對于房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。

結算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。

核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照。確認的銷售收入做憑證：借：預收賬款貸：主營業務收入結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。

也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數。結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。1。款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。

2。施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。3。施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。4。施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回5。

有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。預提時候：借：開發成本貸：應付賬款-預提按照這個金額結轉到開發產品。借：開發產品貸：開發成本結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。

這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積 車庫面積 開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積賬務處理：借：主營業務成本貸：開發產品這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。

而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。

按成本利潤率，并按銷售確定預計成本，房地產行業財務有一個過渡科目：結轉未完工工程成本，先轉入這個科目，等項目全部竣工驗收合格交付使用后，再進行成本核算。

開發期間：借：開發成本貸：銀行存款(或應付賬款、庫存現金等科目)在項目完工后，將開發成本轉入開發產品科目中借：開發產品貸：開發成本計算并結轉已完開發產品實際成本：計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶：即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

房地產公司開發成本完工，綜合驗收后，才能正式結轉銷售收入，在未完工前收的房款計入預收賬款，但到年底如果有業主入駐，可以預轉收入。在報告期末將收入賬戶余額結轉到本年利潤中去。報告期末通常是指月末，工商企業的收入賬戶主要包括包括主營業務收入、其他業務收入、營業外收入、投資收益、公允價值變動損益等。擴展資料會計中除了過渡性的科目外，月末都結轉。財務費用（專指利息部分），壞帳損失、各類資產的減速值準備都需要計提。現在的固定資產允許抵扣進項稅稅額了，那么進項稅額不計算在固定資產的原值之內，扣除已抵扣進項稅額的固定要在投入使用的次月起開始計提折舊。不同的固定資產計提折舊的年限不一樣，都使用直線折舊法，預計凈殘值一般為5%，根據企業實際，可以不設凈殘值。

項目剛剛開始，月末不需要做開發成本的結轉。

一看這問題，就是剛剛開始接觸房地產開發企業財務的。

開發成本，是房地產開發企業為開發項目所發生的全部成本，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費等。

企業為開發項目建設發生的成本支出，首先在開發成本科目歸集，待開發項目建設結束竣工驗收投入使用時，再將開發成本科目累計發生額轉入開發產品科目。結轉時的會計分錄：

借：開發產品

貸：開發成本

在開發項目竣工驗收交付之前，開發成本科目反應開發項目累計成本發生額，借方余額平時不需要結轉。在開發項目竣工驗收后，將開發成本累計發生額轉入開發產品科目，然后再根據已經實際交付給業主的開發產品面積，結轉銷售成本；如果有部分開發產品自用，根據實際自用面積及單位成本，結轉固定資產。

簡單舉幾個例子：

1、某公司開發項目取得土地使用權支付土地出讓金9000萬元，繳納契稅270萬元。會計分錄：

借：開發成本—土地征用及拆遷補償費 9270萬元

貸：銀行存款 9270萬元

2、項目報建支出800萬元，規劃設計費150萬元，款項已通過銀行支出。會計分錄：

借：開發成本—前期工程費 950萬元

貸：銀行存款 950萬元

3、項目開發過程中項目建設成本15000萬元，已取得總包單位開具的發票，工程款已經通過銀行支付。會計分錄：

借：開發成本—建筑安裝工程費 15000萬元

貸：銀行存款 15000萬元

4、開發項目竣工驗收，將開發成本轉入開發產品。會計分錄：

借：開發產品 25200萬元

貸：開發成本 25200萬元

5、開發產品已售出80%，并交付業主，結轉當期銷售成本。會計分錄：

借：主營業務成本 20176萬元

貸：開發產品 20176萬元

房地產項目在符合完工條件后，要進行房地產完工清算（出具報告）

1. 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
2. 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本（開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。）并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

首先，房地產開發周期長，發生的成本費用要與建成產品（可銷售的產品）相一致；所以，房地產開發過程中發生的成本費用只能隨著完工產品一同結轉。在會計核算上，沒有完成的產品成本一般都在存貨中表示；同時也不結轉利潤。

需要按企業會計準則的規定確認銷售收入，同時結轉銷售成本，計算應繳稅金及附加。

房地產開發企業由于工程決算需要一定的時間周期，所以在商品房已經竣工交付業主時，工程決算金額往往無法確定，成本發票不能到齊。但由于此時已經適合企業會計準則關于銷售收入確認的條件，所以應當及時確認銷售收入。

問題的難點不在于銷售收入的確認，也不在于應繳稅金的計算，而在于如何確定項目開發成本總金額并計算結轉銷售成本。

由于成本發票沒有到齊，所以就需要財務人員根據企業會計準則的規定預提開發成本。預提開發成本時，我們一般建議按合同逐項預提，即對于每一家施工企業或材料供應商的每一項合同，根據合同金額、預計決算金額、已到發票金額來計算應當預提的開發成本金額。

應預提成本金額=合同金額或預計決算金額-已收到發票金額。

對于預提的開發成本的賬務處理：

借：開發成本

貸：應付賬款-暫估

同時，將開發成本轉入庫存商品：

借：開發產品

貸：開發成本

下一步，計算結轉已銷售開發產品成本：

借：主營業務成本

貸：開發產品

銷售收入的確認及應交稅費的賬務處理，在此不再贅述。