物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的《物業(yè)管理服務(wù)合同》期限通常為三到五年，這與業(yè)委會(huì)的任期是一致的，無(wú)需每年一簽，同時(shí)《物業(yè)管理服務(wù)合同》必須到鎮(zhèn)政府、街道辦事處物業(yè)管理行政主管部門備案才是合法有效的。這在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及省市政府的實(shí)施細(xì)則中都會(huì)有明確的規(guī)定。

通常《物業(yè)管理服務(wù)合同》會(huì)參照當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門出臺(tái)的《物業(yè)管理服務(wù)合同范本》經(jīng)業(yè)主討論、修改、公示、并經(jīng)面積占小區(qū)建筑面總面積1/2，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意，并到鎮(zhèn)政府、街道辦事處物業(yè)管理行政主管部門備案。

《物業(yè)管理服務(wù)合同》是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在公平、公正、自愿的原則下簽訂的，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的重要依據(jù)。《物業(yè)管理服務(wù)合同》通常的內(nèi)容有:服務(wù)的范圍、服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理費(fèi)收取、管理用房的使用、住宅專項(xiàng)資金的使用、違約責(zé)任等內(nèi)容。

總之，《物業(yè)管理服務(wù)合同》的簽訂必須遵守國(guó)家法律法規(guī)，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議面積占總面積1/2，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意，并到屬地人民政府建設(shè)行政主管部門備案。

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一般物業(yè)公司是與業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)簽的合同，不與每個(gè)業(yè)主簽合同。如果物業(yè)合同沒簽，物業(yè)有服務(wù)的既成事實(shí)，也是需要支付物業(yè)費(fèi)的。

不合法，如果你們有業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽約的話，那就合法了。但現(xiàn)在很多業(yè)委會(huì)都與物業(yè)公司狼狽為奸，注意辨別。

而且，也建議你們查看一下這家物業(yè)公司有沒有合法手續(xù)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)資質(zhì)證書（這個(gè)很重要），收費(fèi)許可證（物價(jià)局頒發(fā)）……

沒有業(yè)主委員會(huì)時(shí)，執(zhí)行的是《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)公司應(yīng)該與你簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但是日常中只要你入住，不繳費(fèi)他們不會(huì)給你送水、電，你怎么辦？即使想打官司你憑什么去打？所以，不要去生氣了，繳了費(fèi)免了苦。除非你能找出房屋質(zhì)量問題，由開發(fā)商替你交。 第二：業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)替全體業(yè)主與物業(yè)公司簽，物業(yè)公司不與一家一家簽。

我認(rèn)為，沒有合同的物業(yè)是不被認(rèn)可的物業(yè)，自然不需交物業(yè)費(fèi)。我們這個(gè)小區(qū)有十多年就你說的這種物業(yè)方式，物業(yè)公司看好這個(gè)小區(qū)，想進(jìn)來但大家都不交，他們也沒辦法。處于一種有序的無(wú)政府狀態(tài)，自發(fā)的打掃衛(wèi)生交垃圾費(fèi)，秩序井然，環(huán)境優(yōu)美，當(dāng)然是另類的。沒有現(xiàn)在這樣呆板的綠化，地上被割據(jù)的全是菜園子，空地上各顯神通的弄來各種樹木。根據(jù)這樣的看，取締物業(yè)完全可行。

按合同法規(guī)定，雙方?jīng)]有合同就不存在權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。但是，高院折消了一條司法解釋：個(gè)人和企業(yè)發(fā)生糾紛，法院要維護(hù)企業(yè)的利益。但是余溫還在。法院以物業(yè)已經(jīng)為你服務(wù)，你心須交費(fèi)。這實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)賣強(qiáng)買的行為，法律上是不允許的。也有強(qiáng)迫一方接受物業(yè)的服務(wù)的質(zhì)疑。理由物業(yè)為整個(gè)小區(qū)服務(wù)，你就是其中一戶，所以，必須付費(fèi)。只有物業(yè)服務(wù)不到位可以緩交。因此，在這個(gè)問題上心須謹(jǐn)慎。今天還在司法改革過程中，存在一些審判上的問題確實(shí)難以一時(shí)解決，因此，謹(jǐn)慎為好。法律的合同原則是雙方自原簽約時(shí)，是公平訂立合同的。這就需要對(duì)法律和條例能跟上發(fā)展的需要，維護(hù)每個(gè)公民的合法權(quán)利。

首先，物業(yè)管理費(fèi)的收取基于物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主和物業(yè)管理方達(dá)成接受和提供服務(wù)的合意后，物業(yè)管理公司提供了符合要求的服務(wù)后，才有權(quán)利向業(yè)主收取管理費(fèi)。

根據(jù)上述問題描述，雙方?jīng)]有合同關(guān)系，且業(yè)主已經(jīng)聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司，雙方不存在合同關(guān)系。

其次，如果強(qiáng)行提供服務(wù)可以收費(fèi)嗎？

雙方已經(jīng)沒有合同關(guān)系，且業(yè)主已經(jīng)做出不再續(xù)約的意思表示，在這種情況下提供服務(wù)，不能要求業(yè)主繳納管理費(fèi)用。

法理上有重要的一條叫做，不能使人強(qiáng)迫受益，就是說，我不需要你的給予，你強(qiáng)行給予，我有權(quán)利不接受，并且你不能因?yàn)閺?qiáng)行給予而要求報(bào)酬。這是最最簡(jiǎn)單而基本的道理。

現(xiàn)在很多物業(yè)管理非常混亂，物業(yè)管理公司沒有樹立服務(wù)意識(shí)，因?yàn)闅v史遺留問題，總覺得自己是管理者，不認(rèn)為自己是服務(wù)者，這種定位的混亂，被稱為法律上的錯(cuò)位。

希望物業(yè)公司擺正位置，提高服務(wù)質(zhì)量，做到業(yè)主滿意。這才應(yīng)該是他們的根本宗旨。

提問者首先是概念不清需要糾正。物業(yè)是物，它沒有主觀能動(dòng)性，不會(huì)簽合同。只有物業(yè)管理公司的法人才可以簽合同。

物業(yè)管理公司不需要與每個(gè)業(yè)主都簽合同，物業(yè)管理公司進(jìn)入服務(wù)區(qū)域開展物業(yè)管理服務(wù)必有其合理性，業(yè)主必須交物業(yè)管理費(fèi)且不得拒交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)開展服務(wù)的形式有：①前期物業(yè)公司是與開發(fā)商簽物業(yè)管理合同，這是國(guó)家規(guī)定的。只是以合同模式告知業(yè)主應(yīng)該尊守的事相。②成立了業(yè)主委員會(huì)后其根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，具有法律效律。對(duì)業(yè)主也是以合同模式抄送告知書，由業(yè)主簽字以示送達(dá)。③一些老舊爛攤子小區(qū)，物業(yè)失管，嚴(yán)重影響行政區(qū)域內(nèi)的社會(huì)秩序，可由當(dāng)?shù)亟值擂k臨時(shí)指定物業(yè)管理公司接管，在某小區(qū)開展物業(yè)管理事項(xiàng)，這也是合法的，業(yè)主必須服從管理并按規(guī)矩交物業(yè)費(fèi)。直到該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)后再?zèng)Q定物業(yè)管理的方式，這也不需要與業(yè)主簽物業(yè)管理合同。

不論那種物業(yè)管理模式，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)都必須交物業(yè)費(fèi)，拒交物業(yè)費(fèi)等于搬起石頭砸自己的腳。拒交物業(yè)費(fèi)必須按合同約定的事項(xiàng)，拿出硬核的證據(jù)向法院起訴物業(yè)公司，否則物業(yè)公司起訴業(yè)主，業(yè)主官司必?cái)　?/p>