你好，我是【妍妍說影視】，很高興為你解答。1、這個房子的產(chǎn)權肯定沒有問題。因為銀行給她貸款了，說明是房子在銀行抵押了，她自己出的首付只占總房款的小部分，而大部分是銀行貸款，如果房子產(chǎn)權有問題，銀行是不會給貸款的。產(chǎn)權現(xiàn)在沒下來有兩種可能：第一，像賣方說的，是她自己沒去辦；第二，已經(jīng)辦了，只是在銀行抵押，沒放在賣方手中。2、這樣的房子交易時的確要先撤銷抵押，把欠銀行的錢還上，拿回房產(chǎn)證再辦理相關過戶手續(xù)。不過辦理過程你最好也去，然后房產(chǎn)權出來后不要放在賣方手中，讓在中介。或者你直接拿錢去給她還貸款，而不是把錢直接給她，不過切記房產(chǎn)證原件不要放在賣方手中，以防她拿去高價賣給別人。3、貸款沒有還清的房子交易時得提前一個月到貸款所在銀行申請，所以從時間上來講確實比房產(chǎn)權在手中的要長點。如果一切都按要求辦，大概要多用20天到30天，不過這都是可以人為操作的，找找人也許7天就能辦下來。4、簽訂合同時若賣方無法出示房產(chǎn)權，讓她出示購房合同、契稅發(fā)票、銀行貸款合同、身份證、戶口簿，所有證件都要原件，復印的不可！5、從你們雙方把所有手續(xù)都準備齊全后開始算時間，這樣的手續(xù)正常要28至35個工作日，如果你所在地方要求不是太嚴格也許7天就能辦完！祝你好運！更多專業(yè)的科普知識，歡迎關注我。如果喜歡我的回答，也請給我贊或轉發(fā)，你們的鼓勵，是支持我寫下去的動力，謝謝大家。

買房知識；定金違約及買賣合同違約一般會怎么處理呢？

房產(chǎn)房談 2019-11-28 11:34:43

雖說買賣是以誠信為主的，但是在實際生活中，因為房價波動過大而導致賣房者中途反悔的事件并不少見，那么賣房賣到一半，突然反悔真的行得通嗎？反悔主要涉及兩個節(jié)點，簽訂《買賣定金協(xié)議書》后反悔和簽訂《房屋買賣合同》后反悔。但是不管是哪一種，只要不履行合同約定，就涉及“違約”，需承擔法律責任。如果反悔要承擔什么樣的后果呢？今天小編房產(chǎn)房談就幫給各位解析下。

一、已經(jīng)簽了定金合同后違約；

根據(jù)《人民共和國擔保法規(guī)定》規(guī)定，“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還金。”

所以，如果你已經(jīng)簽訂了定金合同，那么你不買或者不賣的話屬于單方面違約行為，你就需要賠付雙倍的定金給購買方，萬一定金數(shù)額較大，雙倍就會是一筆不小的數(shù)目。

二、已經(jīng)簽訂房屋買賣合同后違約；

在真實的二手房交易過程中，一般出現(xiàn)在房東對自己房子的價格有一定的預期，但是隨著時間的推移，對市場情況的進一步了解，預期就會漸漸發(fā)生變化，從而使得房東提高報價，甚至反悔不賣。這種情況常見于看房量增加、周邊成交量趨于火熱的市場環(huán)境之下。

每起案件的情況都不同，具體的案件需具體分析，簽買賣合同后反悔，同樣屬于單方面違約行為。

1.違約后果

A、一方上訴法院，可能判決強制過戶給另一方。

法律依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

若一方不接受協(xié)商，可以上訴至法院要求一方必須履行購房合同。當買方滿足以下5個條件時，也可主張強制過戶。

a.簽訂的買賣合同有效；

b.購房人具有購房資質(zhì)；

c.購房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會支持過戶；

d.售房人構成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據(jù)材料；

e.交易房屋未被限制，如查封等；

但是，法院是否會判決強制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔，但屆時真是得不償失了。

注：

1.繼續(xù)履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人（善意）且已經(jīng)完成過戶的情況下，售房人已經(jīng)無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

2.法院只可能判決強制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

B.買方有權解除合同，并要求賣方承擔根本違約責任

以LJ購房合同為例，根據(jù)《補充協(xié)議》第四條第二款：“拒絕將該房屋出售給乙方（買方）或者擅自提高房屋交易價格的，則甲方（賣方）構成根本違約，甲方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。”

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約，那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔房屋總價款的20%的違約金；且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實際損失而定。在訴訟過程中，法官會根據(jù)以下（但不限于）因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額。

a.守約方的實際損失（核心）；

b.違約方的惡意性程度；

c.合同履行的程度；

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的服務費用。

C.雙倍返還定金

購房人可通過協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據(jù)：

根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第一百二十條：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”

注：若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實際損失（若房屋價格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價款的20%，那么超過部分的金額也是購房人的實際損失），那么守約方還可向違約方主張賠償其損失；否則，違約責任和賠償損失是不能同時適用的；但違約責任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。此外，至于買方選擇何種方式保護自己的權益，買受人可根據(jù)自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權選擇解約的，選擇權在于買方！！！

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式，又稱保證金。在二手房交易過程中，一般雙方會簽訂定金協(xié)議，此協(xié)議對買賣雙方擁有約束力，必須按約履行義務，否則將要承擔一定的法律后果。那么賣家應該怎么收取定金呢？

一、定金并不是越多越好

有的賣家認為，定金越多越好，尤其是還有尚未還清房貸的賣家可以用此來解抵押。定金收多少一般是基于二手房買賣雙方的協(xié)商結果，但還需要考慮其他因素，對于賣家來說也并非定金越多越好。

1、對于買家來說，支付的定金越多意味著需要面對更大的交易風險。因此買家一般希望能少付定金，如果定金較多也希望要求通過資金方式規(guī)避風險。

2、根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過主合同標額的20%，超過的部分不受法律保護。舉例說明，如果業(yè)主出售一套合同價為100萬的房子，定金多收取20萬元。

3、在一般情況，如果賣家只收取定金然后反悔交易的，要將定金雙倍返還買家，因此賣方收取定金越多違約后的賠償數(shù)額也就越大。（其他違約情況需要看合同約定）

二、賣家收取定金需要注意：

1、賣家收取定金時需要與買方簽署《定金協(xié)議》，約定定金相關細則。

2、委托他人代收定金需公證。

3、如果買家交定金之后違約，賣家已收取的定金一般不予退還（具體違約細節(jié)可根據(jù)之前簽訂的協(xié)議進行求償）。

購房定金，一般是開發(fā)商為了確認你購房的意向，繳納的保證金，如果你違約，這個是不予退還的。當你付款的時候直接當做預付款。

要確認房產(chǎn)商的資質(zhì)，證件齊全，見到樓盤，一般沒什么問題。