一、二手房交易十項注意　?。?.）房屋手續是否齊全　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。　　（2.）房屋產權是否明晰　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的?！　。?.）交易房屋是否在租　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛?！　。?）.土地情況是否清晰　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算?！　。?.）市政規劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況?！　。?）.福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。　?。?.）單位房屋是否侵權　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益?！　。?）物管費用是否拖欠　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔?！　。?）.中介公司是否違規　　有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。　?。?0.）合同約定是否明確　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮　　購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性?！　∈紫纫筚u方提供合法的產權證書正本，并到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等?！　∑浯我闱宄彿吭词欠駥儆谠试S出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓?！　∨c商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區保安水平、物業管理費及收費標準等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。　　在掌握房屋基本情況的基礎上，從多個方面對比判斷二手房的價值?！　∽詈螅嵝涯?，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易?！　√暨x“二手房”四大技巧　　住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應格外注意。　　查明產權狀況　　“二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復雜，了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封?！　√貏e注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產權證?！　】辞宸课萁Y構　　“二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差?！　∵x購時，不僅要了解房屋建成的年代，現有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。　　考察環境和配套　　舊房子一般位于市區地帶，建筑密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環境和生活方便度會有更深入的了解。　　了解物業管理狀況　　對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金，以免日后支付龐大的維修養護費用，出現買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態，選擇時宜慎重。　　二手房砍價技巧　　目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。　　舊住宅由于長年磨損，質量下降，其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來?！　】硟r時，要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處，如環境差、設備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主最后的必賣日期，可使用拖延戰術，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買?！　∫部勺屪约旱氖烊顺雒?，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應價，要堅持不到最后關頭不應價的原則。　　另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時最好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產經紀人插手牟利而故意拒不讓價。　　裝修二手房需周全考慮的幾個問題　　1、為洗手間做閉水試驗　　方法是：堵住地漏，在洗手間放5CM的水，觀察24小時，然后到樓下鄰居家檢查，如果沒有漏水現象，證明防水處理做的很好；如果漏水的話，必須請物業重新做防水處理，做完防水處理后，要等地面完全干透，再帖瓷磚，否則地面會開裂?！　?、水、電路改造的處理　　水、電路改造是舊房改造最復雜的項目之一。裝修前要仔細檢查原有水路、暖氣管線是否銹蝕、老化。舊房子的上水管可能是已被淘汰的鍍鋅管，因為鍍鋅管有害人體健康已被建設部明令禁止使用，如果原有的管線是鍍鋅管，最好更換成銅管、鋁塑復合管或pp-r管。如今，水路改造，人們使用更多的是具有50年質量保證的日豐管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。電路的改造方面，如果舊房子使用的是鋁線，一定要拆掉，現代家庭電器很多，按照國家標準，裝修中必須使用2.5毫米銅線，而對于安裝空調等大功率電器的線路則應單獨走一路4平方毫米的線路。在往墻中埋線時必須使用PVC絕緣管?！　?、粉刷墻面，打底是關鍵　　老房子的墻面會出現開裂、脫皮的現象，所以在裝修墻面的時候，一定要注意做好基層處理，一般好的裝飾公司在把墻面鏟平之后，會涂上界面劑，界面劑具有防潮的作用，還能夠起到保護乳膠漆的作用，接下來是刮膩子，膩子膏要選用防水的油膩子，膩子一般要刮三遍，最后是刷乳膠漆。如果墻面想刷成帶顏色的，那么，要相應的涂上底漆?！　?、更換鋁合金或塑鋼門窗　　木質的門窗，如果沒有變形或者開裂，說明材質很好，可以在裝修時，貼上飾面板材，再涂上油漆，繼續使用；如果木門窗已經變形，那么就要拆掉，重新制作。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經脫落或者主體開裂，建議大家拆掉，換成鋁合金或者塑鋼的材質。因為這兩種材質的門窗可以起到密封、隔音、隔熱的作用?！　?、增加必不可少的開關和插座　　現如今，隨著家庭使用的電器越來越多，燈光照明設備也日漸豐富多彩，所以有很多地方需要放置開關和插座。那么，在裝修前，要提前做好布線工作，哪些地方日后需要放置什么東西，要提前做好規劃，而老房子的預留開關和插座一般不夠用。一般來說，一個房間至少要設置3個插座，一套兩居室住宅內插座數量不少于15個，開關不少于8個。同一房間的開關高度應該一致，一般開關距離地面1.4米、插座距離地面0.3米為宜，懸關和客廳的開關應該設置在主人容易夠得著的地方?！　?、做好消毒工作，保持室內空氣流通　　在裝修的整個過程中，尤其是在打膠、刷油漆以后，一定要勤開窗，保持室內的空氣流通，衛生間如果沒有窗戶，要打開排風扇。裝修過程要定期進行徹底消毒，可用3%的來蘇水、1%-3%的漂白粉水或用3%的過氧乙酸溶液噴灑。噴灑后關閉門窗1小時

謝邀！二手房交易如今越來越多，那么買方應該注意哪些問題呢，坤鵬論認為，可以分為兩個方面，一是看得見的，顯性的問題，另一方面是看不到的，隱性的問題，而第二方面尤其容易被大家忽視。

1.看得見的顯性問題

二手房因為看得見摸得著，所以，讓很多人更放心。具體來說，包括以下幾方面：第一，要了解房屋的情況，包括房屋戶型、樓層等是否滿意，房屋是否被改造過，是否存在安全隱患；第二，要了解小區的情況，是否存在噪聲污染以及其他污染源，比如有的小區附近有高壓變電器，這個在全國很多地方都發生過糾紛。小區本身的配套設施也要了解，特別是有老人孩子的家庭，必須考慮老人孩子的活動空間，休閑健身器材等；此外，還有房間內的家具家電設施情況?？傊?，這些都是看得見的，大家只要稍微用心，并向周邊鄰居打聽，就不難選到你滿意的房子。

2.看不見的隱性問題

相比之下，看不見的這些問題往往容易被大家忽略，具體包括以下幾方面：第一，是否為學區房，如果賣方和中介說是學區房，不能輕易相信，最好到學校去問一問，是否屬于劃片區的范圍，這個工作不做扎實，恐怕為你帶來很大的麻煩，過幾年孩子讀書，才發現原本以為可以讀重點小學，結果落得一場空；第二，房屋產權一定要清晰，要查明是否為共有產權，房屋是否抵押等，最好核查賣方的身份證與房產證的統一，否則，如果遇到騙子，可能你交的定金也是白交了；第三，需要多方了解原房屋是否為兇宅，了解之前是否發生過人員非正常死亡或者是其他刑事案件，如果有，即使再便宜也不要買；第四，看房子對應的戶口是否遷出，如果房主答應遷出戶口，一定要落實到合同上，注明相應的條款以及違約責任，否則戶口不遷出你的戶口就遷不進去，這直接影響到你以后孩子讀書等諸多問題。

關于戶口遷出，特別要多說幾句，看上去是最不起眼的小事，但是如果遇到不省心的房主，你真的就攤上大事了！因為按照公安局戶籍管理有關規定，如果原房主不同意遷出戶口的，任何人都不能讓其強制遷出戶口，即使公安局也不可以，法院也不可以。實際上在戶口遷移問題上，公安局戶籍科扮演的是配合完成的義務，沒有強制執行的權利。這也就是為什么前面特別說了要將遷出戶口寫入合同的一個原因，只有在合同中約定相應條款，并設置比價高的違約金，才能讓某些奸詐賣方收斂。因為，按照合同法的規定，如果不履行相應義務，法院是可以按照民事糾紛來處理的，這就是違約的問題了，不再是行政層面的戶口遷出問題。

總的來說，買二手房其實要比買新房麻煩一些，特別是涉及跟中介、賣方打交道，大叫都不是很了解，通常來說交易都不會有問題，但就怕萬一，所以，大家有必要做好以上介紹的這些工作，這樣就能安心地選購二手房了。

房管局有資金托管的 把現金在過戶的最后一個環節直接交到房管局手中

看房產證是否滿5年 所以的過戶材料拿在自己手中

貸款的時候也許要出賣方的身份證什么的

二手房有契稅證的 貸款額度也是根據契稅證的百分之七拾來貸的

過戶前問清楚銀行的二手房貸款的利息和成數，確定了就不要省契稅證的幾個小錢

因為契稅證上的金額可以在真實房價的前提中稍上浮或下浮的

要的準備貸款，寧愿契稅多開點

最重要的有以下幾點：

1、確定房屋產權，現在叫房屋產權核驗，主要包括房屋產權人有多少，產權人有沒有財務糾紛，會不會波及名下房產，導致購房者交錢后錢房兩空。

2、二手房還是需要貨比三家的，現在議價空間有所打開，多看看既能了解行情，也能擴大可選房源數量。

3、首付和貸款。二手房和新房不一樣，二手房通常首付比較高，貸款比例達不到規定標準，需要準備好資金。

4、買學區房要重視戶口遷入問題，學位占用問題。