從1991年《城市房屋拆遷管理條例》頒布實施開始，拆遷制度正式登上了歷史舞臺。在這二三十年間，有人因為拆遷一夜暴富，也發生了很多暴力拆遷的流血事件。2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》公布并實施，從此，“拆遷”被“征收”所取代，為了“公共利益”才可實施的“征收”開始走進人們的視野。

但是，無論是拆遷，還是征收，老百姓最關心的都是，自己到底能得到什么？北京英淇律師事務所征收拆遷團隊根據多年的征收拆遷經驗，為您詳細解析面對拆遷補償如何抉擇？

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”

貨幣補償，是指征收人以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權人以貨幣形式進行補償的方式。房屋產權調換，是指房屋征收部門提供房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。

所以，當您面臨征收時，您所享有的權利就是：既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權置換。

可能又有人要問了，我想兩者同時要可以嗎？

可以。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條還規定：“被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。”也就是說，您的被征收房屋面積大，您想置換一個面積稍小的房子，再要一部分現金，這樣也是可以的。

還有人問了，說我覺得在一個地段住習慣了，附近醫院、學校、商業設施都很齊全，我不愿意離開這個地方，我希望以后還能回到這個地段來住，要求在原有地段置換房屋，可以嗎？

可以，但是有一個條件，就是針對您家房屋的征收應屬于“舊城區改建”，只有因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。而且，您家被征收的房屋必須是個人住宅，如果是商業用房也不適用。

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我之前在房地產公司上班，經常去拆遷的村子做宣傳，不敢說專業，只能說我了解的是:拆遷首先要賠償的是房屋，然后還有搬遷費、過渡費，有征地的話還會有農作物的一個賠償，我們這邊還有一個購買商品房的獎勵，要是早簽字的村民還有幾萬元的獎勵！

你好，很高興回答你的問題。

房屋被征收，你說你的戶口已經去城市了，對于這個問題認為你沒有什么賠償和安置費，如果房子的名字是你爸爸或你媽媽 那賠償也只會賠他們戶口下面的人 你的戶口不在你爸媽下面肯定是沒有賠償的。

一.關于農村房屋拆遷補償

農村房屋拆遷補償包括兩大部分:

1.對宅基地的補償:標準一般會參照耕地補償標準計算，也有的地方按照政府公布的區域基準地價為標準。

2.對房屋的補償:標準一般是房屋重置價，扣去折舊，重置價由于不包括土地市場價值，僅僅是材料費和建筑人工成本，因此每平方也就幾百元，超過1000元的算多了。（我們當地拆現在才是500塊錢一個平方）

當然也有的地方政府將列入城市規劃區的農村房屋參照國有土地上房屋的補償標準進行補償，但可惜為數不多。

根據“合村并鎮”，“環境整治”，“新農村建設”等項目用地的需要，各省市都出臺了相關的集體土地拆遷補償方案。原則上是以2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號令為基礎，各省市根據自身情況制定相關細則開展工作。

南京市也出臺了《南京市國有土地房屋征收與補償辦法》第318號文，各區也制定了相關細則，我身處江寧動遷第一線，江寧區目前依照江寧區第2號文和3號文開展工作。

江寧區拆遷補償的選擇方式有貨幣補償和產權調換。其補償標準包括以下幾個方面：

1、搬遷費。每平方50元*認定面積（人口認定）。保底2000元。

2、過渡費。認定面積*（8/9/10，根據區號檔位不樣）*36個月（如果貨幣補償12個月）。保底每月2000元每戶。

3、提前搬家獎勵。認定面積*410每平方。保底50000元每戶。

4、附屬物及太陽能，空調等物品的移機費。

5、裝修補償。認定面積*500每平方。

6、青苗費補償。以評估公司價格為準。

7、其他獎勵。

從接手的幾個江寧區農村集體土地拆遷項目來看，拆遷政策照顧到絕大多數產權人，認可度很高，老百姓能真真切切感受到拆遷帶來的紅利！

土地管理法是指對國家運用法律和行政的手段對土地財產制度和土地資源的合理利用所進行管理活動予以規范的各種法律規范的總稱。《中華人民共和國土地管理法》于1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，1987年1月1日實施。分別在1988年、2004年修正。

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。（第四部）

自從第四部土地管理法實施以來，征地拆遷律師針對新的土地管理法和舊的土地管理法的對比中，從中土地征收補償標準長久以來農民朋友最關心的話題。

第四部新的《土地管理法》的相關規定

補償項目：

第四十八條規定，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

補償標準：

第四十八條規定第三款-第五款：

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

從上述內容我們清楚知道，土地補償費、安置補助費、地上附著物、青苗費的補償費與被征地農民的社會保障費，土地管理法明確有明確規定。但農村房屋的補償標準未明確規定，其補償標準仍存在問題。

新的土地管理法已經實施3個月整，在具體實踐中，征地補償標準仍存在現實狀況，區片綜合地價和農村村民住宅征收補償費到底是多少？

第一，區片綜合地價

取締舊的土地管理法平均年產值倍數的征地補償計算方式方法，制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

什么是區片綜合地價？去哪里能找到？

由各個省、自治區、直轄市根據土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，從而制定區片綜合地價并公布修改。

各個省、自治區、直轄市可以在自然資源廳的官方網站找到，也可以網上、郵寄的方式申請信息公開。

自然資源部辦公廳在2019年12月9日，自然資源部辦公廳公布了《關于加快制定征收農用地區片綜合地價工作的通知》自然資辦發[2019]53號，明確規定，立足現有工作基礎，加快制定區片綜合地價，加快做好征收農用地區片綜合地價，制定工作事關新法的順利施行。

第二，農村村民住宅征收補償費到底是多少？

第四部土地管理法第四十八條規定：農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

從中不難看出，農村住宅補償費有四大因素組成，宅基地區位價值、宅基地面積、房屋重置成本價、人口數量等。

綜上所述，新的土地管理法實施中，與農民朋友的切身利益息息相通，劉可心律師后續會針對土地管理法帶來更多解析闡述。

房屋拆遷中，一些被拆遷人都會咨詢淵博拆遷律師一些問題，我們收集了一下問題，問的最多的當屬于“被拆遷人房屋要拆遷，但是不知道是什么樣的拆遷補償政策”到底該怎么辦？還有一些問題是，現在已經是2018年，部分地區的拆遷補償還是按照幾年前的標準補償，這樣是否合理合法？

綜合問題可以看出，對于被拆遷人最關心的是拆遷補償的問題，確實，對于拆遷補償關系到被拆遷人的直接經濟利益，“2018年最新拆遷補償標準是什么？”，拆遷補償到底有沒有統一的補償標準？，如果有，這些標準在哪里可以獲取的到？針對這些問題，淵博律師事務所的拆遷律師為大家詳細說明一下2018年的拆遷補償標準。

首先普及一下，拆遷補償標準并不是每年都會有新的政策，一般情況下，如果沒有特殊情況，2018年的征地拆遷補償標準和2017年的是不會有太大的區別，其他各地的基本是每3年更新一次，所以拆遷補償政策并不是大家想的那樣，每年都會有新的標準和政策，并且全國沒有統一的補償標準，具體的還需要根據當地的政府補償標準為主，話又說回來了，雖然沒有統一的補償標準，也不能因為這個就限制了我們維權的主動性，最重要的并不是拆遷補償標準，而是拆遷補償是否合理，

到底補償合不合理，我們根據什么來參照呢？

1、參照當地生活水平

首先最基本的了解，我們應該了解房屋和土地的情況，例如房子的面積，年限和周圍環境以及市場房價是多少，只有這些基本的了解之后，自己心里才會有一桿秤，在拆遷補償問題上才會有一個參照，有很多這樣的案例，被拆遷人不了解當地周邊的環境和房價，造成拆遷補償低于市場價格，這就給被拆遷人造成一定的損失，從而影響了生活水平。

2、要知道補償項目都有哪些

拆遷協商過程中肯定會涉及搬遷、安置等問題，那么就要細化一下，例如：在搬遷過程中的費用誰來負責？如果拆遷人給予一定的補償，那么也要細化到補償具體，不能馬馬虎虎，或者大概，

根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，具體補償項目可大致分為以下幾類：

（一） 被征收房屋價值的補償；

（二） 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三） 因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

如果地方拆遷補償方案中制定了補助或獎勵辦法，拆遷方也應按照規定如實給予被拆遷人補助和獎勵。

3、牢記“先補后拆”原則

根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定“在房屋拆遷時應先補償后搬遷的原則，并且在房屋拆遷前，拆遷補償就應該發放到位。

淵博拆遷律師友情提示：在房屋拆遷時，首先一定先談妥補償問題，并且一定在收到補償后再進行搬遷，如果是房屋產權的調換，需要簽訂好相關協議后再搬遷，雖然全國沒有統一的補償標準，但是大家只要參考以上原則并且及時咨詢拆遷律師，才會做到合理補償，不讓自己的權益收到侵害。