒有任何關(guān)系，土匪一樣兇惡，流氓一樣無恥，無賴一樣卑鄙，物業(yè)還不要臉的說什么：我就是來收錢為你們服務(wù)的，你不讓我們管理小區(qū)，不給我們交錢，那是你們的不對(duì)。你說說，這些物業(yè)是不是土匪流氓無賴？毫無道理的土匪流氓怎么就這樣霸道橫行？它們唯一的道理就是開發(fā)商叫他們來的，他們是天然的管理者，應(yīng)該管理應(yīng)該收錢。所以現(xiàn)在業(yè)主們要趕走這些土匪流氓，恢復(fù)自己的權(quán)力，還用需要說什么？