我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。”在此種情況下所具有的追及效力顯然屬于物上請(qǐng)求權(quán)的一種形式，但它是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)效力，不能等同于物上請(qǐng)求權(quán)。另外當(dāng)?shù)盅喝松米赞D(zhuǎn)讓抵押物給第三人時(shí),抵押權(quán)人得追及至抵押物之所在行使抵押權(quán)。物權(quán)的追及效力不是絕對(duì)的，法律在確認(rèn)善意取得制度之后，物權(quán)的效力應(yīng)當(dāng)受到善意取得適用的限制。換句話說(shuō)，善意取得制度就是對(duì)物權(quán)追及效力的限制，但并不是說(shuō)物權(quán)的追及效力與善意取得制度矛盾。物權(quán)追及力說(shuō)的在我有物權(quán)的前提下，無(wú)論物被誰(shuí)占有控制，我都可以追及至物的所在地行使權(quán)利。善意取得說(shuō)無(wú)權(quán)處分權(quán)人未經(jīng)我的許可把我的物賣(mài)了，第三方不知情又支付了對(duì)價(jià)，那么第三方即善意的第三人就對(duì)該物取得了所有權(quán)。關(guān)鍵是一物一權(quán)，你有了所有權(quán)我就自動(dòng)喪失了所有權(quán)，沒(méi)有了所有權(quán)，自然沒(méi)有辦法再追及了。

物權(quán)排他效力是指同一標(biāo)的物上，不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容不相容的物權(quán)同時(shí)存在，已存在的物權(quán)，具有排斥互不相容物權(quán)再行成立的效力。

主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1．同一標(biāo)的物上，已有所有權(quán)存在的，不得再成立所有權(quán)。

2．同一標(biāo)的物上不得有兩個(gè)以上都以占有為內(nèi)容的他物權(quán)存在。

例如，同一標(biāo)的物之上只能成立一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不得同時(shí)成立兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。不過(guò)，用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)一般可以同時(shí)并存于同一標(biāo)的物上。用益物權(quán)一般是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，故其與擔(dān)保物權(quán)的沖突只能發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)之上，而以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)，一般都不以占有為內(nèi)容。

1.合同的效力

案例一：

寧波的俞某因不符合寧波市的限購(gòu)政策，于2011年8月，以其子余某的名義，與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定余某購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋，后俞某向法院起訴，請(qǐng)求判令確認(rèn)雙方簽訂的合同無(wú)效，并要求房地產(chǎn)公司返還預(yù)付款。法院判決駁回原告俞某的訴訟請(qǐng)求。

分析：限購(gòu)時(shí)代，購(gòu)房者很難短時(shí)間獲得購(gòu)房資格，于是借名購(gòu)房被越來(lái)越多的人采用。借名購(gòu)房的實(shí)質(zhì)是對(duì)政策的合理規(guī)避，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無(wú)效的情形包括：（一）以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益的；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益的；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。因此，借名購(gòu)房合同，其簽訂只要是雙方真實(shí)的意思表示，同時(shí)也不具備合同無(wú)效的其他情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是有效的。

在筆者檢索的案例中也有一些法院認(rèn)為借名購(gòu)房合同會(huì)使國(guó)家政策落空，因此認(rèn)定為無(wú)效，不過(guò)這種判例較少。今年（2018年）5月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》，要求對(duì)“不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)和居民不動(dòng)產(chǎn)交易等民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定”進(jìn)行清理，從該文件的價(jià)值取向上看，僅僅是回避地方限購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同，并不會(huì)因此當(dāng)然無(wú)效。

2.房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬

借名購(gòu)房后，往往也要借名登記，在客觀上會(huì)出現(xiàn)實(shí)際購(gòu)房者與登記產(chǎn)權(quán)人不一致的情形，那么實(shí)際購(gòu)房者能否直接向法院請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)呢？

案例二：

為規(guī)避北京市的限購(gòu)政策，王某借用劉某名字購(gòu)買(mǎi)一套房屋，雙方約定王某出資購(gòu)房朝陽(yáng)區(qū)的一套房屋，將所有權(quán)人登記為劉某，允許劉某在房屋內(nèi)居住，但是不得將房屋過(guò)戶更名、出售、出租。后來(lái)劉某將房屋所有權(quán)人名稱(chēng)變更，王某起訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸王某。北京市二中院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第16條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，劉某為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的所有權(quán)人，并沒(méi)有其他證據(jù)證明登記錯(cuò)誤，當(dāng)事人之間的約定不足以對(duì)抗登記效力，因此對(duì)王某的訴求不予支持。

點(diǎn)評(píng)：在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，在登記沒(méi)有錯(cuò)誤的情況下，法院不會(huì)支持實(shí)際購(gòu)房者的所有權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求。最高人民法院的司法觀點(diǎn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的脫法行為》也持這種觀點(diǎn)，將借名合同的債權(quán)行為與物權(quán)登記行為相區(qū)分，物權(quán)法第十七條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護(hù)物權(quán)的公示原則，不能通過(guò)雙方私下的協(xié)議來(lái)抵銷(xiāo)物權(quán)法的該項(xiàng)原則，僅應(yīng)認(rèn)可借名的債權(quán)效力，不能直接確認(rèn)權(quán)利歸屬。實(shí)際購(gòu)房者人只能根據(jù)雙方的協(xié)議，要求登記人協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記，而不能直接請(qǐng)求法院確認(rèn)其享有物權(quán)。

3.借名還是贈(zèng)與？

當(dāng)借名合同發(fā)生糾紛時(shí)，借名人為據(jù)有房屋往往會(huì)主張房屋是購(gòu)房者對(duì)借名人的贈(zèng)與，鑒于此，建議購(gòu)房者在借用他人名義購(gòu)房時(shí)，要簽訂書(shū)面的借名購(gòu)房協(xié)議，并明確該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。對(duì)未簽訂書(shū)面協(xié)議，而且是發(fā)生在近親屬之間的產(chǎn)權(quán)糾紛，法院很難確認(rèn)究竟是借名合同還是贈(zèng)與合同。通常來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有相關(guān)書(shū)面協(xié)議的情況下，法院會(huì)重點(diǎn)考慮借名購(gòu)房有無(wú)合理解釋、房屋的出資情況、占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)及房屋權(quán)屬證書(shū)的持有情況，根據(jù)常理作出判斷，因此未簽訂書(shū)面協(xié)議的，購(gòu)房者應(yīng)注意保存好上述相關(guān)證明材料。

4.借名買(mǎi)房的其他風(fēng)險(xiǎn)

被處分、被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。由于借名人往往是登記人，當(dāng)借名人處分該房屋時(shí)，其處分行為有效，借名人只能根據(jù)雙方的借名協(xié)議主張借名人的違約責(zé)任。如果借名人有其他債務(wù)糾紛，當(dāng)房屋被當(dāng)作借名人的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行時(shí)，購(gòu)房者提出執(zhí)行異議的，法院通常也不會(huì)支持，最高人民法院認(rèn)為借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，對(duì)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)自行承擔(dān)。除此之外借名購(gòu)房還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如借名人去世房屋被當(dāng)做遺產(chǎn)繼承，房屋被設(shè)定抵押等風(fēng)險(xiǎn)。

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優(yōu)先效力物權(quán)的優(yōu)先效力，也稱(chēng)為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，其主要含義指同一標(biāo)的物上有數(shù)個(gè)利益沖突的權(quán)利并存時(shí)，效力強(qiáng)的權(quán)利排斥效力弱的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。這種效力的強(qiáng)弱既體現(xiàn)在物權(quán)與債權(quán)之間，也體現(xiàn)在物權(quán)與物權(quán)之間。