回遷房一般是開發(fā)商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子。而回遷民手持的是合同而不是房產(chǎn)證，回遷房房產(chǎn)證辦理也是開發(fā)商委托代辦的，回遷房房產(chǎn)證費(fèi)用一般要繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅。
　　回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交那些費(fèi)用和手續(xù)：
　　1、必須提交的證件：
　　A、房屋拆遷安置協(xié)議書
　　B、舊房拆遷作價(jià)憑證
　　C、原房屋所有權(quán)證
　　D、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》
　　E、身份證
　　2、應(yīng)交納費(fèi)用
　　A、拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個(gè)人交納。
　　B、超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費(fèi)，契稅：2%，手續(xù)費(fèi)3元/平方米
　　C、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，按80元/套收取。

作為在地產(chǎn)界工作了N年的小白，操作的項(xiàng)目也有好幾個(gè)了。對(duì)于深圳市場(chǎng)來說，每一個(gè)舊改項(xiàng)目都會(huì)有回遷房的。不管是高端項(xiàng)目還是中低端項(xiàng)目，比如南山的華潤(rùn)城， 坂田的大族云峰，碧桂園榮匯，再到坪山正在建的大盤財(cái)富城等等。這些都是有回遷房的。但是現(xiàn)在很多購(gòu)房者一直認(rèn)為回遷房就是小產(chǎn)權(quán)房的，其實(shí)回遷房不是小產(chǎn)權(quán)房，下面小編就從以下幾個(gè)方面說說兩者的區(qū)別：

一、從性質(zhì)方面看

回遷房是商品房，和我們?cè)谑袌?chǎng)上賣的一手新房是一樣的；小產(chǎn)權(quán)房是村委統(tǒng)建的，不是商品房的。

二、從定義上面看

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。

回遷房是指在政府規(guī)劃的方案下，取得合法的土地上，因開發(fā)商合法征收原住民的土地，按協(xié)議合同還給原住民的商品房。

三、從交易保障層面來看

回遷房是合法的，是開發(fā)商在取得五證的情況下合法建設(shè)的，也是有房產(chǎn)證的，但是一般房產(chǎn)證要比同樓盤商品房晚辦，因?yàn)殚_發(fā)商要先賣商品房先辦商品房的房產(chǎn)證。然而小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，屬于村委統(tǒng)建的，沒有房產(chǎn)證，一般都是和村委做簽合同做公證的。所以在交易保障方面比較低。

所以總的來說，購(gòu)房者在買房的時(shí)候還是要選擇正規(guī)的商品房，當(dāng)然也可以買回遷房，但是同小區(qū)的商品房和回遷房來說，回遷房在設(shè)計(jì)、采光或者密度等方面是要比商品房差的，住起來是沒有商品房舒服的。然而對(duì)小產(chǎn)權(quán)來說，購(gòu)房者最好不要去購(gòu)買，除非你能搞定村委，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考！

回遷房，一般都屬于安置房，需原房主持有滿五年，以后，去繳納土地出讓金和契稅，等相關(guān)稅費(fèi)，才可以辦理原房主姓名的商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證。

此時(shí)，該住房才可以自由買賣轉(zhuǎn)讓或是抵押更名。

【一】回遷房，根據(jù)征收土地類型的不同，一共分為兩種產(chǎn)權(quán)

第1種是征收的集體土地，也就是農(nóng)村用地或者宅基地等等的這種集體產(chǎn)權(quán)。

因?yàn)樗挥幸粋€(gè)大的房產(chǎn)證，可能寫的是村集體的名字，而沒有針對(duì)每一戶的小的房產(chǎn)證，所以它是沒有產(chǎn)權(quán)的，或者類似于小產(chǎn)權(quán)房的這么一套房屋，所以它是不能夠正常的買賣或者交易。

第2種就是棚戶區(qū)改造或者拆遷補(bǔ)償?shù)鹊鹊膫€(gè)人產(chǎn)權(quán)，這種情況征收的土地建出來的回遷房，是可以進(jìn)行正常買賣的，但是這種房屋買賣會(huì)有一個(gè)問題，就是它的房產(chǎn)證辦理周期非常的長(zhǎng)，有的時(shí)候房屋建成三年以后，甚至于房產(chǎn)證都沒有辦下來，這都是特別常見的情形。

【二】回遷房可以買賣嗎？應(yīng)注意什么？

針對(duì)回遷房可以買賣的情況，我們要做哪些特殊的約定呢？

首先如果回遷的房屋是有房產(chǎn)證的，那跟正常商品房一樣進(jìn)行買賣就可以了。

那如果是沒有辦下來房產(chǎn)證的房，也是可以買賣的，照樣可以簽訂房屋買賣合同，

但同時(shí)要約定好，如果房產(chǎn)證辦下來了，多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行過戶手續(xù)。辦理過戶同時(shí)要約定違約金的責(zé)任，因?yàn)闃I(yè)主很有可能在這段時(shí)間房?jī)r(jià)大漲，或者怎么樣的情況，造成業(yè)主的主動(dòng)的違約，那么就要給業(yè)主上一個(gè)緊箍咒，或者說加大他違約的責(zé)任，比如說賠償房屋總價(jià)30%的違約金，同時(shí)還要支付房屋差價(jià)的損失等等，這樣的條款來約束業(yè)主履行合同。

【三】回遷房和商品房有什么不同呢？

首先第1點(diǎn)

回遷房和商品房比多了一個(gè)費(fèi)用，也就是回遷房在首次交易的時(shí)候，要額外支付房屋總價(jià)3%的土地出讓金，商品房的交易則沒有這項(xiàng)費(fèi)用。

第2點(diǎn)

回遷房和商品房不同的區(qū)別在于，回遷房有的房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的，即使它可以交易。它也是不能辦理按揭貸款，公積金貸款這些貸款的，而商品房可以隨時(shí)辦理貸款，如果是有房產(chǎn)證的回遷房的話，也是可以辦理這些貸款的。

第3點(diǎn)

就是商品房和回遷房的品質(zhì)，包括物業(yè)水平都是有一定差距…雖然這個(gè)體現(xiàn)不到房屋鑒定或者這個(gè)價(jià)格鑒定上，但是實(shí)際上大家都認(rèn)同回遷房的質(zhì)量，可能要比商品房要差一些。