簽商鋪合同主要需注意：應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發商是否具備土地開發到房產銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。另外，在簽訂商鋪買賣合同的時候，還要注意：

　　１、房屋用途，看是否確實為商用，并在合同中注明；

　　２、公用分攤面積，在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；

　　３、物業管理，許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上；

　　４、交房條件，商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要；

　　５、房產商的承諾需注意，房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。

　　以上是我對這個問題的解答，希望對您有所幫助，謝謝。

　　法律依據：

　　《中華人民共和國合同法》第二百一十三條

　　租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　《中華人民共和國合同法》第二百一十六條

　　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　《中華人民共和國合同法》第二百一十九條

　　承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

商店是一種高收入的財產。許多購房者已經將商店租作為一種商店，但并非全部商店都可以買賣。另外，與住宅相比，商店各有特色。購買商店時應特別注意。那購買商鋪應注意什么呢？

　　一、購買商鋪應注意那些事項

　　1、商鋪的產權。商鋪的產權一定要清晰，購買前一定要查看房屋產權證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業主的一面之詞。

　　2、商鋪本身結構。不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。

　　3、配套設施。良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。

　　4、選擇好地段，地段直接關系到商鋪的價格，購買者應該綜合自己的購買能力而定，太偏的地方近期沒有多少升值空間，太繁華的地段價格比較高，應該綜合所選的地方的規劃情況考慮。

　　二、如何簽訂商鋪買賣合同

　　1、合同中明確約定公攤的面積。購房者在購買商鋪的同時，有必要讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決之道，這樣購房者在購買商業物業中，遇到諸如商鋪公攤問題時，不至于陷入被動。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。

　　2、明確約定交房的期限。在簽訂商鋪買賣合同時應就交房期限做嚴格的規定，并約定一旦逾期交房時，開發商除了承擔延期交房的違約金外還應當承擔購房者的租金損失。

　　3、明確注意物業管理問題。相對于住宅而言，商用物業(尤其是商鋪)因經營業態各異，物業的屬性呈現多樣性，因此商用物業(尤其是商鋪)單獨成立業主委員會的可能性很少、難度較大。購房者在購買商鋪時極易忽略的環節。因此購房者在購置商鋪時，不要輕易和開發商簽定物業管理合同。

　　4、注意相鄰權的問題。在物業日常的經營活動中，有關商鋪相鄰權的紛爭也時有發生。購房者在購置商鋪之前，應了解整個物業的整體規劃，做到宜細不宜粗，明確好物業的通風、采光、通行以及物業的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經營上帶來的不必要的紛爭。

　　5、明確約定商鋪的交房條件。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要。在簽訂商鋪時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。

　　大部分人購買商鋪都是出于投資的目的，自然就比較看重商鋪在日后能夠為自己帶來的收益，若是選擇購買的商鋪周圍居住的人比較少，商圈也沒有發展起來，那么后期的投資可能收益不大。除此之外，購買的商鋪一般產權只有40年或者50年，但若是被征收開發的話，那對商鋪所有人的補償將是普通民宅的3倍。

一、土地性質

目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。

二、規劃變更

要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。

三、相關權益

所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權益”。

大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發生賠償等麻煩事情。

四、面積大小

商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

五、用途結構

商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能回避這一點。

住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

六、設備裝修

購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。

一般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。

七、稅費品種

商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協議中講清楚。有人建議，如果是某企業出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進行投資。據說，這樣可以合理規避部分稅費。

八、抵押貸款

投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產抵押貸款方面的有關知識。

目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今后規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。

商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業銀行委托評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實際抵押貸款成數也就低于5成。

九、回報時間

商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。

對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。

如果投資那些大型商業地產項目中的商鋪，開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注，這同商鋪 是密切相關的。因為，這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。

十、市場因素

市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。

選擇商鋪，購買商鋪，可能很多第一次購買的人都不知道怎么去選擇，這里講一下一些，專業做房產投機買賣的這部分人，是怎么玩房產的，他們在選房子的時候，都會考慮哪些因素，其實這是一個非常專業的領域，一定是術業有專攻，他們動不動要拿出來地圖，分析商圈兒，分析風水，分析發展趨勢，分析人口布局，分析各種來龍去脈。

打開地圖，就像規劃局的人一樣，時刻知道哪些地方，會發展成什么樣子，做更多的探討，預估，總的來講就是人流量，會不會很高，這些地方會不會因為這些人口的存在，建成一個商圈，這個商圈的消費能力是什么樣子的，都要進行分析，重要的還就是分析風水，哪間商鋪符合風水，哪個區域符合風水要求，甚至買來商鋪做什么行業，內部布局都用風水的方式都給，布局好了，甚至招商的時候，對屬相年齡的要求，以及對行業的要求，都做了全面的分析和布局，這才是真正的專業。

還有，商鋪最重要的關注點，就是收益率，以上所有的工作都是為了這一點，做鋪墊工作，如果沒有收益率，其他都白談，但上面這些工作沒有做，高收益率就變成了一種賭博狀態，如果上面的這些事情分析得比較到位，那么，高收益率的房子，一定會帶來更高的收益，更具備獨特的投資價值，收益率暫時定在6%吧！沒有6%的收益趕緊pass掉。

好了，就說這么多吧！關于投資購房，還有什么其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，恢復關鍵詞，商鋪價格，就會有一系列關于購買商鋪的小些小常識，等你來哦！

近幾年，在全國各大城市中，各類“以租代售，售后返租”項目遍地開花，火爆異常，各開發商的“宣傳大戰”亦如火如荼。不少開發商通過“以租代售+售后返租”的方式銷售商鋪。實際上對投資者而言風險不小！

一、商鋪理財模式中“以租代售，售后返租”的基本情況介紹

所謂“以租代售”是指，開發商將或有產權，或不具有產權的商鋪、商品房、酒店式公寓、商業物業等以超長期限租賃給客戶，通過這種超長的租賃期限來達到類似于擁有30年、40年、50年產權的效果。通常來說，這種方式的租賃期限表現為“購買20年+贈送XX年”。

所謂“售后返租”是指，開發商將上述物業出租之后，再與客戶簽訂一份返租協議，將其開發的物業返租回來，或是劃分成小面積，分零“出售”給購買者。在返租協議中，通常也可能約定讓購買者將商鋪等返租給開發商，交由開發商統一經營或統一招租，租賃期限3年至10年等不止。在返租期內，投資者可獲得“固定收益率”或者“市場化租金水平的分成”。待返租期滿后，投資者還可以自由處理所購物業：或轉租，或轉賣，或自主經營，或要求開發商回購等。　　

實際上，這種風靡一時的商鋪理財投資模式，伴隨著返租高峰期的到來將會面臨巨大風險。依賴于商業整體經營業績，一旦商場經營不善，投資者在長達5年甚至10年的托管期內甚至可能顆粒無收。

二、商鋪理財模式中“以租代售，售后返租”的風險點梳理

（一）投資者承擔巨額損失的風險

對投資者而言，“售后返租”確實省去了投資者自行出租的風險，保障了自己的穩定收益，也免去了商鋪出租期間對于物業各項管理所需花費的精力、財力。

但是，按照住建部此前頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”住建部是明文禁止開發商“售后返租”“以租代售”行為的，其主要原因就是其中風險太大，一旦開發商日后經營不善或者資金鏈斷裂，投資者就要承受巨大風險（該規定實際上針對的是在建商品房項目）。

通過近年來多起“售后反租”案例我們不難發現：對開發商而言，“售后返租”的確可以在短時間內回收大量資金，以確保工程建設的順利進行和物業的正常營運。但在這樣的高風險、高利潤模式下，涉及大型商業項目的整體規劃，對開發商的綜合運營能力有著極高的要求，一旦后期有所差池，合同就可能面臨無法依約履行的窘境。

（二）開發商“售后返租”可能會觸犯刑法

實踐中，已經出現了不少此類案例：當初承諾售后返租、包租的房地產項目最后出現資金鏈斷裂，甚至企業惡意違約或卷款跑路。那么，這時候就有可能觸犯我國刑事法律的相關規定。

2006年，住建部發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。

2011年，最高人民法院頒布《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定：不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

2013年，最高法對存在虛假宣傳內容的“售后包租”現象做出專門規定：不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑……

所有上述情況都告訴你：商鋪理財收益高，要想投資，仍需謹慎！

三、商鋪理財模式中承租人維權值得關注的幾個問題

在投資商鋪進行理財的模式中，簽訂“以租代售”協議的承租人通常扮演了“權益受損方”的角色。實踐中，當承租人或是全款、或是貸款、或是分期地履行完畢“租金”支付義務后，負擔對待履行“以租代售”協議或者“售后返租”協議義務的出租人也就逐漸開始掌握履行該兩項協議的主動權。試想，出租人錢已到手，承租人再想從“售后返租”、“售后代租”、“租后代租”等協議中獲得所期望的收益，是不是需要有依靠一份明確約定各方權利義務的合同契約來保障？是不是需要“仰仗”出租人、受托人等遵守誠實信用的契約精神？

但是，出租人是否具有契約精神我們事先并無從考察，而“以租代售”和“售后返租”等協議的擬定也實際上均由出租人單方完成。本著“購買商鋪”進行投資的承租人實際上一開始就已經失去了平等擬定相關合同的權利。但凡出租人在擬定合同時“特地”設計過模糊不清的用語，承租人在后期遭受權益侵犯就幾乎是必然的。畢竟，“逐利”始終是商人的天性！

那么，對于上述情況承租人該如何維護自身權益呢？結合商鋪理財投資中的一些共性問題及本文作者于近期接觸的一個案例，或許能為承租人維權提供一些建議或啟發：

（一）相關協議能否解除

在商鋪理財模式中，涉及到的相關協議主要包含以下幾種：其一，為“以租代售”的商業物業租賃合同；其二，為“售后返租”的返租合同；其三，為“售后代租”的托管合同；其四，為“租后代租”的托管合同。在合同內容上，第一個合同屬于承租人支付租金的合同，而后三個合同都屬于承租人收取“租金”或者“租金分成”的合同。前者表現為承租人支付款項狀態，后者表現為承租人收取款項狀態。

首先，從合同解除權行使的條件角度分析。合同解除分為約定解除和法定解除兩種，約定解除是指雙方合同中直接約定了合同可以行使解除權的條件，當條件成就時合同一方當事人就可以提出解除合同的主張，法定解除是指合同法直接予以規定的合同解除情形，例如一方以自身行為明確表示不繼續履行，合同構成根本違約等，實踐當中如果該類情形出現，合同一方當事人就可以行使解除合同的權利。應當說，合同解除權的行使不外乎約定與法定兩種情形。具體到個別合同中，能否行使約定或者法定的合同解除權利尚需結合具體案情進行判定。

其次，試舉一例說明商鋪理財中行使合同解除權的司法實踐。在筆者了解的一則案例中，法院最終支持承租人解除雙方所簽租賃協議的理由為：原被告雙方建立租賃合同關系，作為出租方的主要合同義務為將租賃物交給原告使用和收益。但本案中，出租人主張已交付租賃物，但并未提交相應的交接材料予以佐證。在此情況下，出租方未能提交證據對已交付商鋪這一事實加以補強，其理應承擔舉證不能的不利后果。退一步說，即使商鋪已確認被接收，根據雙方合同約定及法律規定，出租方交付的商鋪應符合使用和收益的要求。案涉商鋪位于商場負一樓，出租方只對商鋪進行劃線區分，但并未進行物理間隔及接通至商鋪的水電設施，而且該商鋪位于地下一層，根據消防驗收意見書顯示該層僅作為設備用房和車庫使用，故該商鋪客觀上不具備作為商鋪的使用用途，由此亦可認定出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商鋪，其行為已導致合同目的無法實現，構成根本違約。

最后，談一談需要提醒各位承租人注意的幾點。一則，合同解除權的行使需非常謹慎。在法律上，合同解除權屬于形成權，是一種讓法律關系消滅的權利，一經行使將不可撤銷。在現實中，一旦行使解除權未能獲得成功，后續的合同履行情況雙方也可想而知。二則，建議當事人咨詢專業人士后決定是否行使合同解除權。不可否認，當事人在多數情況下是沒有能力取證或者評估自己掌握證據是否足以行使合同解除權利的，這時候能有專業人士指導幫助就很重要。

（二）超20年租期的租金能否退還

實踐當中，多數“以租代售，售后返租”的商鋪投資都是通過類似“購買20年+贈送20年”的形式來進行的。之所以會出現購買“20年+贈送XX年”這種模式是因為，我國合同法規定，租賃合同的最長期限為20年，超過20年的部分無效。于是，購買加贈送就成為了開發商慣用的一種方式，以規避法律中20年的上限。

那么，從上述操作模式中，承租人又有哪些維權注意要點呢？請注意，我國合同法有明確規定，合同無效或者被撤銷的，因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，一方有過錯的，應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應責任。既然如此，那么超過20年租期部分的租金是否應當返還？同樣，筆者以司法實踐中一例法院的判決說理進行說明：本院認為，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因租賃合同使用期限超出2035年1月31日的部分無效，故該部分所取得的財產應當予以返還。盡管合同約定2035年2月1日至2055年1月31日為贈送使用期間，但結合案涉商鋪所在區域的市場指導租金標準可知，涉案兩間商鋪二十年的租金均遠低于雙方約定的商鋪使用費。又因被告未提供雙方協商定價的資料，故可推定雙方在合同中約定的商鋪使用費應為40年使用期限的對價……據此，法院判決超過20年租期部分的租金應當予以返還。

值得注意的是，實踐中同樣也有法院是不支持超期租金返還的。所以我們認為，個案中返還超期租金的主張能否被支持需要結合個案的具體證據進行綜合判定。

（三）返租/托管協議中的租金/分成收益如何主張

由承租人收取“租金”或者收取“分成款”的這類合同，這里一概可以按照托管協議來處理。

實踐當中，這些托管協議本不是什么特別難以處理的合同。雙方約定一個明確的支付標準，然后直接按照合同依約履行即可。但偏偏就是有部分托管人不具有契約精神故意侵犯委托人權益，或者是商鋪運營確實遇到困境，難以收取原先預料的租金。

在商鋪確屬經營不佳的情況下，作為承租人應當接受投資的風險。如果“分成款”是以市場化的租金水平來支付，那么承租人（委托人）也應當接受經營不佳情況下的市場化租金水平。

在托管人違背契約精神，故意減損委托人權益的情況下，承租人可以用以下方式維護自身權益：1.要求托管人積極履行托管合同，按照市場化水平支付“分成款”；2.要求托管人履行報告義務，向委托人披露報告委托事項處理情況（合同法規定受托人負有向委托人報告委托事項處理情況的義務）。

買商鋪需要注意以下幾點： 1、產權清晰 購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易查詢所購房屋的權屬狀況，看看開發商是否具備銷售商鋪的相關證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產權糾紛。 2、商鋪內外有別 買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內內街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內街式商鋪的人流量取決于商場的管理經營方。 3、考慮匯報率 購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預估，當然新開發的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。 在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業用地的使用年限為40年，通常開發商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關。 4、考慮商鋪面積 購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。