抵押行為本來就是商業(yè)行為的一種，當(dāng)房子價錢不足當(dāng)初被抵押的權(quán)利時（如當(dāng)初借款80萬用市價100萬的房子做抵押，現(xiàn)在賣房后實際所得低于80萬以下），遵循成本最低的商業(yè)規(guī)則房東自然不會愿意賣房還錢。

還有一種情況，是賣房還錢的行為實施成本太高時，單純商業(yè)行為環(huán)境被干擾了，一般商業(yè)規(guī)則也就無法生效了——現(xiàn)在很多地方名為限購實為限售的政策，正是這樣的行政介入。

當(dāng)然，還有第三種情況，是用法院判決違約的方式，通過用抵押物賠償?shù)姆绞剑屜拶彈l件下本無買房資質(zhì)的買家完成對房產(chǎn)的合法占有，當(dāng)法院系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)這樣貓膩后不是簡單判決抵押物歸買家，房子就只能通過拍賣方式結(jié)案了。

其他的，還有地產(chǎn)商批量抵押的情況，其中的借貸關(guān)系更復(fù)雜，最終走到拍賣的原因也更錯綜。

根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。《物權(quán)法》未對余額部分再次抵押和超額抵押作出禁止性規(guī)定，因此，只要您與債權(quán)人協(xié)商一致，債權(quán)人愿意作為第二順位的抵押權(quán)人，通過提交申請書，雙方身份證明、權(quán)屬證書、借款合同、抵押合同等相關(guān)資料，登記機構(gòu)可以為您辦理二次抵押。

所以不需要征得同意，但一般登記機構(gòu)要告知現(xiàn)在辦理抵押的債權(quán)人，他現(xiàn)在只能作為第二順位的抵押權(quán)人。第二抵押權(quán)登記機構(gòu)很少辦。

需要的，第一順位抵押權(quán)人有權(quán)先于你們得到執(zhí)行，不配合的話，只能把他們的份額給他們留下來。

不必。因為這項抵押權(quán)登記在后，是第二順位，說白了就是該動產(chǎn)必須先執(zhí)行完了給銀行，剩下了才能給第二順位的抵押權(quán)人。所以，該第二順位抵押根本不會對銀行的抵押權(quán)造成任何不利影響，不需要銀行同意。

對于抵押財產(chǎn)，因拍賣失敗，抵押權(quán)人可以選擇接受以物抵債的方式解決；也可以選擇不接受以物抵債的方式，該財產(chǎn)所有權(quán)還是被執(zhí)行人所有。因其作為抵押權(quán)人，抵押登記并未滌除，抵押仍然具有效力。不過，作為普通債權(quán)人就不能這樣操作，因為普通債權(quán)人對標(biāo)的物沒有特別的權(quán)利，不接受以物抵債，法院解除查封后，標(biāo)的物就不受控制了。

第一 如果你有抵押權(quán)，拍賣后是抵押權(quán)人拿走抵押部分的欠款，剩余的錢才是訴訟人分得。第二 ，有房產(chǎn)證 沒得用。