１、土地出讓方式是土地使用權取得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產(chǎn)處置的一種方式。出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產(chǎn)權，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。土地使用權出讓方式有協(xié)議、招標和拍賣三種形式。

２、招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

３、拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

４、掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

出讓的意思是可以買賣的。

在農(nóng)村里面的土地使用權是集體土地，只允許使用，不允許買賣

就是拿錢買一塊土地，而且是規(guī)定了用途和使用年限的土地。明白了？

土地使用權出讓（land user granting）是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,土地使用權才能出讓。土地使用權出讓有招標、拍賣和協(xié)議轉(zhuǎn)讓三種方式。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內(nèi)的地價款。我國法律規(guī)定土地使用權出讓的最高年限是：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用40年；（5）綜合或者其他用地50年。法律特征有：法律關系的主體身份具有特定性、雙方的基本權利與義務明確、客體是一定年限的國有土地使用權、土地使用權出讓是要式法律行為。出讓方式有：拍賣出讓國有土地使用權、招標出讓國有土地使用權、掛牌出讓、協(xié)議出讓。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣三種方式：

一、協(xié)議出讓土地使用權是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關部門批準后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權。這種方式經(jīng)常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要適用于工業(yè)項目和國家鼓勵產(chǎn)業(yè)的項目用地。協(xié)議出讓金的確定不是競爭的結(jié)果，而是談判的結(jié)果。

二、招標出讓土地使用權是政府對某塊土地有了明確的開發(fā)意圖和規(guī)劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現(xiàn)政府開發(fā)計劃的開發(fā)者而采取的一種方式，這種方式要求在規(guī)定的期限內(nèi)，符合規(guī)定的單位和個人以書面形式提出開發(fā)愿望，經(jīng)政府選擇后，確定將土地使用權出讓給某個開發(fā)者。在這種方式中，投標者有多個，有一定程度的競爭機制。政府選擇中標者時，不但考慮投標價，而且考慮投標者對實施這塊土地開發(fā)是否有利。

三、拍賣土地使用權是指政府對某塊土地有了明確的規(guī)劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。這種方式主要用于競爭激烈的某類或某塊用地。

土地使用權人是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利人土地使用權人即土地使用者，是指依法對土地享有占有、使用和收益等排他性權利，且有權利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的人。在我國，土地所有權與土地使用權分離，國有土地的所有者是國家，集體土地的所有者是集體經(jīng)濟組織，而土地使用權人實質(zhì)就是指土地使用證記載的權利人，包括有：自然人、法人、其他組織等。國有土地使用權人的權利：

1、使用土地這是指土地使用權人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設定土地使用權所限定的目的范圍內(nèi)進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。土地使用權人為了實現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權人亦受占有之保護，并依此享有物上請求權。

2、處分土地使用權這是指土地使用權人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權。只要土地使用權人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權人與出讓土地使用權人在行使該權利時所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益這是指依出讓方式獲得土地使用權以及以繼受方式取得該土地使用權的權利人開發(fā)、利用、經(jīng)營土地所獲得的利益。根據(jù)我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權以及以繼承方式取得該土地使用權的權利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經(jīng)營活動獲取收益。

4、取回地上物和獲得有關費用之補償土地使用權人在土地使用權消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費用之補償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”(第40條)。一些學者對此有不同看法，認為土地使用權人投資于土地所形成的財產(chǎn)應當歸土地使用權人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發(fā)和利用，影響土地使用權人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學者在評述我國《土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時，認為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關地上權消滅之后，地上權人對地上之物及有關費用是否可以取回或獲得相應補償?shù)膯栴}，許多國家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。