期房已經簽訂網簽合同，同時辦理按揭貸款這時交易無法變更購買人姓名，如果你采用全款購買的話，網簽合同沒有備案的前提下下，你還有操作空間。否則無論從網簽，還是貸款二手房按揭都無法過戶，即使過戶也需要走二手房手續。

全款買的商品房，在產權證沒有辦下來之前，轉賣給他人，現階段是無法辦理過戶手續的。預購人將預售的商品房在沒有辦理產權證之前再次轉讓，這種情況普遍存在，尤其是在房地產市場火爆的時期，是炒房客常用的手段。由于調控政策原因，不同階段對這種行為的定性也有所不同。

預售的商品房在沒有取得產權證之前再次轉讓是否合法？

1、對于還沒有取得產權證的預售商品房再次轉讓是否合法的問題，存在著爭議。持不合法觀點的依據是《城市房地產管理法》第三十八條，該條款規定不得轉讓的情形包括：（六）未依法登記領取權屬證書的。但實際上，該條款并不包括預售房屋。該法第四十六條規定：

商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

由此可見，法律并未明確禁止預購人將未取得產權證書的預售商品房再次轉讓，而只是授權由國務院規定。

2、2005年5月9日國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作意見》中明確規定：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

但是，國務院的這個規定是在2005做出的，而《城市房地產管理法》是在1994年7月5日頒布的，這期間有長達十年的真空期，存在大量的此類交易行為，并沒有違反法律、法規的規定。事實上，這些交易合同一般通過變更合同買受人，或者直接在房屋主管部門變更產權人等方式，履行了相應手續。

3、根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（1995年12月27日發布，于2013年1月14日廢止）第二十九條規定：

商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。

由此可見，在2005年5月9日之前，預購人將未辦理產權正書的預售商品房轉讓不存在違法的問題，而在此之后的轉讓行為就屬于不合法了。

出售未辦理產權證的房屋應注意規避哪些風險？

通過以上介紹可知，目前已經無法通過變更網簽合同買受人的方式出售未取得產權證書的預售商品房。撤銷網簽合同由開發商另行與購房人簽訂購房合同的方式，開發商也不會同意。所以，如果堅持要在取得產權證之前出售房屋，只能雙方先簽訂房屋買賣合同，就過戶及交房的有關事項做出約定。這種交易行為對買賣雙方都有風險，而且買方風險更大。一旦出現糾紛，維權也比較困難，因為交易本身可能不受法律保護。

對于賣方來說主要的風險有以下兩點：

一是可能收不到尾款。一般這種情況，買家在辦理過戶手續前，不會支付全部價款，如果出現房價大幅下跌，買家可能反悔。

二是不能按期交房導致的損失。 期房不可預測因素較多，如果房屋尚未交付，就存在逾期交付的可能。買家可能會因此提出索賠要求。

以上因素，只能通過完善合同條款來規避。

感謝邀請！

去年買的期房，已經備案了，現在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產權不能轉移，但實踐中，這樣的買賣是很多的。相關的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對這類交易的態度

01、立法態度的轉變

我國1994年《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的城市房地產不得轉讓。

根據這條法律規定，未取得房產證的城鎮房地產不得轉讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評價的法律效力。

但2007年施行的《物權法》對此進行了修正，將房產買賣的物權行為和債權行為進行了區分，即物權沒登記的，不影響債權合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產權過戶登記的話，產權不發生轉移。

02、兩部法律規定抵觸的情況下，為什么得按物權法規定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準法律規定，不然損失、風險就會比較大。

根據《立法法》的規定，針對同一情況的規定，后法優于前法，特別法優于一般法，法律優于法規。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權法》規定為準。

第二、實踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實踐中，通常采用定金協議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號、定金、價款、付款方式、交房時間、過戶時間和條件，等等。

這個定金協議的作用是擔保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據雙方簽署的買賣合同，辦理產權過戶手續。

這種操作模式的話，不管依據哪部法律規定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實踐結果不統一。

也就是說，即便《物權法》對此已有原則性規定，但依然是不夠精準的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結合到司法實踐，不同的法院對此就有不同的審判結論。

有的法院依然在援引《城市房地產管理法》的規定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風險。

多數的法院還是援引《物權法》的規定，將物權行為和債權行為進行效力區分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護。

但依據“定金協議”形式進行交易的，目前看，還未發現有法院判決這類協議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風險？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對賣方而言

房子已經賣了，但還掛在自己名下，就會影響政策認定，會影響到其他房產的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時候，就不能被認定為家庭唯一住房，在上稅的時候，就不能享受到政策優惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經自己掏錢提前結清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會面臨較大的經濟壓力。

當然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時也容易對賣方形成長期的約束，進而損害一些利益。

02、對買方而言

風險還是蠻大的，主要是兩類風險：

⑴違約風險

就是房子漲價了，賣方不愿意履行過戶手續，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個風險是存在的，也是很可能發生的，尤其是房價漲幅很大的情況。

⑵債務風險

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負債累累，被債權人起訴，期房交易涉及的房產容易成為強制執行對象，存在得不到房子的風險。

因此，期房交易的話，對方雙方都是有風險的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關的操作模式和風險基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風險，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細節商量妥當了，并且讓對方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經濟壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監督的話，可以化解掉一些風險，免除一些證明責任。

04、建議對辦過戶時間進行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對方為了省費用拖時間，對賣家限制的時間過長，損害一些預期利益。當然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對此情況進行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉帳進行，不要收現金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動權可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進行，取證更簡單，證明力也強。

06、交房時間也很重要

一般來說，對買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負債強制執行，買方對房屋的占有都享有優先權。對賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動權的喪失。

因此，房屋交付時間就變得尤為重要，這個時間點，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續更為穩妥。

07、如果能更名，那對雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發票未打印，契稅未交，開發商未向房管局提交辦理產權的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續的。

能不能實現這個目標？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實踐中很常見，安全、順利交易結束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應當有充分的思想準備和預留方案，絕對的風險都是難以杜絕的，只能盡量預防。

你想節約稅費對吧。不行。因為拍賣房過戶是由房管局根據法院執行通知書及國土局出具的文件執行。這些文件都標注了拍賣人。所以不能過戶給別人，無法律文件支持。