你說的抵押房究竟有沒有在房管局做過抵押，限制交易，或者房主有沒有跟別人在公證處簽了授權(quán)協(xié)議給別人有權(quán)轉(zhuǎn)讓的委托書，其實(shí)抵不抵押不重要，重要是能過戶給到你嗎？產(chǎn)權(quán)上的名字是一個(gè)人的嗎，這房子沒有債務(wù)沒有被法院凍結(jié)交易了嗎？只能賣的業(yè)主能還清剩下的房貸，解除銀行房貸的抵押，能夠產(chǎn)權(quán)清晰沒有糾紛，沒有債務(wù)糾紛跟法院凍結(jié)，能過到你名下都可以買的，希望對你有幫助

抵押人可以出賣房屋，但是如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意，因存在抵押登記，房產(chǎn)部門不會(huì)給辦理過戶手續(xù)。所以，此種情形下，這種房屋交易，買方只享有債權(quán)，并不享有抵押房屋的所有權(quán)。同時(shí)，因交易未取得抵押權(quán)人同意，且抵押房屋上存在抵押登記，故當(dāng)債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人（債權(quán)人）有權(quán)拍賣該房屋，并對其價(jià)值優(yōu)先受償。買受人交了房款，但不能取得房屋所有權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)非常大，所以要謹(jǐn)慎購買。

如果抵押人出賣房屋經(jīng)過抵押權(quán)人同意，抵押人應(yīng)當(dāng)將取得的售房款提前清償債務(wù)或者提存，房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

綜上，為了保險(xiǎn)起見，就抵押房屋交易，應(yīng)事先取得抵押權(quán)人同意，并將轉(zhuǎn)讓款提前清償債務(wù)，否則抵押權(quán)人仍有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

一買這樣的房子是有風(fēng)險(xiǎn) 。

二."買下房子 貸款與我們無關(guān)“，這樣的協(xié)議有效，因?yàn)橘J款應(yīng)由房子原主人負(fù)責(zé)歸還。

三.”買下房子 原主人還不了貸款 “，銀行行使抵押權(quán)就會(huì)把拍賣你買來的房子。因?yàn)殂y行享有該房的抵押權(quán)。

四.原房子的貸款還沒還完 就不能辦理過戶手續(xù)。除非用你的購房款先代原主人歸還銀行貸款，解除房子的抵押權(quán)后才能過戶。

我來回答這個(gè)問題。

買房子對居家過日子的老百姓是大大的事，一套房子動(dòng)輒幾十萬上百萬的，省吃儉用節(jié)衣縮食，傾其一生所有，是血汗眼淚的結(jié)晶，關(guān)乎生存生活的大事，由此選擇一家經(jīng)營狀況好、誠信守法的房地產(chǎn)開發(fā)商，對于購房者來說至關(guān)重要。

寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，這家公司秉承“誠信、專業(yè)”的經(jīng)營理念,堅(jiān)持用戶至上、質(zhì)量第一，在業(yè)界和購房業(yè)主的口碑很好。這家房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過20多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)成為銀川乃至寧夏，在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)規(guī)模、較大影響力、發(fā)展迅速的企業(yè)之一。由此獲得2017年度銀川市工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資支付誠信承諾企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)“功勛企業(yè)”、房地產(chǎn)開發(fā)“銷售領(lǐng)跑企業(yè)”等殊榮。這家公司又摘取2018中國地產(chǎn)榮譽(yù)榜“銀川榜”，正豐公司開發(fā)的“海德家園”樓盤，入選“推動(dòng)城市進(jìn)步健康中國生態(tài)大盤”。作為此樓盤的購房者，本人也對這家公司銷售“海德家園”樓盤在簽訂合同，關(guān)于土地抵押貸款問題產(chǎn)生了疑問。但這家公司還是講信譽(yù)，他們的工作人員拿出有關(guān)書面材料，給購房者答疑解惑，毫無隱瞞地將前期房屋時(shí)，融資建設(shè)土地在銀行抵押情況告知，并且為客戶著想，換位思考，督促客戶辦理有關(guān)手續(xù)，為交房后取得房證做好準(zhǔn)備，應(yīng)該說這家房產(chǎn)公司是可以信賴的，買他們的房屋是讓購房者放心的。

回到具體題上，如果購房者買一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商了把土地被抵押銀行的房子后，會(huì)面臨著哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？土地抵押貸款，就是房子開發(fā)商把所建房子的土地作為抵押物，抵押給銀行由此獲取貸款。按照《物權(quán)法》規(guī)定，土地抵押后，土地上的建筑物一并被抵押，也就是“皮之不存，毛將焉附”。如果買這種土地被抵押的房子，將面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

一、無法辦理房屋證照

按有關(guān)規(guī)定，土地被抵押期限內(nèi)，所購房屋不能辦理房簽、土地所有證和房產(chǎn)證，也就是說，如果購買了這些房子，就是無證的，法律上不予承認(rèn)和證明，不動(dòng)產(chǎn)無法確認(rèn)。如果開發(fā)商在合同上訂了土地抵押條款，就是說在抵押期間如果沒有解押，購房者是不能辦理房證的，只有解押后才可以辦理房證。

二、無法行使房屋的所有權(quán)

如果購買了無證房屋，就不能以此房貸款、抵押和出售，沒有了房屋的處置權(quán)，你所購買的房屋占用了家庭一大筆錢，如果遇到突發(fā)事件和重大事情，借不到錢，務(wù)必會(huì)使你陷入絕境，你擁有的房屋就真的成了“不動(dòng)產(chǎn)”了。

三、不確定的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)有許多不確定性，也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，如果市場火爆，開發(fā)商銷售順暢利潤好，能把已建好的房子的土地抵押貸款及時(shí)還清，房屋土地解壓，之后可能給購房者辦理房證。假如市場營銷不好，經(jīng)營狀況不佳，不講誠信，或債臺(tái)高筑資不抵債，導(dǎo)致無法歸還貸款陷入破產(chǎn)，那么你就可能有連帶責(zé)任，一同被拉入陷阱，不僅所買房子辦證無望，而且你的房使用權(quán)也歸銀行處置，銀行依法拍賣或委托第三方，你會(huì)陷入司法糾紛。

作為開發(fā)商，雖然也許經(jīng)營有難處，資金可能困難，但應(yīng)當(dāng)為購房者著想，不能把經(jīng)營和資金上的壓力，轉(zhuǎn)嫁到無辜可憐的購房者身上，讓他們?yōu)槟愕钠髽I(yè)發(fā)展去做無償擔(dān)保，犧牲他們的合法權(quán)益。如果是有良心負(fù)責(zé)的開發(fā)商，是不是把同樣的事做的更周到，比如土地抵押貸款，在銷售房屋后與銀行聯(lián)手，由銀行收款，如果購房戶交妥房款后，銀行及時(shí)解押，購房者可以消除后顧之憂，辦理房證。但是如果開發(fā)商自行處理操作，那么是不是有可能到期后或更長時(shí)間在銀行未予解押，把購房者綁到你經(jīng)營的戰(zhàn)車上，好似賭注，勝敗難定，無疑嚴(yán)重侵犯了購房者的合法權(quán)益。

所以，對開發(fā)商把土地抵押后的房子，購賣者時(shí)要慎重考慮，如果購買后要督促開發(fā)商及時(shí)給銀行還貸解押，購房者才能辦理房證。

有抵押的必須解除抵押才 能辦理過戶手續(xù)。

抵押房子有兩個(gè)原因，一如果說抵押的房子，抵押人有能力償還抵押的債務(wù)，你就可以去買，另外抵押人跟銀行做抵押時(shí)簽的合同，如果說抵押償還銀行優(yōu)先的話，不建議你去買。

能買。一般來說，只要房產(chǎn)的其他手續(xù)都是完善的，跟買房的人說明抵押情況之后，就能夠進(jìn)行買賣了。在法律上，也沒有明確的規(guī)定，說抵押房產(chǎn)就不能夠進(jìn)行交易了。不過抵押房產(chǎn)還是跟普通房產(chǎn)有些不同的，如果要出售抵押房產(chǎn)是需要滿足條件的，比如需要貸款銀行出具一份房產(chǎn)抵押證明等。

是可以買賣的，房產(chǎn)處在抵押狀態(tài)，必須先解押，俗稱解凍。在正規(guī)的國家部門，做為財(cái)產(chǎn)保全的抵押，讓法院的法官受理人去房產(chǎn)局，在特定窗口出示文書即可；做為銀行貸款的抵押，先去銀行還清貸款，銀行出具證明（抵押證書一類），然后去房產(chǎn)局解押窗口解押，下面走正常的過戶就行了。另外，遇到社會(huì)上的各類擔(dān)保抵押公司，最好慎重從事，讓懂行人把關(guān)。