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最近中央不是出臺了一項政策，農村宅基地和農村集體用地可以出租，年限不等，最高可以在四十年左右，實際要看雙方約定時間，在某種投資上不破壞周邊環境，時間就會久一點，不論你做什么，都不能以環境為代價，那是做不久的，即便簽了合同也沒用。所以說農村用地可以出租。

1、租賃不能超過20年2、可以簽三份合同，分別是20年、20年、10年；第一份合同中加一個條款：對方承若愿意以XX價格把房屋租賃給你方50年，或者單獨出一個該公章的承若書說明承若出租50年；第二、第三份合同分別設置成附條件生效合同，條款注明：XX合同到期之日起XX日內雙方未書面提出不繼續租賃的，此合同于XX日生效，對方若違反XX承若致使本合同無法生效的應承擔XX責任或支付違約金XX元3、把對方愿意租賃50年的意思表示用書面形式固定下來，并在合同中注明你方與對方簽訂合同的前提是基于對方的此承若（意思表示），這樣20年合同到期若因對方變卦出了問題，可以追到對方4、這里面涉及到法律風險的承擔，讓你們單位的法務或法律顧問給你們擬合同更合適

關于租賃期限應適用合同法的規定，即最長為20年。

45年的租賃期限是違法的，而且是村委會私自出租，所以這個出租是違法的，除非你們認可村委會的出租行為（這時，20年期限內的是合法的）。

《合同法》第214條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。　　

因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。　

1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽。一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。