近兩年二手房買賣糾紛不斷攀升，從本人經(jīng)辦的案件綜合分析，買賣心不同，從買方的角度，若要購買二手房，主要要注意以下幾個(gè)方面：

1.產(chǎn)權(quán)明確清晰。購買未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋風(fēng)險(xiǎn)很大，涉訴的概率也比較高，不建議購買。購買二手房前，要查看房產(chǎn)證原件，同時(shí)最好去當(dāng)?shù)胤抗芫趾瞬榉课菔欠裼胁榉饣虻盅骸?/p>

2.實(shí)地查看房屋，了解房屋現(xiàn)狀。很多房屋因居住人與產(chǎn)權(quán)人不一致，或者二者存在糾紛，導(dǎo)致買了房，房屋被他人霸占無法入住。在購買房屋前，一定要實(shí)地查看，確保現(xiàn)狀與描述一下，房屋能按時(shí)交付給買受人。

3.買受人代還按揭貸款的，要避免還款被出賣人挪用。曾經(jīng)遇到過類似的糾紛，買受人將還按揭貸款的款項(xiàng)支付給出賣人后，被挪用，導(dǎo)致貸款無法還清，房屋無法過戶。

二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)比較多，今天先簡要介紹本人認(rèn)為比較重要的三個(gè)方面，以后有機(jī)會(huì)再補(bǔ)充。

二手房交房現(xiàn)在成上漲趨勢。因?yàn)槎址靠煽葱浴⒋嬖谛浴a(chǎn)權(quán)性，還有裝修性，很受剛需者青睞。

二手房交易比期房交易復(fù)式點(diǎn)，交易中要注意那些事項(xiàng)呢？

一，如果是產(chǎn)權(quán)房，最好去房管局產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房要核實(shí)原購房合同的真實(shí)性。

二，違約責(zé)任要分清。

三，小產(chǎn)權(quán)房定留下盡量多的原業(yè)主的身份信息和聯(lián)系方式，以便后期備用。

四，后期的物業(yè)處理更名，重要的是有戶口的一定要遷走。

五，解壓是定要雙方在場，盡快去房管局辦證。

但是，二手房交易很多有不確定的事情發(fā)生，最好在專業(yè)中介房代理或簽合同。

這個(gè)問題實(shí)際上帶有一定的普遍性，很多人買二手房時(shí)，認(rèn)為必須找中介，因?yàn)樽约翰恢廊绾闻c賣家進(jìn)行交易，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)大可不必。任何交易都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)中介也不一定都靠譜。事實(shí)上，房產(chǎn)中介市場魚目混雜，坑人的中介也不少，關(guān)鍵還是要自己把握。只要做足功課，購房人完全可以直接與賣方進(jìn)行交易。

二手房交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

對于購房人而言，二手房交易中最常見的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：

一是交了定金首付后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)不能交易，定金被坑。多數(shù)情況屬于房產(chǎn)處于不可交易狀態(tài)，比如被抵押、查封、凍結(jié)等。

二是付清全部價(jià)款之后，但賣方不配合辦理過戶手續(xù)。

三是買房后沒有及時(shí)過戶，在需要過戶時(shí)，賣方卻坐地起價(jià)，要求買方加價(jià)，否則不予配合過戶。這類情況大多發(fā)生在產(chǎn)權(quán)證不足兩年的二手房，或者處于凍結(jié)交易期的安置房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

四是實(shí)際入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原房主存在歷史欠費(fèi)，如欠交物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)等費(fèi)用。

五是房產(chǎn)交易完成后，突然冒出一個(gè)長租住戶，拒不騰房，購房人因此陷入無法入住和漫長維權(quán)的囧地。

六是交易合同對交房條件約定不明確，雙方在交房時(shí)對室內(nèi)裝修及物品的歸屬產(chǎn)生歧義。

七是入住后發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出，影響落戶與就學(xué)。

八是交易完成后，原房主的家庭成員以共有產(chǎn)權(quán)人的身份提出異議，引起訴訟糾紛。

九是在不知情的情況下買到兇宅。

如何規(guī)避二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

為了避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，無論是否通過房產(chǎn)中介，都必須有針對性的做足功課，這樣才能最大限度地保護(hù)自身的利益。購房人主要應(yīng)注意做好以下幾項(xiàng)工作：

1、看好房源后，一定要邀請賣方親臨不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行查冊，確認(rèn)房源處于可交易狀態(tài)，不存在抵押、查封、凍結(jié)等情況。查冊后盡快簽約并辦理交易手續(xù)，防止房源狀態(tài)發(fā)生變化。

2、房屋買賣合同一定要與產(chǎn)權(quán)證上的全部登記產(chǎn)權(quán)人本人簽署，并應(yīng)核驗(yàn)簽約人的身份證件。

3、要親臨房源現(xiàn)場走訪鄰居、物業(yè)，了解房源是否存在異常情況，北方地區(qū)還要了解供熱情況，是否存在歷史欠費(fèi)等。

4、與賣方直接簽訂的房屋買賣合同（不是交易網(wǎng)簽合同）務(wù)必要內(nèi)容詳細(xì)，至少應(yīng)包括以下事項(xiàng)：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人、成交價(jià)款、支付方式及時(shí)間、交房時(shí)間、交房條件、辦理過戶手續(xù)期限、物業(yè)交割、欠費(fèi)清繳、戶口遷移、不存在長租的承諾、違約責(zé)任等。這是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

5、交易資金最好由銀行監(jiān)管，或者在交易時(shí)，在遞交的材料審核無誤后，現(xiàn)場轉(zhuǎn)賬。需要注意的是，辦理過戶手續(xù)分兩個(gè)階段，需要賣方兩次簽字，第一次是網(wǎng)簽交易合同時(shí)，第二次是交易審核通過后辦證時(shí)。

切記！不可將交易資金交由房產(chǎn)中介存管，因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)中介不及時(shí)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給賣方，買方可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

6、盡量不買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子，或者處于限售期的房子。對于產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房子，如果買了也要及時(shí)過戶，不要為了省稅而拖延過戶，為日后辦理手續(xù)留下隱患。

7、辦理過戶手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)辦理專項(xiàng)維修資金的更名，需要買賣雙方簽個(gè)專項(xiàng)維修資金過戶協(xié)議，然后攜帶產(chǎn)權(quán)證到小區(qū)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理銀行辦理更名，更名之后就可以正常使用該房產(chǎn)名下分戶賬上的余額了（如果有的話）。

8、房產(chǎn)交割時(shí)，應(yīng)及時(shí)核查各項(xiàng)費(fèi)用，主要是物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)、車位管理費(fèi)、公攤費(fèi)等欠費(fèi)情況，并及時(shí)清繳。及時(shí)到派出所核查戶籍遷出情況。

總之，只要準(zhǔn)備充分，即使不通過中介也可以順利完成二手房交易。

二手房合同里的陷阱，建議收藏以后肯定用的上。

我總結(jié)了十個(gè)二手房合同陷阱。

第一簽三方合同，三方各執(zhí)一份。買方花出去的每一分錢必須要有收據(jù)。

二看房本產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否住宅及剩余年限。

第三，是否出租和抵押。這里要區(qū)分銀行房貸抵押還是民間借款抵押。

第四，定金與訂金要分清了寶蓋的定賣方違約雙倍返還定金。

第五，過戶稅費(fèi)由誰繳納及詳細(xì)錢款列表附在合同上。

第六，違約責(zé)任應(yīng)具體以防不能維權(quán)。

第七，確定房屋交割時(shí)間，以防賣方拖延。

第八，房屋有無戶口確定遷出時(shí)間？

第九，補(bǔ)充協(xié)議有無車位、地下室等贈(zèng)送的家具列好清單，最好拍視頻留影。

第十，簽署配偶同意出售證明。

問題有點(diǎn)廣泛啊，買房是大事，我一點(diǎn)點(diǎn)說，別嫌棄嘟囔；

買房常見心態(tài)誤區(qū)；

買房的過程中除了考察房屋之外，還要注意買房的心態(tài)誤區(qū)，它不僅讓一些購房者花了冤枉錢,而且住得也不舒服。所以,我們在買房的時(shí)候,一定要避免這些心態(tài)誤區(qū)。下面，我們來盤點(diǎn)一下，生活中存在著哪些買房的誤區(qū)呢？

攢夠錢再買

有些購房者的消費(fèi)觀念比較保守，想存多一點(diǎn)錢再買來降低月供。殊不知在他們攢錢的時(shí)候房價(jià)也在漲，并且多數(shù)情況下攢錢的速度跟不上房價(jià)漲的速度。這樣到了想要買房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)：“哎呀，錢又不夠了！”所以，購房者不必等到錢很充裕的時(shí)候才下手，可以選擇首付低一點(diǎn)的，月供長一點(diǎn)的房子進(jìn)行購買，免得一直望著房價(jià)漲而發(fā)愁。

執(zhí)著于理想型

買房是一個(gè)家庭極為重要的決定，所以一些消費(fèi)者就想要買一套理想中的房子，希望這所房子滿足交通出行、環(huán)境綠化、孩子上學(xué)、父母同住、樓層高低、采光通風(fēng)和個(gè)性裝潢等等方面的需求。然而，受到種種條件的限制，買到一套自己非常滿意的房子是很難的。消費(fèi)者最好是根據(jù)自己的錢包大小、家庭情況等來做一個(gè)取舍，先買一套比較適合的，等到以后經(jīng)濟(jì)條件好了就可以換一套更接近理想型的房子。

舍近求遠(yuǎn)

有一些人在買房時(shí)只看價(jià)格，看到遠(yuǎn)郊房的價(jià)格比近郊的低就下手，這有可能吃大虧。買房不能只考慮價(jià)格，更要考慮性價(jià)比。同樣面積的房子或許遠(yuǎn)郊的要便宜一些，但是遠(yuǎn)郊可能存在交通不便利、出行麻煩等問題從而降低生活品質(zhì)，而離市區(qū)更近一點(diǎn)，位置好一點(diǎn)的房子則配套設(shè)施成熟，交通便利，日常購物方便。

追著房價(jià)買

看到房價(jià)漲了有些消費(fèi)者就開始“心慌慌”，怕自己再不買的話以后就買不起了，于是開始盲目跟風(fēng)買房。比如有些父母一看到房價(jià)漲就催著子女快點(diǎn)買房，生怕“過了這村就沒這店了”。買房更多的還是要考慮自己的實(shí)際情況，一定要問清自己，到底想不想買房，為了什么買房，免得后悔。

傾盡所有

某些購房者在買房的時(shí)候，傾盡所有付了首付，但是，這樣其實(shí)是錯(cuò)誤的。首付，不過是買房投入的先期資金，后面，還有許多要花錢的地方。而且，人生總是充滿意外，要是家里出了急事需要用錢怎么辦?所以，我們在買房的時(shí)候，要給自己留出余地。

猶豫不決

一些人買房子，永遠(yuǎn)在猶豫。他們有些覺得房價(jià)說不定會(huì)跌，有些想要買一套各方面都完美的房子，看了無數(shù)樓盤，還是沒有下手。而就在他們猶豫的時(shí)候，房價(jià)已經(jīng)節(jié)節(jié)攀升。買房永遠(yuǎn)不晚，趁著當(dāng)下買房吧。

忽略舒適度

很多購房者在買房的時(shí)候，看價(jià)格，看地段，看配套，卻忽略了舒適度。如果你買房是為了自住，那么舒適度才是重點(diǎn)。房子的戶型要合理，住起來才舒服。除此之外，還要考慮樓層、綠化、容積率等等方面。

貸款年限短

有些人在買房的時(shí)候，選擇了較高的首付或者較短的貸款年限，給自己造成了比較大的經(jīng)濟(jì)壓力。其實(shí)，我們完全可以把眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)。貸款年限長，月供就少，我們完全可以拿多余的錢去做別的投資，讓錢生錢。

對于購房人而言，沒有好只有合適。大家可以在了解相關(guān)知識(shí)之后，再結(jié)合自身情況，做出合理的判斷和選擇。

常見的中介陷阱有哪些？如果防范中介陷阱？

一、中介陷阱有哪些？

1、虛假宣傳，吸引客戶

現(xiàn)在很少見到傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介了，都是網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源獲取客戶，因此房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)采用虛假宣傳的方式，吸引客戶與其聯(lián)系獲取其信息后再轉(zhuǎn)移房源。

房產(chǎn)中介慣用的虛假宣傳方式包括：

a．虛構(gòu)房源、虛標(biāo)價(jià)格，吸引客戶。

b．以低稅費(fèi)、低傭金為誘餌，誘騙客戶。

c．夸大房屋價(jià)值、哄抬房價(jià)，催促客戶盡快決定。

2、違規(guī)收費(fèi)

二手房買賣中介市場通常存在的收費(fèi)亂象有：

a、巧立名目 虛構(gòu)稅費(fèi)

審稅需交“審稅手續(xù)費(fèi)”，貸款需交“按揭手續(xù)費(fèi)”、“公關(guān)費(fèi)”或“包裝費(fèi)”等。

c、私自截留

房產(chǎn)中介公司在收到定金或購房款后自行截留，事后以房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人涉嫌詐騙或被開除為由讓買賣雙方重復(fù)支付。

d、私下收費(fèi)

以降低傭金為誘餌私下索要“好處費(fèi)”、“幫助過戶費(fèi)”“找人避稅”等。

3、房屋面積陷阱

在房屋交易談判中，中介利用模糊的方法，給買方造成交易的面積是按照使用面積計(jì)算，等到簽訂真實(shí)的交易合同時(shí)，卻使用建筑面積的術(shù)語，須知建筑面積大于使用面積，等到買方認(rèn)識(shí)到問題的存在時(shí)，已處于被動(dòng)狀態(tài)或已經(jīng)造成損失。

4、隱瞞出售背景和規(guī)劃前景，房屋情況等

比如該房屋是否將來要拆遷。所謂規(guī)劃前景，比如，該房屋周圍是否要建垃圾場，是否修建橋路等。這些因素將影響房屋的使用價(jià)值或商業(yè)價(jià)值，或者，該房屋是否存在戶口無法遷移， 非自然死亡（兇宅）等，中介方為了促成交易，進(jìn)行隱瞞將會(huì)損害買方的利益，建議買方在購買之前，要仔細(xì)考察上述問題能寫到合同里面就寫上去。

二、買二手房如何防范中介陷阱？

1、看中介是否具有合法的經(jīng)營資格

購房者如果通過中介公司購買“二手房”，一定要查驗(yàn)房屋中介公司是否具有合法的經(jīng)營資格，即《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》和房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格證書；要注意《營業(yè)執(zhí)照》上的注冊地址與中介公司實(shí)際辦公地點(diǎn)是否一致，同時(shí)還要審查中介公司是否有委托授權(quán)書，確認(rèn)中介公司是房屋賣主的合法代理人。

2、要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

消費(fèi)者在決定購房前，一定要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。

a、產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能買，防止房主一房兩賣；

b、要注意房屋產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；

c、要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用住房，按照規(guī)定，集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟(jì)適用住房要住滿五年才能上市交易。

d，了解該房屋是否存在戶口不能遷移，屋內(nèi)是否有過非自然死亡的事件（兇宅）

3、簽訂“二手房”買賣正規(guī)合同文本

一定要簽訂“二手房”買賣正規(guī)合同文本，合同中必須寫清楚房屋面積、房屋交付使用日期，戶口遷出事件及戶口，水電暖物業(yè)費(fèi)押金等相關(guān)約定，由房屋出賣方提供房產(chǎn)證或有關(guān)房屋的相關(guān)圖紙，所交納的房款和中介費(fèi)等必須讓對方開出有效發(fā)票和蓋有收款人印章的收據(jù)，這樣的話一旦發(fā)生糾紛有據(jù)可依。

在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，明確不按時(shí)付款、交房、過戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

4、用合法正當(dāng)方式解決問題

對于過完戶后，拒不搬離的原房主，可以借助公安機(jī)關(guān)的作用限期搬離。實(shí)在不行只能到法院起訴告其侵權(quán)了。

5.尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋謹(jǐn)慎購買

原房主可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時(shí)雖然可以簽約，甚至交房，但未取得產(chǎn)權(quán)證前不能過戶，而原來預(yù)計(jì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間未必真能按時(shí)取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風(fēng)險(xiǎn)較大。

6，是否有房屋的相應(yīng)附屬物的歸屬

很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時(shí)把這些情況在協(xié)議中明確。

7.定金不能太多，過戶時(shí)間不要拖太久

因國家政策原因很多區(qū)域都實(shí)行限購政策，有些房主會(huì)要求大額定金或一半房款，約定幾年后購房者有購房資質(zhì)后再過戶，這種情況最好不選擇，中間存在風(fēng)險(xiǎn)比較大，比如；幾年后房屋增值過快售房者違約，售房者在合同內(nèi)出售他人，大額抵押等等。購房定金在《擔(dān)保法》關(guān)于定金的規(guī)定中不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，因此購房定金在百分之二十以內(nèi)最好。

產(chǎn)權(quán)證如果登記為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會(huì)導(dǎo)致合同無效，這一點(diǎn)通常不會(huì)被人忽視。

但是，房產(chǎn)證上沒有登記其他共有人的名字，是否就代表由登記所有人單獨(dú)出售就沒問題呢？答案是否定的。如果是婚后購買的房產(chǎn)，即使登記在一個(gè)人名下，通常也認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認(rèn)合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因?yàn)榉績r(jià)上漲后以此為由反悔。當(dāng)然，這種反悔不一定都能成功，但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時(shí)要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件

二手房買賣合同陷阱常見的有：(一)交房時(shí)間　　應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。(二)房屋面積　　對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定

簽二手房合同時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：

一、需要確認(rèn)房主真實(shí)身份

購房者必須檢查簽約主體的真實(shí)性，主要就是核實(shí)房主的身份。保障業(yè)主證件真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同前提條件。

二、需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可信度

1、需要注意房權(quán)證上的房主與賣房人一定要是同一個(gè)人；2、需要確認(rèn)的是房屋產(chǎn)權(quán)類型和交易方式；3、需要注意產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否一致；4、一定要到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

三、需要標(biāo)明付款過戶問題

買方會(huì)將房款分為定金、首付款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間分別打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，買方也有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。此外房產(chǎn)證上如果要寫上配偶或者父母的名字，一開始在合同上就應(yīng)該予以約定，否則在過戶之后再辦理變更登記會(huì)增加不必要的麻煩。

還有戶口遷出也是購買二手房的買家比較為關(guān)心的問題，建議買家在購房之前先查明房屋的戶口情況，并在合同中約定賣家遷出戶口的期限和逾期遷出的違約責(zé)任。建議在手中留存一部分房款作為尾款，在賣家遷出戶口之后才予以支付。

四、需要注明費(fèi)用交接時(shí)間

買方應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬的問題作為“房屋交付”重要條款，一定要注意水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接具體時(shí)間。如果是公房交易，對于物業(yè)等費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，原房主的單位是否對有些既定要求等，都應(yīng)該在合同中明確寫出。

五、需要注意二手房合同范本不能用

房管局或者中介大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，而范本合同中可夠修改的地方著實(shí)不少，而相當(dāng)一部分人對于合同的擬定并不重視，甚至在發(fā)生糾紛后，方才悔悟合同擬定的有問題。這是因?yàn)榉侗竞贤械臈l款太過于寬泛，并不適合復(fù)雜多變的二手房交易情況，在房價(jià)不斷上漲的當(dāng)下，實(shí)難約束賣家的違約潮，對買家相當(dāng)不利。

以上這些簽訂二手房合同時(shí)應(yīng)該要注意的事項(xiàng)，避免誤入二手房“陷阱”合同。