您好，不備案就沒辦法下房產(chǎn)證的，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的名字是直接寫備案的名字的。一般正規(guī)的商品房是簽完購房合同之后（有預(yù)售證或者銷售許可證的前提下），開發(fā)商要去房管所備案的，沒備案的房子產(chǎn)權(quán)沒辦法保證。要么是房子不過關(guān)或者手續(xù)有問題，沒辦法備案，就辦不了房產(chǎn)證。要么是房子沒問題，但是開發(fā)商備案沒寫你的名字，（沒寫就意味著房屋屬于空白狀態(tài)，隨時可以賣給別的買家寫他的名字）。一般開發(fā)商把房子賣給不止一個客戶的時候，房管所下房產(chǎn)證是直接寫備案的人的名字的，不能備案，建議不要買。如果要買，后果自負(fù)。個人建議，祝您好運(yùn)，盼望采納。

1、驗(yàn)收原因：主要是辦理竣工備案時出現(xiàn)某項(xiàng)驗(yàn)收不合格（共26個驗(yàn)收要素，不細(xì)說），但是這種可能性比較小；

2、土地抵押原因：開發(fā)商將土地抵押，在辦理產(chǎn)權(quán)證之前沒有解押，它不影響合同備案但是不能辦證；抵押土地這種情況很常見，一般開發(fā)商都這樣做，取得開工許可之后抵押土地獲取貸款；有的還更進(jìn)一步，待工程封頂之后交房之前辦理在建工程抵押，等到辦證之前再解押辦證，而如果不解押那就自然不能辦證了；建議選擇優(yōu)秀的開發(fā)商，或者有背景的開發(fā)商（其他行業(yè)某公司下屬最好）盡量避免那些項(xiàng)目公司或者小公司。

3、備案之后不能進(jìn)行二次銷售，但是土地可以抵押，因?yàn)閭浒傅闹皇呛贤?

從法律層面上講，已備案但是尚未辦證的房屋是不能買賣的，因?yàn)椋凑瘴餀?quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，必須經(jīng)過依法登記，才發(fā)生效力。未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動產(chǎn)，且不具有法律法規(guī)規(guī)定的除外情節(jié)，所以，必須經(jīng)過依法登記，也就是辦證后，所有權(quán)才是你的。但實(shí)際上，這種沒辦證的房屋買賣也是有的，只是對買方來說，風(fēng)險更大一些，而題主作為賣方，風(fēng)險相對小很多。

根據(jù)現(xiàn)行的限購政策要求，已經(jīng)不允許房屋備案機(jī)關(guān)進(jìn)行商品房合同購房人名字的變更，也就是說，題主無法通過開發(fā)商將合同購房人的名字直接變更為買房人。因此，此時賣房只能作為二手房進(jìn)行交易。

為了保證不出意外，避免日后陷入法律糾紛，題主應(yīng)做好以下幾件事：

首先，題主應(yīng)持商品房銷售合同到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋預(yù)告登記，以聲明自己對房屋的所有權(quán)。這樣做的目的是為了防止開發(fā)商一房兩賣，或者因開發(fā)商與建筑商、材料供應(yīng)商之間的經(jīng)濟(jì)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封。

其次，如果題主是按揭購房，沒辦證轉(zhuǎn)貸可能不行，只能要求買方付全款。

第三，簽訂合同時要就預(yù)告登記、交房、辦證事項(xiàng)進(jìn)行約定。

其中最重要的是辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，否則一旦房屋被意外查封或開發(fā)商一房兩賣，題主的麻煩可就大了。

備案只是第一步，后面還有交稅，有貸款的要辦貸款，公共維修基金等其他費(fèi)用要交。這只是對業(yè)主的。對于開發(fā)商來講，要辦大證就是初始登記，這個也要很多步驟。