土地使用權出讓方式有：招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓。【招標出讓】：是指在規定的期限內，由符合條件的單位或者個人，以書面投標形式，競投某地段土地的使用權，由招標人根據一定的要求，擇優確定土地使用者的出讓方式。適用于開發性用地或者有較高技術性要求的建設用地；【拍賣出讓】：又稱“競投”，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式；【掛牌出讓】：是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為；【協議出讓】：是指土地的出讓方和受讓方通過協商方式有償出讓土地使用權的方式。一般多用于工業以及政府為調整經濟結構而給予優惠政策的項目。

土地使用權出讓的方式有：

1拍賣出讓，是出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為;

2.招標出讓，由招標小組經過開標、評標，最后擇優確定中標者;

3.掛牌出讓，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為;

4.協議出讓，主要適用于工業項目、市政公益事業項目。

根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣三種方式：

一、協議出讓土地使用權是指土地使用者在用地申請經有關部門批準后，與土地行政主管部門協商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權。這種方式經常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要適用于工業項目和國家鼓勵產業的項目用地。協議出讓金的確定不是競爭的結果，而是談判的結果。

二、招標出讓土地使用權是政府對某塊土地有了明確的開發意圖和規劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現政府開發計劃的開發者而采取的一種方式，這種方式要求在規定的期限內，符合規定的單位和個人以書面形式提出開發愿望，經政府選擇后，確定將土地使用權出讓給某個開發者。在這種方式中，投標者有多個，有一定程度的競爭機制。政府選擇中標者時，不但考慮投標價，而且考慮投標者對實施這塊土地開發是否有利。

三、拍賣土地使用權是指政府對某塊土地有了明確的規劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。這種方式主要用于競爭激烈的某類或某塊用地。

符合城市土地使用權采用協議出讓方式，以下五類情形可納入協議出讓國有土地的范圍：

1、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

2、原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；

3、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；

4、出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的；

5、法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。