二手房貸款沒下來退首付款嗎_買房房貸沒有審批下來,首付還能退嗎?
特邀律師
看購房合同怎么約定,以及貸款辦不下來的原因在哪方。一般開發(fā)商提供的購房合同中會約定如因購房者原因未審核通過,剩余房款需要以現(xiàn)金方式補齊,這種情況購房者拿不出這么多現(xiàn)金就會構(gòu)成違約,即便是首付可以退,也要支付違約金。
如果是對方的原因?qū)е沦J款辦不下來,或者是因為政策變化等不可歸責于雙方的原因,可以主張合同無法繼續(xù)履行,雙方解除合同,讓對方把已付房款退回,如果有損失雙方根據(jù)公平原則承擔。
這個問題不能一概而論,要分四種情況看:第一種情況是,如果購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同,且按揭貸款由開發(fā)商負責運作,因開發(fā)商各方面原因沒有將購房按揭貸款跑下來,貼到導致購房者購房受阻,那么購房者沒有任何責任,可直接要求開發(fā)商退還購房首付款,購房者首付款也不會有任何問題的。第二種情況是:購房者如果與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了銀行房貸沒批下來、可退首付款、且按揭貸款由購房者自己負責的合同;即便按揭貸款跑不下來,開發(fā)商就沒有任何理由拒絕退還首付款,購房者也就不用為此擔憂和發(fā)愁。第三種情況是:購房者如果沒有與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂銀行房貸沒有批下來、可退首付款的合同,那么因購房者按揭貸款沒有搞成功影響購房,開發(fā)商就有可能找理由拒絕退還購房首付款,雖然開發(fā)商拒絕退還首付款并不違規(guī)違法,但也沒有規(guī)定開發(fā)商一定就沒有退還首付款的責任,如果真的碰到這種情況,購房者也不用著急,可與開發(fā)商好好協(xié)商,把銀行不能貸款的情況向開發(fā)商說清楚,爭取開發(fā)商同情退還首付款。第四種情況是,如果與開發(fā)商簽訂了不可撤銷的購房法律合同,意味著無論購房者是否能得到銀行按揭貸款,都必要履行購房法律責任,那么這種情況下,開發(fā)商就沒有退還首付款的法律責任了,碰到這種情況,購房者還可救助法律援助,看能否通過仲裁途徑要回購房首付款或部分首付款。
銀行批貸函下來了,付了首付款,但是貸款遲遲不下款。主要原因有二:
1.放款審批沒問題,就算受銀行放款進度影響
2.后續(xù)審核,發(fā)現(xiàn)存在虛假材料,惡意貸款的情況
作為地產(chǎn)員工告訴你
翻開你的購房合同,看下解除合同的違約金是多少,扣除違約金后的差額首付是可以退回的,即使你訴訟到法院,法院一般也會這么判。
不過,一般開發(fā)商都可以免除違約金的,找關系,找關系,找關系,重要的事情說三遍,然后免除違約金退房。
首先回答結(jié)論:不論因為何種原因,貸款沒有批下來,“首付款”是一定能退的,但并不一定能退回全款。
首付款 ≠ 定金、違約金
根據(jù)《商品房買賣管理條例》的規(guī)定,因購房者的原因,導致雙方簽訂的購房合同無法履約的,當事人可以請求解除合同,并要求損失賠償。但在實際的房屋買賣中,除非合同中有明確規(guī)定,否則,首付款是不能充當“定金”“違約金”。
首付款是房價的一部分,是以辦理購房貸款為前提所交納的一筆預付款。
如果因為購房人自身的原因,銀行沒有批貸款,導致購房合同無法履行,出賣人可以根據(jù)協(xié)議,扣除買房人所繳納的定金或違約金作為賠償。但是這筆錢如果在合同中寫明是“首付款”,則需要全額退還。
簡單來說,首付款與違約金,一碼歸一碼。
開發(fā)商不退首付款,怎么辦?
在實際操作中,大多數(shù)《購房合同》中一般會約定:如果因購房人自身原因(如貸款沒有批下來),無法履行購房合同,則購房人需自行籌集資金,以完成履行合同的義務。
在這種情況下,要求開發(fā)商退還首付款,會遭遇一定的阻礙。
如果確實拿不出買房的全款,那就只能跟開發(fā)商去協(xié)商解約?!顿彿亢贤返淖詈笠话喽紩羞@樣一條:
甲乙雙方在出現(xiàn)違約或爭議情況時,應首先本著友好協(xié)商的原則予以協(xié)商解決。
所以,沒有什么事是不能商量的,先試著平心靜氣的溝通。畢竟,您已經(jīng)實質(zhì)違約了,開發(fā)商有權(quán)要求賠償。
但在溝通的基礎上,我們也應該根據(jù)《購房合同》中寫明的違約責任進行處理,最大限度保護我們購房人的利益。
具體來說,有三種情況供參考:
情況一、違約金比例是房款的一定比例(比如15%),那么可以要求開發(fā)商從首付款里直接抵扣,并將剩下的還給你;
情況二、購房人已經(jīng)繳納了違約金或定金,那么違約責任應僅限于這部分金額,如無其他約定,首付款理應全額退回。
情況三、如果開發(fā)商非常強硬,就是不退你的首付款,或者耍賴,不及時退首付款,那么你也不用死氣白咧的跟開發(fā)商鬧,直接到住建部、消協(xié)投訴。
而且你可以跟開發(fā)商說,你不退我的首付款,我們之間的《購房合同》就不會失效,你開發(fā)商收了我的首付款,這套房子在法律上就只能賣給我一個人。未來一旦你把房子賣給別人,就涉及一房多賣,你帶著合同去法院起訴開發(fā)商詐騙或欺詐,一起訴一個準。
這個時候,開發(fā)商反倒要賠你一筆錢。
當你有理有據(jù)、有法可依的把利害關系跟開發(fā)商說清楚時,他就會知道你不好欺負,進而考慮退還你的首付款。
總之請記住,我們要養(yǎng)成契約意識,一切以《購房合同》中的白紙黑字為準。尤其個人財力有限、收入流水較低、征信有污點的朋友,在簽購房合同時一定要注意,把雙方的違約條款看清楚,對違約結(jié)果有個提前預估,以免到時陷入糾紛。
對于這樣的問題,首先我們先確認一下,當初您買房子得時候給您對接的置業(yè)顧問是怎么安排,怎么囑咐的您!一般情況下置業(yè)顧問都會提前審查一下您的資料或者提前了解您的實際情況,這樣的情況下,他才會要求您交首付去做按揭!
當然,您自身的情況也只有您清楚,所以哪怕是流水不夠或者工資證明,或者征信有問題,都需要提前告知置業(yè)顧問或者開發(fā)商,這樣就有一大部分幾率可以避免上述您說的問題出現(xiàn)!
好,如果上面兩點都沒問題,您去辦理按揭時因為某些原因辦不下來時需要第一時間聯(lián)系您的置業(yè)顧問,并將實際情況告知他,切實的詢問并且讓他幫您想一下辦法,其次您也必須的讓置業(yè)顧問通知其領導,看看是否有辦法解決,如果解決不了,是否可以分期付款,或者換家銀行試試!
最后,如果一切辦法都沒有用,那么,原則上來說,購房已經(jīng)繳納的首付金是給您退的,這個毋庸置疑,只不過,當初您繳納的定金是不退的!
說道此處您應該能明白,這樣的事情在現(xiàn)如今非常長見,所以您大可不必著急!
如果退房合同上沒有明確貸款不下來可以退房,那么如果想退房的話就只能協(xié)商了,但是你們協(xié)商的內(nèi)容中關于違約責任沒有明確,那么如果你堅持退房的話將要承擔違約責任了
1.二手房交易,最為重要的是買賣合同。因此,作為一個家庭至關重要的生活資料的大額投資,我始終建議買房人要聘請律師參與,最好是陪同買房,而非一味地任由中介擺布;2.為何買賣合同重要?因為買賣合同是買房人與賣房人乃至中介公司之間的法律。有人說,不是有合同法嗎?的確是有合同法,但合同法作為私法,完全尊重當事人的意思自治。再說,合同法也不可能規(guī)定得那么細,它只能規(guī)定一些發(fā)生糾紛后的處理規(guī)則。3.如果你們的買賣合同上約定,買房人不能成功辦理銀行貸款,則有權(quán)解除本合同且不構(gòu)成違約的話,你不但首付款可以拿回來,定金也可以拿回來,已經(jīng)支付的中介傭金也可以拿回來;4.如果合同中沒有這種約定,則意味著即便你不能獲批貸款,擺在你面前只有兩個選擇:一是自籌資金全款買房;二是選擇和賣房人協(xié)商并取得其涼解,終止合同的履行,讓對方退還首付款和定金。如果對方不能涼解,你就只能選擇違約了。此時,你需要付出的代價就是依據(jù)合同上的違約金條款支付違約金。首付款+定金或首付款扣除違約金后,若有剩余,對方應該返還給你,若不足,恐怕你還要補足;5.當然,你還有另外一種選擇,就是去法院主張解除合同,并主張不可抗力因素導致不能履約,要求不負違約責任,或?qū)⑤^高的違約金進行降低。但無論如何,進行訴訟,你都需要專業(yè)律師的幫助。