使用年限不一致，使用成本不一致（如電費商用較高）交易價格不一致……

商住兩用和住宅的區別：

1、土地性質不同

商住產品可以建在商業用地上。而住宅只能建在住宅用地上。

2、產權年限不同

商住產品土地使用年限是40年（特殊用地50年），住宅則是70年。

3、功能用途不同

商住是兩用產品，可居住，也可以辦公，還可用于公司注冊；住宅則僅限于居住功能。

4、水電費計算不同

商住產品是按商業標準收的，跟住宅相比確實貴了很多。

5、契稅和交易稅費不同

住宅契稅是房屋總價的1.5%，而商住樓是3%。如果是按揭貸款的，利息也不同，一般商住樓要高1%左右的利息。

6、首付比例和貸款方式、年限不同

商住產品首付比例是5成，只能商業貸款，且最高年限是10年。住宅根據限購與否，是否首套房，首付比例也不同。

7、能否落戶不同

商住不能落戶，也不能就近劃片入學，住宅則可以落戶。也因此令住宅產品增值空間更大。

商住樓和住宅樓區別很大，普通住宅是70年，商住通常是40年，雖然現在有土地使用權自動續期的說法，不過這目前只針對住宅，商住地產還沒有明確的續期說明，至少續期不會是無償的，而這成本終究還是會被開發商轉嫁給業主。如果涉及貸款，商住目前最低首付比例是40%，利率和繳稅額度也比住宅更高。

此外商住房公攤率很高，得房率低，朝向通常只有一個方向，沒有煤氣，做飯只能用電磁爐，水電通常是商用標準，物業費也比住宅貴很多，而且不能落戶，所以通常商住房和公寓都被稱作過渡房，并不適合長期居家。

是否有購買價值要看具體情況，如果需要安家但是資金不夠買住宅，那么臨時過渡也是可以的。如果考慮投資，那就得全面分析了，地理位置、交通優勢、區塊規劃、租金回報率等等，有些地角很好的精裝公寓，雖然房價遠低于周邊住宅，但是租金一點都不低，比如我家附近有個十幾年房齡的公寓，40平小開間和70平住宅租金差不多，而幾公里外的一個新建公寓因為周邊沒有商業和金融環境為依托，租金就低了很多，可是房價并沒差多少。

請邀請！公寓分為住宅公寓和商用公寓兩類，同為公寓性質不同，從住宅與商業的名稱就不難判斷其享有政策與權利。在如今網絡時代分不清兩類公寓的人畢竟是少數。

住宅公寓就是70年產權的商品房，享有70年產權所擁有的政策：落戶、學區、水電氣為民用收費。買房時享有公積金房貸利率優惠；首套房首付3成、二套房首付5成，最長房貸年限為30年。

賣房時享有70產權擁有產權證滿2年和滿5年的契稅優惠政策。

商用公寓是40產權的商業性房產，與40年商鋪、寫字樓和酒店式公寓同為一類。無落戶、學區和通燃氣等權利，水電和停車位為商業收費，高于民用收費。

買房時不能使用公積金貸款，房貸利率高于70年產權公寓，首付款為50%，房款最高年限為10年，買賣契稅較重。

40產權公寓優點：不限購有錢隨便買(北京除外)，不論買多少套首付款一律是50%；其二是地段比較好，周邊配套設施齊全，適合單身人士居住。其三面積小總房款少是年輕人作為過渡期居住使用選項之一，最終還是買70年產權住宅房居住。

兩類公寓屬性不同所擁有權利不同，只看40年商業產權與70年住宅產權就一目了然。投資此類40年產權公寓需謹慎！

商證樓和住宅樓的產權證最大的區別主要是：商住樓的使用年限為40年，而住宅樓的使用年限為70年。

除此之外，商證樓和住宅樓還存在不少其它區別，比如說商證樓基本上沒有學位，水、電、氣及物業管理費等，均不是按普通住宅樓收費標準收費，而且普遍較貴？

首先說下商住公寓和住宅的區別吧;

1.住宅的產權都是70年的，而商住公寓的產權都是40年的！

2.住宅可以通過商業貸款和公積金貸款進行購房，商住公寓只能通過商業貸款！

3.住宅可以首付30%，貸款70%，時間長達20-30年；而商住房則是10年的貸款期限，甚至最低首付50%！

4.商住房的貸款利息遠遠高于住宅貸款利息！

5.商住房的出收稅費遠遠大于住宅的交易稅費！

6.商住房不能落戶口，沒有學區房概念，而住宅都可以！

7.商住房是按照商業的水電煤價格計算，遠遠高于住宅！

那么商住房還有投資價值嗎？？

我直接回答你，沒有！！！因為我的朋友在上海就購買了一套商住房進行投資，在2014-2015年的房地產爆發時期，大部分的住宅都是一個倍數的增長，而商住房則不是，所以我的朋友后悔不已！

再加上后來商住房被取締，脫手也成為了大問題，不但有價無市，并且還沒有升值空間，只能放在手里，靠著僅有的一些租金回報率來果腹！！但是相比住宅，商住房的水電費又是非常高的，所以勢必會導致租金有所下降！

那么總體結合來看的話，現在的商住房除了“便宜”，一無是處！租金回報率比不上商鋪，升值空間比不上住宅，就連脫手甩賣都是老大難的問題，因此不建議投資商住房，它其實更像是房地產發展里一個鉆空子的畸形產物，未來大概率會被繼續取締和排擠！

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我來回答點稠的，撿重點說。無論北上廣深，還是鄭州西安，亦或是武漢長沙，都一樣。

一、承擔土地使用稅

商業用地，按面積承擔土地使用稅，年年都需繳納，毋庸置疑。

二、土地持續性貶值

原理：隨著電商的擠兌，實體商業消減，商業用地隨著剩余年限的減少，土地價值在縮水，徒弟持續貶值。

三、商業用地供應增加

房子是用來住的，不是用來炒的，對應的另一面，就是加強實體經濟，供應商業用地，政策所向。

四、補交土地出讓金

商業用地使用期滿，需補交土地出讓金。

住宅用地，則不同。國家福利性無限期延續住宅用地使用年限。

以上從質上做了回答，請參考。

1、未來使用費用不確定：前者如按公建用途規定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

2、相關稅費的差異：普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

3、貸款條件的限制：購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

4、建設標準不同：如果按照公建相關要求，前者的人防和消防等建設標準較高，對開發商而言，成本將提高。