當中師律師接到一些征地拆遷維權(quán)者的咨詢電話時，通常會問對方這樣一個問題：您家的房屋是在國有土地上還是集體土地上呢?實踐中，這個看似并不十分復雜的問題確實難住了部分被征收人。那么，當面臨征收項目時，被征收人究竟該如何分辨自己房屋所在的土地性質(zhì)呢?國有土地與集體土地又有什么本質(zhì)區(qū)別呢？

1、通過房屋所在位置大致判斷。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城區(qū)，基層群眾自治組織名為居委會，那么通常都是位于國有土地上;反之，您的房屋位于某某鄉(xiāng)某某村，離縣城很遠，基層群眾自治組織叫村委會，那么房屋位于集體土地上的可能性就很大。但這個只能是做大致的判斷，并不準確可靠;

2、看不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書。

國有土地上的，從封面上看過去叫國有土地使用權(quán)證;集體土地上的，則會出現(xiàn)“集體土地”字樣。如果是2015年3月以后新登記的，封面上可能看不出區(qū)別來，其不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書上的信息記載將會更加清晰明確，被征收人翻開后自行查閱即可。

3、是向國土房管部門申請政府信息公開。

事實上，只有第三種途徑獲取的結(jié)果才是最準確的。因為即使被征收人手中持有的“地證”顯示房屋所在地為集體所有，但也可能在頒證后的某一時點該片土地已被征收為國有而村民并不知情。

確定土地性質(zhì)對于征地拆遷維權(quán)來說究竟有什么重要意義呢？

一：適用的法律不同。

國有土地上房屋拆遷的主體、程序、補償?shù)葐栴}均應當適用《國有土地上房屋征收與補償條例》；集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》及《土地管理法實施條例》，上述法律、法規(guī)沒有具體規(guī)定的，可以參照適用《國有土地上房屋征收與補償條例》。

從程序上講，《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定比較先進、具體，對被征收人知情權(quán)、救濟權(quán)的保障力度更大;從實體上講，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的補償標準是被征收房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，也是對被征收人獲取公平、合理的補償結(jié)果較為有利的。

而如果涉案土地性質(zhì)為集體所有，那么征收與補償工作就須依照《土地管理法》《土地管理法實施條例》和《征收土地公告辦法》的規(guī)定，走集體土地征收與補償這條路。這個程序的特點是散見于包括上述3部法律、法規(guī)在內(nèi)的眾多條文之中，程序要求不十分明確。且集體土地征收的補償標準存在滯后性，其結(jié)果往往較市場價格嚴重偏低，容易導致被征收人的權(quán)益得不到保障。實踐當中，集體土地征收與補償中所出現(xiàn)的矛盾、糾紛，是要多于國有土地上的。

二：補償標準不同。

國有土地上房屋拆遷所給予的補償以房屋評估價值為依據(jù)，而評估價值必須由有資質(zhì)的評估公司依據(jù)房屋的市場價值確定。除考慮房屋構(gòu)造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補償費用主要包括土地使用權(quán)的補償和房屋本身的補償。對房屋的補償一般僅以重置成本為標準，與國有土地上房屋相比，其獲得的補償數(shù)額要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情況，個案中的情況將會千差萬別。尤其是近年來先后涌現(xiàn)出的協(xié)議拆遷、騰退拆遷、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治等項目，有時存在國有、集體不分的混亂情況。因此，對于廣大被征收人來說，及時咨詢專業(yè)征地拆遷維權(quán)律師，尋求法律幫助有必要的。

農(nóng)村集體土地征收補償辦法，目前還沒有出臺，現(xiàn)在補償主要依據(jù)《土地法》第47條的規(guī)定及地方政府的規(guī)定。

　　法律鏈接：《土地法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。　　

　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

　　被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

　　依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

　　國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

矩不正，不可為方；規(guī)不正，不可為圓。所什么事都是有規(guī)矩的，拆遷過程也是如此，程序如何履行、手續(xù)如何齊全、補償如何合理，這就是法律規(guī)定的意義所在。然而實踐中，拆遷方不顧法律法規(guī)而違法操作現(xiàn)場比比皆是，今天征地拆遷律師團隊崔鵬為被拆遷戶們談一談拆遷過程中普遍存在的貓膩是什么。

一、征收主體貓膩

1、法定批準機關(guān)：

（1）農(nóng)村集體土地

依據(jù)《土地管理法》第四十五條征收下列土地的，由國務院批準：（一）基本農(nóng)田（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款（一）（二）（三）規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

即征收集體土地批準機關(guān)：國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。只有這兩級政府具有征收資格。

（2）國有土地

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

即國有土地征收機關(guān)：市縣級人民政府。

2、實施單位

（1）農(nóng)村集體土地

依據(jù)《土地管理法》第四十六條規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

即征收集體土地實施單位：區(qū)縣級人民政府。

（2）國有土地

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

即經(jīng)過市縣級人民政府批準授權(quán)的房屋征收主管部門。

二、以何名義（項目）可以拆遷

1、集體土地

依據(jù)《土地管理法》第二條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

2、國有土地

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、補償?shù)呢埬?/p>

1、集體土地房屋

（1）最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費，即宅基地補償費。

（2）中共中央紀委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。

2、國有土地房屋

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

征地拆遷律師團隊崔鵬提示：中國畢竟地大物博，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定哪個地區(qū)到底補償多少，但是拆遷補償是有原則性的。國務院辦公廳《關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二款規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。也就是說不論拆遷辦貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換、人頭補償，都要保障被拆遷人在同等地塊享受到原房屋面積，這也是最低補償標準，如果低就是違法毫無意義。