法:

根據(jù)《物業(yè)管理條例》：全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)商不得擅自處分。如果遇到開發(fā)商贈送花園綠地的情況，一定要寫入購房合同，并要求其將此內(nèi)容在相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行權(quán)屬登記、備案，進(jìn)行公示，以明確權(quán)屬，得到合法取得證明后，才能將此視為私有財產(chǎn)，所以僅憑開發(fā)商口頭承諾或是出具書面合同及證明，是無法對抗全體業(yè)主的公共利益，無法將全體業(yè)主的共有綠地私有化。如果開發(fā)商在書面承諾將此面積贈送予你，開發(fā)商就違法，所以，他們是不可能給你書面承諾，只有口頭了。

規(guī):

其實現(xiàn)實中類似情況相當(dāng)普遍，很多一樓住戶將公共花園的部分面積占為己有，畢竟在不影響其他業(yè)主通行和小區(qū)整體外觀的情況下，一般業(yè)主也不會集體抗議。所謂的‘規(guī)’，只要業(yè)主都沒意見了，就不存在‘規(guī)’。當(dāng)然不排除只是銷售員為了促成交易而單方口頭的承諾，畢竟后期小區(qū)是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，物業(yè)方有權(quán)終止你的占有行為，甚至有權(quán)要求你將已改造的公共花園部分還原，反而就對自己造成損失。

開發(fā)商將屬于業(yè)主的公攤面積和業(yè)主的綠化面積拿來做車庫，并對外銷售合理合法嗎？

提問者描述，開發(fā)商將共有面積及綠化用地拿來做車庫，并對外銷售。首先，小區(qū)內(nèi)共有面積及綠化用地產(chǎn)權(quán)歸誰所有，誰有權(quán)將共有面積及綠化用地改成車庫；其次，將小區(qū)內(nèi)的共有面積及綠化用地改成車庫，需要辦理什么手續(xù)。

根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》小區(qū)內(nèi)的公共面積及綠化用地歸全體業(yè)主所有，只有業(yè)主才有權(quán)利改變共有面積及小區(qū)綠化用地的用途。開發(fā)商未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，將共有面積及綠化用地改成停車位，顯然是違反《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》。如果小區(qū)內(nèi)的原停車位不能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求，需要將部分公共面積及小區(qū)綠地改成停車位。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定須召開業(yè)主大會會議并經(jīng)專有面積占總建筑面積2/3及人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意方可實施，同時還需報規(guī)劃部門審批。

商品房的開發(fā)和建設(shè)都必須經(jīng)過規(guī)劃部門嚴(yán)格的審核并取得《建筑工程規(guī)劃許可證》、竣工后還要取得《規(guī)劃條件核實驗收》。開發(fā)商在小區(qū)竣工后未辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》的條件下擅自將公共部分及部分綠化改成停車場是違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的，所建的建筑物也是違章建筑。

開發(fā)商在小區(qū)完成竣工驗收后， 未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會的同意將部分共有面積及綠化用地改成停車場并對外出售是非法的。他違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》。

以上是我對這個問題的看法，喜歡的關(guān)注我，在我的個人主頁上能免費看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。

除了別墅，一樓附贈院子很少寫到購房合同里的，但是很多地方購買一樓房子時單價高于其它樓層，明顯是加贈小院的價格，那么價格是政府物價局批準(zhǔn)的，雖沒有文字合同，買房時全體業(yè)主知曉一樓帶院子，而不是后期加蓋，侵吞公共綠地，如果假設(shè)出現(xiàn)強拆，事情不會簡單

當(dāng)然是違建，而且屬于強制拆除之列

只要是開發(fā)商，物業(yè)能敢做的事都合法！因為它們沒哪個管！也沒哪個敢管！

首先物業(yè)公司不能擅自將小區(qū)的綠地改為停車場。

你們業(yè)主可以去法院提起起訴

根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的的綠地除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的以外，屬于全體業(yè)主共有，更改共有部分的用途需要由全體業(yè)主共同決定，物業(yè)公司沒有權(quán)利更改小區(qū)綠地的用途。　　相關(guān)法律可參考：　　《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。　　《物業(yè)管理條例》第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

希望這些對你有幫助

需要通過對物業(yè)管理的范圍分析得出結(jié)論，具體分析如下：

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容

• 共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。對于共有部分的范圍，可以肯定的是，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地或者明示屬于個人的除外。

業(yè)主的義務(wù)

• 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，進(jìn)行損害他人合法權(quán)益的下列行為：

1. 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
2. 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
3. 違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
4. 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

• 業(yè)主大會和業(yè)主委員會對有上述行為的業(yè)主或者其他行為人有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

物業(yè)服務(wù)管理

• 物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

如果物業(yè)合同約定了有管理義務(wù)，物業(yè)往往不管，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)賠償后，可以向具體行為人追償。