從中介買的二手房出現問題_買二手房被中介和賣家騙了怎么辦?
特邀律師
這個問題還真不好說。現在都過完戶,都交接完了,肯定當初您也是看過房,交接的時候應該也驗收過了,現在發現這問題,您找中介方,中介完全有理由推拖,原房主這邊您更沒有討說法的理由。通過您的描述,這些都是小問題,畢竟是二手房一些設備老舊,水壓小,都正常,只要大體沒有問題就行。個人認為自己維修維修就OK了。
這個問題,我最有發言權。
背景,2017年初至今,自己買了兩套房,幫朋友買了一套,發小買了一套,四套都是我全程參與,一手包辦的,因為朋友和發小的涉及別人隱私,就拿我兩套房來說事吧!
第一套,購于2017年8月,面積90平,小三室,一樓帶花園,總價72萬,公積金貸款33萬,月供1900,當時買這套的需求很明確,就是一樓帶花園,網上找了很多,當然大部分是中介,一套房子各種價格都給你報,做奇葩的是一個中介給我打電話問我是不是買房,我說是,他問需求,我說一樓帶花園,他說有,說了個小區,這個小區我之前不了解,價格還行,雖然離當時我們租房的地方很遠,周末和我老婆坐了一小時公交車才到,去了看了房子,我們很納悶,花園呢?中介帶著我們出來,指著小區中間的花池子說那不是花園嗎?驚呆了⊙?⊙!
言歸正傳,中介公司甲帶我們看了一套心儀的一樓帶花園,價格也滿意,最后賣家說她朋友要買,就不賣別人了,剛好她隔壁也在賣,窗戶上有電話,一打電話,是中介公司乙的(這家業務員剛好之前一直帶看其他房子帶我們),兩家都在小區里的底商,屬于面對面的,隔了幾米吧!見了中介乙,詢問情況,報價76萬,覺得比隔壁報價高,隔壁75,面積都一樣,只是不知道裝修怎么樣,帶不帶家具,如果有裝修和家具,貴一萬也可以的,帶看了這套房子,總體還行,快十年了,目前出租中,和老婆商量一下,想買,問中介能不能約賣家來見面談,中介乙說打電話問下賣家,出去幾分鐘回來給我說,已經聯系賣家,最低76不還價,賣家本人不在本地,無法見面,我就回復我們考慮一下,我和我老婆因為之前不了解這個小區,就想著在小區轉轉,看看環境什么的,更好走到之前中介乙帶看的房子樓前,他們那底下有個涼亭,我們想著走累了休息一下,就坐那聊天休息,剛好之前看房子的那個租客出來看見我們,過來給我說聽見中介給我報價76,提醒我別被騙了,房東之前說了,最低72萬賣,不過72萬是不還價的,我們一聽一下少了四萬,租客也把賣家電話給我了,我電話和賣家溝通,說剛才看了你房子,中介說你最低要76萬,我想和你面談,中介說你不在本地,賣家電話里把中介一頓說,最后給我說他在本地,最低72萬不還價,要買隨時見面,因為我知道了賣家低價,就又去找中介乙(找他們原因很簡單,一是我不懂二手房交易流程,二是我想公積金貸款,三是確實是中介給我找的帶看房源,他不仁,我們不能不義啊),去見中介公司乙的業務員的時候,他們出去帶看沒有回來,我們在門口等他們,中介公司甲打電話,問我們怎么又回來了,我老婆說要談另外一個房子,中介公司甲給我老婆說,那家賣家他們也有聯系,如果我們要買,可以不收我們中介費,只收代辦費3000塊錢就可以,我叫我老婆掛了他們電話,一會中介公司乙的業務員回來了,見了中介公司乙,直接告訴他我已經和賣家談好價格了,如果你們愿意就談下一步,不愿意對面可以進行下一步,店長為了留住單子,最終我們談判的結果是在他們電成交,賣家中介費他們不收,收我買家的7200,代辦費3600,一共收了一萬
這里面需要說一下,在我無意中拿到賣家電話并和賣家聯系確認過價格后,我沒有跳單,原因是中介確實為我提供過服務,帶看過幾套房源,雖然一直想吃差價,想坑我,但是我既然一開始就找中介了,就不會因為這個跑單,沒有意思,再者,我當時和店長談的附加條件之一包括由他們中介公司出面說服賣家同意我公積金貸款,光利息就省了很多,他們也確實做到了,還有就是整個交易過程,比較專業和用心,全程給我打電話提前說需要準備什么材料,就公積貸款辦手續,我只跑了一次,我同事跑了五次才辦完,別人付出了,就應該得到回報
買第二套的時候,目標明確,奔著學區去的,雖然不是好學校,但是在這個區屬于前三的學校,對于我來說還是可以的,網上聯系我的中介報價58萬,見面了看了房子,還行,就是覺得貴了,剛好賣家也在,就問還能不能談,空間如何?中介急忙打斷,說可以去店里談,我想想行吧,就答應了,誰知道我到店里了,賣家缺沒有來,中介說賣家有事,給他們說了,價格最多讓五千,他們好說歹說,最多讓一萬,低了不賣,我說剛才還在,來談啊,我們買賣雙方坐下來談,中介非要叫我交所謂的斡旋金,不交就不約賣家,因為都是年輕人,既然你們這樣,那就不談了唄!誰知道中介還態度很差,罵我,我沒有理他直接走了,他們隔壁的隔壁也是中介公司,我從他們門出來就進去了,進去就問那個小區的房源,果然剛才看的這家也有,但是我假裝不知道,正想著怎么約賣家呢(畢竟我剛和那個中介看過)這個中介說他們剛約了賣家,另外一個客戶看,我要看可以一起,我就和他們去了,其實不是為了再看,就是為了氣之前那家中介,去溜達了一圈,沒有啥意思,就走了,第二天在那一塊溜達,剛好看見之前罵我的中介他們在另一個小區樓下,旁邊有坐的椅子,我就坐旁邊了,那個小伙子還瞪我,沒理他,他們應該是帶看,在等客戶,這時候一個阿姨過來問他們是不是中介公司的,阿姨說她在這個小區有一套房子急著賣,想看看中介能不能幫賣,我就聽他們問房子情況,阿姨把房子情況說了一遍,我感興趣,不管裝修,價格,還是樓層,我直接過去問阿姨還能不能低,我買房,我是個人,中介一看我來插話,就想著帶阿姨走,阿姨說要和我聊,中介當時給阿姨說我是騙子,完了怎么怎么滴事多了的,我還是沒有理他們,給阿姨看了一下我身份證和公司工牌(剛好帶身上在口袋里)阿姨說她急用錢給兒子湊首付,如果全款可以談,她報價55萬,說房子在出租,租金付到今年八月份了,如果我買了,可以把后面幾個月租金給我或者抵房款,月租金2000,還有四個多月,我就拉阿姨坐下聊,中介公司的急于分開我和阿姨,一個勁給阿姨說叫阿姨去他們店里,他們有準客戶,我也不想和這些人爭,就給阿姨說反正我還在這休息一會,您可以去他們店里看看,也許準客戶價格出的比我高,他們當時給阿姨說55萬隨便賣,準客戶,阿姨去了,過了十分鐘就回來了,身后還跟著那幾個中介,阿姨看見我在先給我說中介是騙子,騙她去叫她簽獨家委托協議書,簽了才能帶準客戶來,阿姨也是不上當,果斷拒絕了,我就和阿姨坐下來開始溝通,談的很順利,最終全款52萬,我不要那四個多月的房租談成,談的期間中介一直在附近晃蕩,我故意給我老婆打電話,給她大聲說房子我看好了,價格談好了,你下班就過來,我們簽合同,你打印兩份合同,完了就掛了電話,期間和阿姨聊了好多其他事,目的就是想看看這個阿姨是不是中介的托,因為之前看房遇到過,所以確認一下,其實是不是托很好確認,多聊點小區,聊點家庭以及其他雜七雜八的,就能判斷出來,聊到半途,我看那幾個中介還沒走,就給我之前買房的那個中介公司的店長打電話,我給他說我買了一套房,找你們給我代辦一下,店長說五百塊錢代辦費,因為我是全款,事少,店長還直接說其實我們自己去也行呢!全款不貸款事少,我想幾十萬都花了,別省著三五百了,就和那個店長約了第二天十點去過戶,電話掛了,那家中介公司的另外一個女的,跑過來給我說他們也可以代辦過戶,我說不用了,謝謝,阿姨也說了,不用你們中介公司了,剛才還叫我回家那身份證和房產證和你們簽獨家協議呢!中介狡辯,說真有準客戶,可以保證最低賣五十五,阿姨到手拿到的,我氣上來了,給阿姨說,阿姨,你別賣我了,你和他們簽,約定事項里附加上,中介公司承諾三天內按賣家精到手五十萬銷售你的房子,如果賣不掉,中介賠償違約金十萬元,你去簽,能賣五十五萬我也希望你能賣到,中介一聽,開始和我抬杠了,開始說什么他們有規定什么什么的,最后一直耗到我老婆來了,阿姨也把叔叔叫來了,我們四個在旁邊肯德基簽合同呢,中介才沒人了。。。
買房,中介的套路很多很多,總結一下
1、虛假房源,虛假報價,目的就是為了找到準客戶
2、差價報價,很多中介被識破后都會解釋為,如果賣家最低一百萬賣,我們給你報一百萬,你要還價,這個就談不成了,所以我們報高點,給你留點還價余地(事實是,我呸,具體為什么遇到過都知道)
第2條不接受中介從業者反駁,請自重,謝謝。
3、托的存在無處不在,看一套房,和你一起看,去了又不好好看,你去他也去,你走他也走,這種托是以買家身份出現,目的是為了給你造成房子搶手的印象,還有一種托是冒充賣家的,這種很好識別,聊天就完事了,聊聊房子面積,產證多會拿的,單獨還是共有,有沒有貸款,還剩多少貸款,月供多少?物業費多少等等,隨便一聊,我之前遇到一個自稱是賣家,問他面積,中介給我說86,他說80,中介說共有,他說單獨的,中介說一直在出租,租金2500,他說從沒有出租過,搞到后面,中介都不演了,我也就笑笑不說話。
4、中介為了促成交易,會給你說可以低首付等,都是為了交易,一旦簽訂合同,按揭不是他們說了算的,口說無憑的例子太多了,死活不承認也多
5、任何時間,不要繳納任何定金,交定金沒有問題,必須要買賣雙方坐在一張桌子上,談好了,談明白了,談清楚了,把中介叫過來,給你交定金,你出三方居間合同,不要聽他們的什么斡旋金 誠意金,沒有見真實的賣家一切和錢有關的不談
6、中介有隨意泄露個人信息的,比比皆是,起碼只要在他們那登記了,就會遇到很多騷擾電話,我已經有一個手機號被迫停機保號三年了,全是賣房子的給你打電話,新房二手房,商鋪,新車二手車,小額貸款公司的,有些素質差的中介甚至晚上很晚了還給你打電話,大哥你房子買上了沒有?大哥我是哪哪售樓部的,我們商鋪代租代管,不由你分說叭叭給你介紹的,你掛了電話還一直打的,發短信或者加你微信罵你的,找中介找到靠譜的就留信息,不靠譜就不要留,考不靠譜其實很容易看出來
7、大部分中介濫竽充數,懂得不如我多,對房產本地政策,貸款流程,手續等一問三不知,美其名曰我們有專業的同事負責這一塊,我給你問一下,啥都不懂的中介,你就別叫他們拿你練手了
8、對于很多跳單的朋友,我覺得買一套房子動則幾十萬,多的上百萬你都為此買單了,如果你已經考慮選擇中介公司了,最后的時候就不要繞開中介公司了,你可以和他們談降低中介費,繞開他們為了省那幾千上萬不值得,畢竟別人找房,帶看,聯系買賣雙方也付出了,當然,一定要擦亮眼睛,盡可能選擇本地大的中介公司和熟悉的(知根知底,一般關系轉介紹的哪種最坑人)
以上內容為普通買家之間交流信息,請中介公司,中介從業者勿噴,說對的,自己找找問題,說不對的,你們就當我是一個笑話。
最后祝大家遠離套路,順利買到心儀的房子。
合同有無約定,可要求賣方修補或折價。
答:應按合同法的規定,來確定合同條款的真實意思。
在合同條款理解上,
首先,凈得,通常的理解為賣方交易后,扣除各項稅費及其他費用后,所應得的價款。若按補充約定契稅及維修資金由賣方承擔,則“凈得”不能按通常的理解來予以解釋。
其次,補充約定中已明確“合同總價(101.5萬)減去甲方凈得價后的剩余房款6.7萬,由丙方(中介)代為繳納過戶過程中產生的相關稅費及中介費”。該約定說明,稅費的承擔者是甲方,但由丙方予以繳納,且已在6.7萬元中予以了繳納。
再者,“注”部分明確了契稅及維修資金的繳納主體為甲方,與甲方將錢款交付給丙方,由丙方代為繳納并不矛盾,也是由甲方繳納的。
因此,補充約定中對稅費承擔繳納義務主體約定不明與爭議,賣方與中介方產生不同內容的理解與解釋。
當出現雙方對合同條款理解有爭議時,合同法規定,當事人對合同條款的理解有爭議的,應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思。
通過上述的分析,及合同法關于合同條款的解釋原則,題主所述問題及爭議,不一定對中介有利。
從補充約定的內容來看,中介作為專業的提供房產交易的機構,可能利用自己的優勢或者利用對方沒有經驗,致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則,構成顯失公平(中介取得了遠遠超過市場價的中介費或報酬,而賣方相當于繳納了兩次稅費)。按照法律的規定,該補充約定是可以申請變更或撤銷的。
當然,如果補充約定系中介提供的格式文本,那么該補充約定條款的理解,依法要作出對中介不利的解釋。
我認為,從二手房交易的整個流程看,中介在居間時存在不規范的地方
- 客戶在進行二手房交易時,需把握好中介費的支付時機
- 解決問題的辦法和思路
01
中介在此次交易中有哪些不規范的地方
(1)中介應協助賣方到銀行查請貸款未歸還的數額
買賣的二手房有抵押,中介應搞清楚下面幾項事情:
①銀行貸款
中介協助賣方到貸款銀行查清,賣方還有多少貸款未歸還;
②罰息
如提前還款,是否存在罰息的情況,如果有罰息,具體的數額是多少。
(2)與解押資金有關的事項
就解押資金來說,中介應先詢問買方是否愿意出資解除抵押權。
如果買方愿意由中介來墊資,雙方應在居間合同中明確過橋資金利息的利率。
02
客戶在進行二手房交易時,需把握好中介費的支付時機
在進行二手房交易時,中介費的支付時間一般在買賣雙方辦理不動產轉移登記時,不動產登記機構出具了受理通知單給買方后,買方支付部分中介費。另外一部分待完成了物業交割后再支付剩余部分。
03
解決問題的辦法和思路
(1)先看居間合同
①合同中房款的支付方式中,對解押資金是如何約定的,特別是出借人和借貸人、借貸金額、期限、利率等重要條款。
②解押資金中,是否包含除歸還銀行貸款資金外的其他支出,如罰息、過橋資金。罰息一般由賣方自己承擔。
③如果是賣方出資解除房屋的抵押權,除非在合同中買方答應按照合同約定承擔墊資的費用,否則,合同無約定,也并非買方內心真實意思表示,買方可不承擔這筆費用。
(2)中介的責任
如果解押資金是中介過橋資金,中介有責任在合同中明確約定20萬元過橋資金的借貸金額、期限、利率等重要事項,并在合同中作重要提示。
合同無約定,又以實際發生的費用強加到買方,減輕自己的責任,加重對方的負擔,明顯與合同法權責對等、意思自治原則相背離。
作為居間人,為促成交易收取的中介費,受合同法保護。
但是,從委托人交易的情況看,除了簽訂合同外,還應為保障不動產的物權與債權之間的交割發揮專業作用。
(3)買受人維權的辦法
如果合同中沒有解押資金的墊資費用的詳細約定,特別是利率沒有約定,中介無權索要。
買受人可向貝殼找房管理機構投訴,尋求解決,以維護自己的正當權益。
如果效果不佳,可通過專業律師向法院起訴,讓正義得到伸張,合法權益得到保護。
04
結語
買賣二手房,如果該套房屋上有抵押權,需買方替賣方解押,這時候買方應如何最大程度降低自己的風險,我在《二手房,賣家想用我的首付款來償還銀行貸款來解押,這樣做我該如何最大限度規避風險》的問答中作了回答。
如通過中介來墊資,買方需與中介簽訂借貸合同,約定清楚資金用途、借貸期限、利率等事項。
“自古真情留不住,唯有套路得人心”,套路千萬條,每個人喜歡吃的套路都不一樣,若你自己要吃的套路,難道還會跟你說這是套路,千萬別上套嗎?
主要的套路:
1、看房。
(1)房子固定的結構、樓層、朝向、裝修、通透性等,例如:看房時間分為早、中、晚,看房天氣陰天、雨天、晴天,可能都會影響到看房時舒適度。
(2)社區環境、物業、優缺點等,以及周邊配套、環境,看房的路線,社區東、南、西、北從那邊走,都是事先規劃好的。
2、房價。
(1)業主掛牌價,業主根據市場的價格,中介的建議,結合自身的房產情況對房屋進行一個定價,預期成交價、底價等;
(2)中介報價,在業主底價的基礎上報價,不低于底價的價格,進行報價,或者有能力讓業主降價的可能會報低價格;
(3)價差處理,買家出價與賣方底價存在價差的情況,若買方出高價,則存在差價,對差價的處理方式有(中介與賣家分成、賣家支付一定的傭金,或者中介吃差價等);若買方出價不到賣方的低價,則還需要再次溝通買賣雙方。
3、交易稅費、中介費。
(1)交易稅費。
各稅,還是買方負責稅費(買方的稅費契稅、賣方的稅費個人所得稅、增值稅),當前市面上普遍由買方賴承擔,但部分賣方還是能夠愿意支付賣方相應的稅費的;
(2)中介費。
賣方支付傭金,買方支付傭金,對于這傭金這塊還是有一定的套路的,收高傭的中介不在少數,就是沖著買家喜歡吃低傭的套路。
總結:
若是你喜歡吃套路,從你去中介門店開口咨詢的那一刻、帶你走進社區的那一刻,進到房子里面的那一刻,簽定買賣合同的那一刻都存在套路。
若是你不喜歡吃套路,剩下的都是滿滿的真誠。
1、如果你在購買房屋時,三方買賣合同上有明確約定中介方需承擔房屋漏水責任的,或是約定給以房屋漏水保修服務的,那么中介方必須按合同履行責任。
2、如果因購買房屋時中介方利用欺瞞哄騙的方式掩蓋漏水的情況,而且你能提供證據的,可到法院維權
買二手房,就是存量房買賣,對于市場交易的二手房,我們在購買之前一定要做到以下幾點,盡可能將風險降到最低,才能越大的保護購房人的權益。
一、選擇合法的經紀機構中介辦理,經紀機構我們俗稱的中介,必須要有工商局的營業執照以及房管局備案的備案證,才算合法合規中介公司,選擇中介購房一定審查二證。
二、其次要審查中介機構的服務項目,內容,標準,業務流程,收費項目,依據以及標準。盡可能選擇正規中介機構(證照齊全,信譽良好,經營規范),
三,全面了解房源信息,查看房屋所有權證原件,有必要還要去當地房管局親自去核實房源信息。請不要購買無產權證明的房屋,凡未取得《房屋所有權證》或《不動產權證》的商品房,經適房,保障性住房,合同法,小產權房等按照法律規定無法上市交易的房屋,一定嚴格慎重。這樣的購買不受法律保護,不動產以公示效力。
四、簽訂合同時一定慎重宣讀重要性條款,包括權利性以及義務性內容,一定要在核對清楚,完全理解并知悉法律意義法律后果的前提下簽署合同。
五、一定一定選擇“資金監管”來保障權益,資金監管好比支付寶一樣,千萬不能聽信中介的誘導而在私底下合意交易。
六、一定要確定交易合同網簽備案。二手房交易實行網簽備案,合法的中介經紀機構均已在房管局指定的門店開通在線網簽端口,買賣交易雙方均可在已開通端口的中介機構在線簽訂《存量房交易合同》。對于自行交易的,在房管局可以進行網簽備案。
希望以上幾點能識破黑中介,能保護交易安全,維護合法權益。