房屋是有使用性質(zhì)的，住宅類的房屋是不能擅自改變房屋使用性質(zhì)的，而在現(xiàn)實生活中，住宅房屋改成商業(yè)用途的情形是非常多的，那么住宅用作商鋪經(jīng)營,拆遷時可以按商鋪標(biāo)準(zhǔn)進行補償嗎?

一、住宅用作商鋪經(jīng)營,可以當(dāng)做商鋪拆遷標(biāo)準(zhǔn)給補償嗎

根據(jù)我們《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住改商需要辦理轉(zhuǎn)移登記，然后取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明。實踐中，如果沒有辦理土地證的和房產(chǎn)證需要滿足三個條件：1.臨街性 2.實際用于經(jīng)營 3.傳統(tǒng)人觀念中就是一個商鋪的外在屬性(滿足其一即可)

補償參考符合四同：同性質(zhì)、用途、地段、區(qū)域，一般補償來講，底商價格最高，二三層比較便宜，標(biāo)準(zhǔn)：參照市場評估法，一般參考3公里以內(nèi)。

除了正規(guī)的商鋪，還有一種經(jīng)營用房是在拆遷中經(jīng)常遇到的。另外一種情況，有集體土地使用證，沒有房產(chǎn)證，房屋從性質(zhì)上確實是住宅，但實際上一直用于經(jīng)營且有一定年限，房屋的產(chǎn)權(quán)人已取得合法營業(yè)執(zhí)照并提供了納稅證明，這種的房屋應(yīng)該怎樣補償?

雖然從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)定性為住宅，但我們也不得不考慮到被征收人實際上已將房屋合法用于了經(jīng)營，并以此為業(yè)，維系家庭的生活。如果就單純看房屋性質(zhì)，對被拆遷人失去經(jīng)營場所、失去生活來源的實際情況置之不理，僅僅按照住宅予以補償，不僅是不利于被拆遷人的利益保護，有悖物權(quán)法賦予物權(quán)人充分發(fā)揮物的效能的絕對支配權(quán)，也不符合物盡其用的原則，于情于理于法都是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

為了保護被征收人的合法權(quán)益，國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知提到，對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償，為具體落實該通知內(nèi)容，各個地方也出臺了具體的規(guī)范。

各地的住改商房屋補償政策采用了不同的模式，就房屋的補償而言，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，即高于普通住宅低于正規(guī)商鋪的補償。法律依據(jù)：根據(jù)《國有土地房屋征收與補償條例》第590號令相關(guān)法律規(guī)定，征收房屋首先，要看土地證、房產(chǎn)證是否載明具體使用性質(zhì)和用途。其次,若房屋產(chǎn)權(quán)證載明商業(yè)用途并全部變更住改非等取得完善手續(xù)，則可以按照商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)要求補償并主張營業(yè)損失以及裝修費固定資產(chǎn)投資等等，參考周邊商業(yè)房屋市場交易價格。

二、拆遷房屋補償標(biāo)準(zhǔn)是怎么規(guī)定的

1、房屋價值補償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

2、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

4、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

5、房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償

房屋裝修補償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

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門面房，也就是我們通常說的商用房，在拆遷時，要根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)屬性和營業(yè)的情況來區(qū)分具體的補償項。通常包括了房屋本身市場價值的補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償和搬遷費等補償。

下面愛土拆遷律師團，為大家具體分析商用房的具體補償標(biāo)準(zhǔn)。

合法的商業(yè)房，可以獲得足額的補償

什么是合法的商業(yè)房？我們通常說的是，房屋本身沒有違建，然后擁有合法的營業(yè)執(zhí)照，以及相應(yīng)的納稅記錄。這樣的商用房就是合法的商業(yè)房。應(yīng)當(dāng)參考周邊商鋪獲得足額的相關(guān)補償。

商業(yè)房的主要補償項有這些

一、如果是自己住宅，會有房屋本身價值的補償。這一點可以參考，周邊的房價。

二、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。通常是月均營業(yè)利潤的六個月到一年的補償。

三，裝修裝飾費補償

四、搬遷費。對于設(shè)施設(shè)備搬遷的費用。

五、其他獎勵政策

主要是這五方面。

違建，無營業(yè)執(zhí)照，沒有納稅記錄的商用房怎么補償？

如果房屋本身是違建，也沒有合法的營業(yè)執(zhí)照，沒有納稅記錄。那么這樣的商用房，就很難爭取到和正常商鋪等同的補償。通常要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w政策來確定補償，通常不會太高。

住改非的商業(yè)房要根據(jù)實際情況來區(qū)分對待。

有的商業(yè)房原本是，住宅用途，后來改為，商鋪。比如說一樓的住改非房屋，過去是很常見的。這是我們八十、九十年代常見的一種形式，是我們老百姓生存生活的一種方式。

這樣的住改非，如果是合法建筑，也擁有合法的營業(yè)執(zhí)照，并且擁有納稅登記。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，必須從事實出發(fā)、尊重歷史。那么可以參考周邊的商鋪進行合理補償。

至于參考商鋪補償?shù)谋壤?，各地?guī)定不一樣。

租用門面房的補償房東最容易產(chǎn)生糾紛的問題

租用商鋪，或者門面房，來進行合法的營業(yè)生產(chǎn)，遇到拆遷時，也應(yīng)當(dāng)給予合理補償。

主要是包括停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，以及裝修裝飾費用補償和搬遷費。

但是，我們在辦案過程當(dāng)中也發(fā)現(xiàn)，很多租用商鋪來經(jīng)營的商戶，在和房東簽訂合同時存在一些問題。

比如說，在和房東的合同當(dāng)中約定了拆遷補償，與商戶無關(guān)。那么根據(jù)這個條款，商戶確實就沒辦法獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。這是最容易發(fā)生糾紛的地方。

還有就是遇到拆遷時，房東會提前趕走商鋪經(jīng)營者或提前終止合同，毀約。獨吞商鋪拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)取?/p>

不管是自己的商鋪經(jīng)營，還是租用別人的商鋪來營業(yè)，如果遇到拆遷補償不合理，我們建議，您一定要盡早啟動司法程序，維護自己的合法權(quán)益。

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北京栩銳律師事務(wù)所整理：在實際生活中面對商鋪拆遷補償?shù)姆绞街饕袃煞N方式即（一）貨幣補償（二）產(chǎn)權(quán)置換。

其中貨幣補償是由專業(yè)的評估機構(gòu)對即將被拆遷的商鋪進行專業(yè)的估價。依據(jù)相應(yīng)的法律和補償政策制定出一個有據(jù)可循補償金額。產(chǎn)權(quán)置換又可分為價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換和面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換，價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換是依照法定程序，通過對被拆遷人商鋪的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換，而面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以商鋪建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。異地置換不同地段存在差額補償問題？其實在實踐中，都可以爭取且有一定的談判空間。

租賃他人門面房，在承租期內(nèi)遇到拆遷，承租方到底有沒有補償呢？

首先需要看出租方與承租方簽訂的租房協(xié)議，看在協(xié)議中關(guān)于遇到拆遷的補償款是如何分配的，如果協(xié)議里明確約定，遇到征地拆遷，所有的拆遷補償都?xì)w于甲方，那么承租方是沒有補償?shù)?，因為在簽訂租賃協(xié)議時自愿進行了約定，放棄了補償。如果約定了承租方也可以主張一部分補償，那么出租方和承租方可以依據(jù)協(xié)議進行補償款的分配?？傊褪怯屑s定的依照約定。

如果沒有約定，那么承租方有補償嗎？應(yīng)該說承租方在拆遷補償中是可以提出室內(nèi)裝修價值、機器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失的補償?shù)摹?/p>

最高法曾經(jīng)有這樣的案例，（2017）最高法行再5387號行政裁定書在裁定理由中就是這樣描述的，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》中將房屋所有權(quán)人作為被征收人，但該條例也并沒有排除其他與房屋征收有利害關(guān)系的人參與補償安置。也就是說除了被征收人，與房屋征收有利害關(guān)系的人比如承租人也是可以參與補償和安置的。但同時該裁定中也明確指出，一般而言，承租人與房屋征收行為之間不具有利害關(guān)系，不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經(jīng)營的房屋被征收，承租人在行政補償中提出的室內(nèi)裝修價值、機器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，與補償決定之間具有利害關(guān)系，此時承租人可以作為原告提起訴訟。

所以當(dāng)承租人未與出租人有過補償?shù)募s定，在拆遷時關(guān)于拆遷補償發(fā)生了爭議的話，建議首先和房主進行溝通協(xié)商，就補償分配達(dá)成補充協(xié)議。如果實在無法達(dá)成協(xié)議，當(dāng)拆遷方下達(dá)補償決定的時候，可以作為利害關(guān)系人向拆遷方爭取自己停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。如果拆遷方將一切補償都給了房主，其中包括停產(chǎn)停業(yè)損失等的話，可以再根據(jù)具體情況提起民事訴訟，解決雙方之間的爭議。

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