商品房公寓和商品房住宅主要有幾個區別。

首先要看產權的性質，公寓可以分為住宅和辦公性質。住宅性質的公寓是70年的產權，40年產權屬于商業辦公的。

其次，如果公寓產權為70年，那么他基本上和住宅沒有什么區別，公寓和住宅都可以正常的貸款。唯一的區別就是落戶面積，全國各地的落戶面積不一致。有些地方公寓面積至少要達到25平米以上才能夠落戶，有些地方是要達到40平米以上，具體公寓落戶面積根據當地政府規定。

最后，如果公寓是商業性質的，那他的產權年限為40年，這種公寓屬于辦公性質與住宅是有區別的。首付款比例至少要付到50%以上，同時最高貸款年限只能為10年。住宅的話，可以正常首付20%，貸款年限最長可達到三十年。另外就是商業型的公寓，他的交易稅以及物業管理費都很高……

個人建議最好不要買商業性質的公寓，首先他得首付款比例比較高，各種交易稅都比較很貴，同時他的回報率不一定高，除非有有良好的租金回報率，否則不建議購買。

深圳普通住宅和公寓的區別有以下幾點：

1、產權年限不同，公寓為商業用地年限40年，住宅用地為70年。

2、水電收費標準不同，住宅屬于民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬于商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。

3、居住舒適度不同，一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多。

4、采光條件不同，有些公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，采光條件并不是很好。而根據《住宅建筑設計規范》的規定，住宅必須滿足日照、采光等相關條件，因此現如今的住宅大多都是明廚明衛，采光條件自然要比公寓好很多

5、落戶規定不同，落戶規定方面住宅和公寓也是有區別的，公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據深圳的入戶要求，只要滿足一定的積分條件，購房者是可以辦理落戶手續的。

6、貸款利率、年限和首付不同，打算貸款購買公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50％，貸款利率相對也會高一些，貸款年限最高只能10年。若是貸款購買住宅，首套首付比例為30％，房貸利率也會比較低，貸款年限可以30年。

7、入學政策不同，公寓沒有學區，不能積分入學；住宅有學區，可以積分入學。

8、限售限購貸款政策不同，公寓限售五年，不限購不限貸；住宅限售三年，限購限貸。

9、投資回報比不一樣。在深圳投資住宅的基本都是升值增值的，轉手賣也比較好出手，公寓由于商業性質費用高、不具備積分入學等因素，一般比較不好出手，升值幅度遠沒有住宅高。

10、過戶費用不一樣，公寓是屬于商業性質的物業，轉讓過程中需要繳納3%的契稅，差額增值稅，土地增值稅、印花稅等；而住宅的契稅是1%-3%，不需要土地增值稅和印花稅之類的。

個人覺得買小產權房不會不如公寓，也就是說買小產權比買公寓好，原因如下：

1、 小產權房不限購不限售，買過來后不喜歡或升值了可以隨時賣掉；公寓雖然不限購，但是限售，買過來拿到不動產權證書之日起5年之內不得出售。

2、 小產權房除了能正常出租、自住、轉手出售以外，還具備拆遷舊改的機會。深圳由于土地緊缺，正在大力搞城市更新，帶動了很多小產權房的拆遷舊改。

以上是我對“深圳普通住宅和公寓有什么區別？買小產權房是不是不如買公寓”的回答。如果您有什么不同意見歡迎在評論下方留言。更多相關資訊歡迎關注“在深圳淘好房”，感謝大家一直以來的支持！

商住樓和住宅樓區別很大，普通住宅是70年，商住通常是40年，雖然現在有土地使用權自動續期的說法，不過這目前只針對住宅，商住地產還沒有明確的續期說明，至少續期不會是無償的，而這成本終究還是會被開發商轉嫁給業主。如果涉及貸款，商住目前最低首付比例是40%，利率和繳稅額度也比住宅更高。

此外商住房公攤率很高，得房率低，朝向通常只有一個方向，沒有煤氣，做飯只能用電磁爐，水電通常是商用標準，物業費也比住宅貴很多，而且不能落戶，所以通常商住房和公寓都被稱作過渡房，并不適合長期居家。

是否有購買價值要看具體情況，如果需要安家但是資金不夠買住宅，那么臨時過渡也是可以的。如果考慮投資，那就得全面分析了，地理位置、交通優勢、區塊規劃、租金回報率等等，有些地角很好的精裝公寓，雖然房價遠低于周邊住宅，但是租金一點都不低，比如我家附近有個十幾年房齡的公寓，40平小開間和70平住宅租金差不多，而幾公里外的一個新建公寓因為周邊沒有商業和金融環境為依托，租金就低了很多，可是房價并沒差多少。

謝邀！在深圳買公寓和住宅還是有較大區別，大致說說，不夠精確，但總體會給予一些經驗借鑒。首先要明確的是，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業用地或教育用地等其它性質用地上。

鑒于此，住宅比較單純，限購限貸，這個就不多說了。公寓相對要復雜一點，一般是不限購不限貸（貸款利息普遍高于住宅類），目前深圳在售的公寓根據土地情況，有70年產權的，也有40年產權的。有的個人可以購買，有的必須以公司的名義購買；后者“門檻”高，所交稅費也高。正因如此，售賣時的要求也不一樣。如深圳寶安區的中糧創芯公園、坪山區的潮商廣場等就是這類性質，需要以公司的名義購買，因而有人戲稱：購買公寓，先開公司成為老板。

在使用方面，如果是居家，住宅不用說，公寓多少有些“限制”，比如沒有燃氣管道的，如果住家，只能洗浴、居住、如廁，吃喝就受限制了。再就是公寓多是一層一二十套，共用幾部電梯，加上沒有生活陽臺，不方便。公寓的好處是“輕裝上陣”，適合小兩口過日子，不用操心柴米油鹽的煙氣油漬，即來即走，簡單輕便；有的公寓安裝了中央空調，這在炎熱的深圳，作用不小，方便、可調試，勝過普通住宅。此外，公寓基本上沒有學位，并且裝修消防報批繁瑣。

在價格方面，公寓大多比住宅便宜，除了一些中央區域的高檔寫字樓、公寓，憑借“噱頭”抬高價格。公寓的價格趕不上住宅，主要是在住宅可以作為公司注冊點以后，公寓的辦公“獨特”優勢不再。如深圳坪山區的六和城，既有商品房住宅，也有公寓，住宅售價3萬5樣子，公寓3萬左右。