您好，無證房屋真的就“活該”被拆嗎？

第一，早期建設的老房屋。80年代甚至更早建設的房屋當前是大量存在的，這些房屋建造時可能還未實施《城市規劃法》（1990年施行）、《城鄉規劃法》（2008年施行）等法律，所以在當時并不屬于違建。但遇到征收項目時，征收方大多會將其認定為違建，以此為由來減少補償或干脆不予補償。

第二，不規范的農村建房。農村村民在宅基地上建設住房的申請審批程序，并沒有明確的法律層級的規定。在一些農村地區，村民只要取得了宅基地使用權證，經過村委會點頭同意就可以自行建設房屋了。例如，筆者好友所在的村，有村民向村委會咨詢建房是否需要申請，村主任竟直接向村民表示隨便蓋即可。當地村民建房都是這樣蓋的，已經形成一種“村規民約”。此種情況存在的原因在于當地曾經歷過一次修路占地，村民的房屋本來證件齊全，搬家后置換劃撥另一塊宅基地讓村民建房，卻不再辦理相應手續，導致大家的房屋均為無證房。村委會就勸村民放心住，村大隊的房子也沒證，且你審批不下來就不蓋房，難道要一家人都住在田地里不成？可是這樣的房屋遇到征收就很難說清楚了。

第三，行政機關怠于履職導致的無證房屋。改革開放初期，曾掀起“下海經商”熱潮，部分地方政府為了盡快發展第三產業，支持辦企業和個體戶經營活動。有的外來的非本集體經濟組織成員開辦的企業或個體戶自行建房后經營至今，相關法律實施后行政主管部門并未將其認定為違建，也未補辦產權證件。那時人們對法律法規的敏感度并不強，行政主管部門對建設房屋行為的監管也不像今日這樣完善。如果是因為行政機關怠于履職、不積極調查違建情況，或是房屋建成后長期拖延不予辦理證件造成的無證，這樣的責任顯然不應讓被征收人一方來承擔。

第四，傳統意義上的“私搭亂建”。筆者親戚居住的大雜院里立著一間廚房，它的存在讓院子只剩一條很窄的過道，再無多余空間。原本這大雜院中間還有一定空間，種著兩排花花草草賞心悅目，洗了衣服被褥可以鋪開晾曬，夏夜大家還會湊一堆乘涼聊天。2011年，一戶居民將自家房屋向外展寬加了間廚房，過了一年干脆找工人另建起了這間廚房，這件事弄得鄰里關系緊張，建房的居民和東屋的居民隔三岔五就吵架，直到如今也沒解決。這樣為了滿足自己基本居住需求以外的需求“私搭亂建”的房屋，自然沒有取得證件，也確實違反城鄉規劃。

無證房屋不都是違建，應當視情況區分處置

實踐中，征收方為了加快工作進度或是不想依法全額補償，很可能動用“以拆違促拆遷”這種目的不當的手段，以房屋無證等理由把房屋認定成違建，然后不予補償或是給予極低的補償。有的被征收人也不明白，怎么住的好好的房屋，說違建就違建了，還沒有補償呢？其實，對于無證房屋不應該粗暴地“一刀切”，無證房屋也不一定是違建，有些無證房也應當獲得補償。

第一，我們都知道“法不溯及既往”的原則，對那些《城市規劃法》《城鄉規劃法》實施以前建設的老舊房屋，應當予以補償。例如許水云訴金華市婺城區人民政府行政強制及行政賠償一案中，許水云的房屋就是1990年《城市規劃法》施行以前建造的歷史老房，最高人民法院明確指出該房屋屬于合法建筑，產權人應當獲得公平補償。

第二，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。所以，對于那些各種歷史遺留問題造成的無證房屋，要具體問題具體分析，應當綜合考量建造歷史、使用現狀、當地土地利用規劃以及有關用地政策等因素，依法進行調查、認定和處理。尤其是對于涉案房屋系當事人及其家庭唯一實際居住使用房屋這種情形，行政機關更應當充分考慮行政行為的最小損害原則，避免應拆除違建而令當事人無房可住、零補償無處安置等不人道結果發生。

第三，即使房屋被認定成違建，行政機關也應當嚴格按照法律規定對違建房屋作出相應處理。那些違法程度較輕、可以采取改正措施消除對規劃實施影響的房屋，不應盲目拆除。對于確實屬于違建且需要予以拆除的，也應當嚴格依照《行政強制法》規定的程序執法，且在拆除時要明確區分建筑的違法部分與合法部分，不得出現超范圍執行的違法情形。

在明律師最后要提醒各位的是，違法建筑與近乎瘋狂的強制拆除之間絕不應直接劃上等號。而大量歷史遺留下來的無證房屋的認定、處置無疑將成為2019年直至今后若干年征收維權乃至于產權保護領域的核心矛盾焦點之一。建的時候“睜一只眼閉一只眼”，拆的時候哐哐一通亂拆，這不僅是非法治的，更是非理智的。依法維權，及時咨詢專業征收維權律師的意見，即使要被拆，也要被拆個明白。（作者：謝天澤、王小明）

無證房拆遷征收時候的是否給予補償，這個話題可謂老生常談。一到拆遷或征收時，大多數拆遷部門就先問“有房產證嗎？”沒有就是違建，不按照有證房屋給予補償。有的老百姓爭來爭去，最后拆遷方給了都很少的建房材料款，有的直接什么都不給。所以無證房屋真的是違建不給拆遷補償嗎？北京英淇律師事務所告訴您答案是否定的，即無證房在拆遷或者征收時未必不給賠償，要分清情況，有的無證房應該和有證房屋一樣得到合理的補償待遇。

由于歷史原因，沒有辦理房產證、土地證或因為當地特殊原因無法辦理相關的權屬證明，這在大部分城市及農村現階段普通存在，就包括一線城市這類房屋也很多。計劃經濟年代，房屋要單位分配，而家庭人口眾多，單位也沒有能力全部分房。因此在70年代、80年代時候，好多人家為了解決住房困難，在單位分的房屋院子內自己建房，甚至有的單位還給員工在院子里蓋房，那時政府不鼓勵，但是也沒有禁止，畢竟自建房也是給相關部門分擔了一部分分房壓力。

頭幾年一部很火的電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》里就有因自建房鄰居產生矛盾這一劇情。在農村也大量存在，村民建房想審批，卻沒有審批部門的這樣的情況。大隊直接說你蓋吧，你自己的宅基地。這些都是歷史遺留問題，不能“一刀切”認定為違法建設。

參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定我們來看：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”該規定也明確，拆遷方在征收前進行調查，認定處理，認定為合法建筑的應該給予補償，充分說明無證房不能直接等于違法建筑不予補償。

北京英淇律師所孫曼麗律師曾代理過這樣一個案件，某地征收補償方案中明確規定無證房一律不予補償，這樣的征收行為就是存在違法之處的，后高級人民法院直接判決征收決定違法，要求征收部門對無證房認真調查處理。

其實在2005年建設部《城市房屋拆遷工作規程》就有關于無證房要考慮歷史因素問題，不能“一刀切”認定違建不給補償。我們上級政府還是很正視歷史及尊重歷史的，也是充分考慮到被拆遷人的利益。不認定無證房拆遷待遇，往往都是拆遷公司為了自身利益，扭曲政策。

綜上法律規定無證房屋并不是如拆遷人員所述就一定是違建，在做征收拆遷決定之前，相關部門就要對征收區域涉及的房屋進行摸底調查，要考慮無證房蓋房的時間、建造時的相關規定以及是否存在相關部門不作為等因素來綜合確定相應的安置補償方案。總的原則在建房時候并未違反法律規定，雖然沒有權屬證明，但是應當符合拆遷安置補償的標準給予補償，而不應該區別對待。

兩個時間點要求記一下，城市里無證房的時間點一般原則是在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建房基本可以認定合法建筑。

農村房屋一般是在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前來認定建筑物的合法性。

提示這兩個時間點不是絕對，只是個原則及保底時間問題，我接觸案件有的地方政策認定2013年前建筑都認定為合法性。

希望這篇文章能解決您對無證房拆遷補償問題的困惑，如有其它不解問題，可以留言或者來電探討。

附相關法規依據： 1、《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十四條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 2、建設部《城市房屋拆遷工作規程》 第八條在取得拆遷許可前，拆遷人應當對拆遷范圍內房屋情況進行摸底，區分有產權證與無產權證房屋。 對于未取得房產證但能夠證明該房屋是合法擁有的，由所在地房地產管理部門確認后，依法補償；對于手續不全或者無產權產籍的房屋，應當經有關部門進行合法性認定后，依據相關法律法規處理；對于存在產權或者使用權（承租權）爭議的，應當通過民事訴訟后，按照訴訟結果依法補償。 第十一條《城市規劃法》實施后，未取得規劃許可證或違反規劃許可證規定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據《城市規劃法》及地方城市規劃實施條例規定處理。《城市規劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門充分考慮歷史情況，依據所在省、自治區、直轄市人民政府規定處理。

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北京吳少博律師事務所在辦案過程中經常會遇到這樣的問題，我的房子沒有證，遇到征收是不是就不給補償了。本文僅就國有土地上無證房屋的征收補償問題，探討一二。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。由該法律規定可知，無證房是否能夠獲得補償必須要經過相關部門的認定：認定為合法建筑的，應當給予補償；認定為違法建筑的，不給予補償

你好，無證房屋的補償確實在征地拆遷過程中是一個比較麻煩的問題。無證房屋在實踐中具體怎么補償，需要區分好多種情況，其中也涉及是否被認定為違建的問題。下面，就在征地拆遷中，最常見的無證房屋的補償進行說明。

1.農村房屋建于自己的宅基地上且2008年之前：在2008年以后也不存在改建、擴建、翻建的情況。這種房屋即使是無證的話，一般也可以獲得和有證房屋一樣的補償。這樣的無證房屋大多是由于歷史原因未辦理，因為2008年之前關于農村建房，法律沒有明確的規定必須取得房產證，這種情況下的無證房屋，而且也屬于一戶一宅的情況，一般不涉嫌違法建筑，屬于合法建筑，就應該和有證房屋同樣的補償。如果村委或者政府認定房屋系違建并降低補償的話，可以拒絕這種認定，并要求提高自己房屋的補償。

2.農村房屋建于自己的宅基地上且2008年之后：2008年，《城鄉規劃法》生效，要求在農村建房也需要審批，但是，由于在之前幾十年的時間里，并沒有規定農村建房必須有手續，導致現在老百姓也沒有去辦證的意識，因此現在農村建房存在大批沒有辦理房產證的情況。如果房屋屬于翻建，且房屋面積與之前一樣，那么就可以認定為合法建筑，有合理的補償，否則，無論是新建，還是擴建的部分，沒有證件的房子易被認定為違法建筑，獲得的補償是比較低的。

3.房屋建于耕地與自留地上:我國《土地管理法》對土地的性質與用途有嚴格的規定，耕地上嚴禁進行非農業建設，例如蓋房屋、廠房等。如果在耕地與自留地上建房，沒有向縣、市政府申請農用地轉建設用地的審批，沒有取得農用地轉批手續和建設用地許可證，一般涉嫌違法建筑，補償較低。

4.養殖場建于非基本農田的耕地上:《土地管理法》第14條規定，農民可以利用承包經營的集體土地從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民在承包的集體土地上從事養殖并不違反法律規定，也沒有改變土地的用于農業生產的基本用途，所以在承包地上從事養殖業經營法律是允許的，根據《畜牧法》第37條的有關規定，畜禽養殖所需用地，實行分類管理，畜禽舍等生產設施及綠化隔離帶用地，按照農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續，因此，如果是養殖場沒有房屋許可證，一般不認為違建，正常補償。

4.城市房屋沒有證件：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款的規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

具體在實踐中，無證房屋的補償無法一概而論，需要結合自身的情況來判斷。

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2019年農村拆遷補償標準將會有哪些變化？無證房屋拆遷有補償嗎？

農村近幾年的發展速度越來越快，也造就了一批靠拆遷而暴富的人。

2019年農村拆遷補償標準有哪些變化

農村拆遷補償其實沒有具體標準，因為各地經濟情況不一樣有些經濟發達地區、城中村拆遷那補償自然是高很多。要是經濟落后及城郊地區拆遷那補償自然也會少一點。還有就是房屋結構不同，補償金額自然也不同。比如簡易棚房和磚混結構補償怎么可能一樣是吧。

但有一點是共同的：拆遷補償不得低于房屋本身價值，可以參照被征收房屋類似房屋市場價值，參照物以就近的商品房價格為準。并且被拆遷征收后居住條件不能降低、生活水準不能降低。

拆遷補償包括：房屋補償、宅基地補償、附屬建筑物補償、安置費等，還有就是非住房類型的房子因為拆遷導致停工、誤工造成的損失。

拆遷補償有兩種：1、同等價值貨幣；2、同等價值房產，這兩種具體看情況。

無證房屋是否有補償

只要不是搶建、違建都有補償。由于沒有產權證，只要可以證明其所有權就有補償，證明可由村委開。所以不用擔心是否有證，只要能證明是你的就有補償。

以上是小曉個人觀點，有不同觀點及補充請留言，謝謝大家！