我有一個朋友也是買的這種房子，最后倒是沒有什么偏差出現(xiàn)，可是在貸款發(fā)放下來之前的幾天，他也是提心吊膽的，說明確實是有危險的。而且這種房子，一定是有中間人給你介紹的，先看看中間人是不是靠譜吧，再一個，如果價格上優(yōu)惠不是很多，還是算了最好、最安全。

你說的二手房是不是別人從開發(fā)商哪里買到手，然后還沒交房的房子然后出售，你要買？如果是這樣的是可以從開發(fā)商哪里更名的過程是原房主退房，購房合同作廢，開發(fā)商把錢退給原房主，你把房子錢給開發(fā)商…

我給你比喻下，比如房子我買的50萬整，還沒交付使用房產(chǎn)證更沒有辦理，我就想60萬賣給你，我需要和你去開發(fā)商哪里更改合同，我的合同作廢，開發(fā)商把50萬退給我，你需要繳納50萬給開發(fā)商，然后直接網(wǎng)簽合同，合同是你的名字，然后剩下10萬是咱倆私下交易，以后參加不動產(chǎn)權(quán)證直接就是你的名

不知道這樣說你能懂不…我朋友就是這么操作的

一、直接找開發(fā)商說好要進(jìn)行更名。然后你找買家，約定一個付款的比例，然后更名以后再付尾款可以把按揭結(jié)清。

二、如果要想先交易，記得做個預(yù)約合同公證。等下產(chǎn)權(quán)證再過戶。費用嘛，就是契稅、增值稅、個人所得稅了。至于誰交，就看你們那個地方的一般行情，或者說是你們自己協(xié)商決定。

三、如果可以，在開發(fā)商辦理了大產(chǎn)權(quán)證以后，就自己去辦產(chǎn)權(quán)證。只要自己愿意跑，估計兩個月就下來了。如果開發(fā)商還沒有辦理大產(chǎn)權(quán)，就只有等著下來以后自己再去辦。集體件一般都要兩年左右才會下來，但是私人去就快多了（前提是開發(fā)商愿意配合，把相關(guān)資料給你）

不動產(chǎn)權(quán)證還沒有出來，是否可以買房呢？這是很多買房人要思考的問題。這個問題說簡單也簡單，說不簡單，也會有復(fù)雜的成分在里面。

沒有不動產(chǎn)權(quán)證的房子，是不能交易的，而你是否采取另外的方式交易，那就看什么情況了，有時候會存在較大的風(fēng)險。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房子如何交易，這里談?wù)勎业挠^點。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房子不能上市交易

我們說房子要交易，必須滿足交易的條件，那就是明確的產(chǎn)權(quán)，并且有產(chǎn)權(quán)證作為產(chǎn)權(quán)交易的依據(jù)。

你的房子開發(fā)商還沒有給你辦理產(chǎn)權(quán)征的，不能滿足商品房買賣交易的必要條件，因此，是不能上市交易的。

房產(chǎn)證還沒有下來，現(xiàn)在我想賣，如何交易

不太清楚你這房是否已經(jīng)交房，或者交房還需要多長時間。這里就存在幾種可能。

?、已經(jīng)交房

如果已經(jīng)交房了，按照一般產(chǎn)權(quán)證下來的時間來判斷，開發(fā)商交房后3～5個月產(chǎn)權(quán)證就可以下來，那這種情況下，你可以和買家先簽訂一個買賣合同，等產(chǎn)權(quán)證下來后就可以產(chǎn)權(quán)過戶。

?、還沒交房

如果還沒有交房，那產(chǎn)權(quán)證下來的時間就比較長，交易的時間也會比較長，這中間就會存在比較大的不確定性。

如果你和買家簽訂合同的話，賣家沒有太大的風(fēng)險，但買家就會承擔(dān)巨大的交易風(fēng)險，這就看買家是否愿意和你簽訂買賣合同了。

?、是否可以直接更名

只要產(chǎn)權(quán)證還沒有下來，就可以更名的方法進(jìn)行交易。

業(yè)主向開發(fā)商提起退房申請，開發(fā)商同意后，開發(fā)商到不動產(chǎn)登記中心退還網(wǎng)簽；成功退還網(wǎng)簽后，開發(fā)商再和新的買家簽訂買賣合同。

由此可見，產(chǎn)權(quán)證還沒有下來的時候，是可以更名的。

但這里有一個問題，你更名的時候，必須要開發(fā)商到不動產(chǎn)登記中心退網(wǎng)簽，如果開發(fā)商不愿意到不動產(chǎn)登記中心退網(wǎng)簽，你這套房就無法更名，新的購房人也不會和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。

更名的時候，需要注意的問題

更名必須由開發(fā)商到不動產(chǎn)登記中心去退還網(wǎng)簽，退還網(wǎng)簽后，開發(fā)商才能和新的購房人簽訂《商品房買賣合同》，這里你要注意兩點：

?、你交納的大修基金和契稅開發(fā)商要退還給你

開發(fā)商在退還網(wǎng)簽的時候，大修基金和契稅，稅務(wù)部門是要一起退還的，如果你不懂這個，開發(fā)商就會把這錢用在其他地方，不會退還給你。

?、新的買家一般不能做按揭貸款

開發(fā)商退還網(wǎng)簽，只是在不動產(chǎn)登記中心退還了網(wǎng)簽合同，并不和經(jīng)濟(jì)發(fā)生往來關(guān)系。你購買的這套房，購房款已經(jīng)支付給開發(fā)商了，開發(fā)商已經(jīng)把這房款提交到公司的財務(wù)報告里了，不能重復(fù)計算這套房的房價。

因此，你在更名的時候，只是更改不動產(chǎn)登記中心的網(wǎng)簽合同，并不改變開發(fā)商的財務(wù)報表，新的買家，是把房款直接支付給你，而不是支付給開發(fā)商。

開發(fā)商也不會配合新的買家到銀行去做按揭貸款申請，鑒于這樣，來買你這套房的買家，一定要支付全款而不能做按揭貸款。

從上面的幾點分析來看

房產(chǎn)證還沒有下來，現(xiàn)在想賣房，是可以直接更名的，但更名的前提條件是，開發(fā)商接受你的更名申請，新的買家必須全款支付購房款，滿足這兩個條件，你就可以更名了。

當(dāng)然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

有過類似的操作！但風(fēng)險較大！請購房人作好風(fēng)險評估！有幾點請注意以下幾點：1、必須要確認(rèn)開發(fā)商那里能更名。2、更名前必須確認(rèn)此房屋真實存在并屬于此轉(zhuǎn)讓人。3、此房屋房地產(chǎn)交易部門開發(fā)商是否有登記且有無查封、抵押。4、以上確認(rèn)沒有問題可交一二萬定金要求對方約安排和開發(fā)商簽約。5、如能和開發(fā)商順利簽約后方可按合同金額支付部分房款給開發(fā)商要求開具發(fā)票(合同和發(fā)票為關(guān)鍵證據(jù))。然后才可以支付差價給對方必須要求對方出具收具！6、余下事項就是你和開發(fā)商發(fā)生關(guān)系了！切記！此操作風(fēng)險大，環(huán)環(huán)相扣，一個環(huán)節(jié)都不能出錯，一環(huán)出錯風(fēng)險就無法估量！當(dāng)然好處就是比市場略微便宜！言盡于此！希望對你有所幫助！

房屋更名是指購房者在沒有辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)証之前，已與開發(fā)商簽定購房合同并且付清了房款，包括一次性付款或按揭付款手續(xù)，并且在互聯(lián)網(wǎng)辦理了備案網(wǎng)簽合同手續(xù)，相當(dāng)于在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了網(wǎng)上備案。此時買方不可以通過開發(fā)商退房或買賣。此時如果購房者或炒房者想將自己的房子指定買家轉(zhuǎn)賣，或者購房者或炒房者己物色到買家談好了交易，但需更換購房者名字叫“更名”。按照正常手續(xù)，進(jìn)入到此環(huán)節(jié)，通過開發(fā)商已不能退房更改合同，按常規(guī)程序必須由原購房主到房產(chǎn)中心辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證。辦證時必須繳納土地、規(guī)劃測繪手續(xù)費辦理兩種測繪圖及手續(xù)，繳納契稅。契稅首套房90平米內(nèi)按房價以1%繳稅，90平米以上按比例1.5%繳稅；二套房90平米內(nèi)按1.5%繳稅，90平米以上按2%繳稅；二套房以上不論面積大小按4%繳納契稅。并要按房屋面積繳納房屋維修基金，每平方約70幾元，辦完手續(xù)才能進(jìn)行交易。此房的交易稱存量房或二手房交易。在二手房交易中又得由買方繳納增值稅（二年之外含二年免稅），增值稅全額按5.6%增收。未滿五年或非唯一住房按增值部分20%增收個人所得稅，或按二手房購房價1%增收個人所得稅，二選一定方案（滿五年且為唯一住房免征此項個稅）。除此之外還要按上面新房繳納契稅辦法及比例由二手房購買方繳納契稅。上述兩次稅費的繳納，是雙方重復(fù)式繳納稅費。

如果辦証前更名的話就免除了約一半的稅費，一套房約減少4～5萬元稅費。這就是炒房者更名逃稅的目的所在。如何才能實行更名呢？更名后不給交易雙方造成任何經(jīng)濟(jì)損失？一般情況更名是不允許的，但在現(xiàn)實中確實有人實施。暗箱操作也好，是否合理也罷，這得與開發(fā)商、房產(chǎn)管理部門勾通對接，辦理相關(guān)手續(xù)。當(dāng)勾通同意之后，由原購房方夫妻二人攜帶購房合同、身份證、戶口、結(jié)婚證到建設(shè)局房地產(chǎn)科辦理退房手續(xù)，并簽名按手印取得原購房方同意退房等正當(dāng)手續(xù)，然后取消原網(wǎng)上購房備案，將房產(chǎn)退回開發(fā)商。再由交易買方辦理重新購房手續(xù)，繳納一定費用相當(dāng)于違約罰款額。再由勾通好的開發(fā)商將房產(chǎn)賣給交易中的買方更改戶名辦理新的購房合同。新的買方按照前面所述程序，到房地產(chǎn)中心按購買新房過程繳納稅費辦理房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，整個更名過程結(jié)束。

通過更名一般可節(jié)約1一2萬元費用。至于更名房是否有風(fēng)險，按照上述過程更名后買方是沒有風(fēng)險的。其原因：一、原購房者已辦退房手續(xù)在房地產(chǎn)科已注銷備案，不存在任何糾紛和風(fēng)險。二、不動產(chǎn)證上是新買方戶名，原買賣合同和發(fā)票巳由開發(fā)商收回是沒有任何風(fēng)險的。

如果在正規(guī)的貸款機(jī)構(gòu)貸款，房產(chǎn)經(jīng)銷商合法經(jīng)營的情況下，是靠譜的，貸款方面的知識，可以在速融100上了解。

以更名的方式交易，首先得取得開發(fā)商的同意并配合。

目前你的房產(chǎn)在開發(fā)商那邊的手續(xù)辦理到哪個步驟？不同階段處理的方式不同，交易風(fēng)險的大小也不同。

一，目前只交了定金。這種情況只要開發(fā)商同意就行，作廢掉草簽合同與定金協(xié)議，回收相關(guān)收據(jù)即可。怎么跟接盤的人收錢，私下擬個轉(zhuǎn)讓協(xié)議即可。

二，交完首付款或已網(wǎng)簽。這種情況必須征得開發(fā)商同意，且需要作廢正式合同及相關(guān)稅票，開發(fā)商可能會要求補(bǔ)稅票錢，估計要個幾千塊，視房價而定，同時還需要注銷網(wǎng)簽。注銷網(wǎng)簽后房產(chǎn)交易中心會公示1-2個月，這個期間如果有多人競買，會采取搖號的方式?jīng)Q定購買人（大多數(shù)城市的流程是這樣，當(dāng)然有關(guān)系也可以進(jìn)行灰色操作，指定購買人）。這里面有個風(fēng)險，開發(fā)商必須收到新買家的錢才會退款，而不會直接改名字。也就是說你前期能收到買家的錢只能是正差價部分，你所支付給開發(fā)商的房款，必須等新買家支付給開發(fā)商后才能退還。開發(fā)商信譽好還行，信譽不好，有進(jìn)無出。

三，貸款審批結(jié)束。這種情況無法更名。

不管哪種情況，要更名交易，建議做好視頻或錄音，一旦發(fā)生維權(quán)，有居可依。