1、房主（老人）的所有法定繼承人集體協商好，選定其中一人為房產繼承人，其他人放棄繼承。

2、然后一起帶著身份證明、戶口本、房權證、死亡證明等到公證處辦理房產繼承公證，繳納公證費2%，取得公證書；

3、之后，繼承人帶著繼承房產公證書、房權證、身份證等到房管部門申請變更，繳納工本費后、取得新的房權證，之后才能買賣過戶；

4、房產證改為他子女的名字后五年內出售是要交20%的稅，是個人收入所得稅

你能問出這么個問題，說明還是有心人，什么年代了都，不用考慮那么多，缺錢或者是急著要處理就賣了唄，有什么啊，不要顧忌太多

您好！

不可以直接買賣。一定要注意：夫妻雙方共有房產，一方去世之后，房子不會“自然”的全部歸屬另一方！

因此，在世一方無法直接買賣，必須要經歷繼承、過戶手續之后再行處置。

以下從兩個方面做一個解答：

房產處置的前提條件是什么？

房產處置，必須要由產權人來進行，道理很簡答：不能把不屬于自己的東西賣給別人。

當任何一個人去世之后，TA的個人合法財產將變成遺產。如果有合法、有效遺囑，由遺囑指定的繼承人繼承；如果沒有合法有效遺囑，按照法定順序繼承人繼承。

結合題主的問題，“翻譯”一下就是：

• 夫妻雙方共有的房產中，一方去世，一半兒是作為去世人生前的個人合法財產。
  

• 這部分財產變成遺產，由繼承人繼承。
  

• 繼承人不一定只有在世一方一人。
  

因此，夫妻雙方中一方去世之后，在未辦理繼承之前，房子不會完全屬于在世一方。

而未來要進行房產處置，就必須要盡快確定產權人。確定產權人之前，要先確定繼承人。

小結一下就是：

確定繼承人→辦理繼承手續→辦理過戶。這三步是未來能夠處置房產的前提。

如何辦理？

1.確定繼承人。

在假設沒有遺囑的情況下，按照法定繼承順序確定繼承人。題主的情況中，不會涉及到第二順序繼承人。

有繼承權的人包括：配偶（在世一方）、子女、去世人的父母。

以上三類人，按照“平均”原則，享有整個房產的1/2的繼承權。所以，法定繼承情況下，往往會產生一個結果——本來是夫妻倆努力來的房子，一旦有人去世，房子的份額就可能分給很多人！

從處理辦法上，給出兩條建議：

建議（一）：由在世配偶全部繼承。原因是：房屋產權依然“攥在”一個人手里，對在世配偶的保障性會更強。并且未來這套房子如何處置，完全一個人說了算，會少去很多不必要的麻煩。

建議（二）：由夫妻的子女繼承。原因是：子女本身就是合法繼承人，只要子女對父母孝敬，也是遲早要給的事兒。

2.辦理繼承手續。

上述給出的繼承人建議，會產生兩種結果：

• 一種結果是全部繼承人都同意。不管是平均分還是集中到一人名下，例如，子女們都樂意先將房子全部繼承到父親或者母親名下。這種結果，是指的“無爭議”。
  

• 一種結果是繼承人不同意、達不成一致。例如，有些人就要多分，其他人不同意，爭執不下。這種結果，指的是“有爭議”。
  

簡單說一下常規的辦理方式：

無爭議情況下，現行常規方式是去公證處辦理一個《繼承權公證書》。所有繼承人到場、放棄繼承到人可以委托，準備好去世人（包括去世人本人、以及繼承人中去世的人）的死亡證明、繼承人身份證明、親屬關系證明、財產證明。

有爭議情況下，就只能去法院通過訴訟方式解決。法院出具《法院判決書》。

3.辦理過戶。

拿著上面提到的《繼承權公證書》或者《法院判決書》，去房產所在地的不動產登記中心，辦理過戶手續，把房產證上的產權人變更。

補充提示

房產證變更完成之后，房屋的產權人就可以進行處置，例如出售。

但是這里有一個需要注意的問題：

如果涉及到多位產權人，那么在房產證變更的時候，要注意“共有情況”，這個對后期出售有比較大的影響：

• 如果是“按份共有”，未來出售的時候，只需要有占據2/3以上產權份額的人同意，即可出售。
  

• 如果是“共同共有”，未來出售的時候，就需要所有產權人同意，方可出售。
  

建議你還是再等等，到了兩年應該就是可以了，這期間，可以先把母親接到家里，不然樓上的缺德鄰居不知道又要干出什么缺德事