土地屬于無形資產，是增值稅應稅范圍，對外投資實際也是一種視同銷售行為，所以企業以土地投資入股是需要繳納增值稅的。

投資方：增值稅（視同銷售），企業所得稅，土地增值稅（如果雙方從事房地產）被投資方：契稅，印花稅

我的理解：以土地出資，屬于無形資產土地使用權產權轉讓，肯定得簽相關合同，這就有產權轉移書據印花稅，土地要由股東名下過戶到公司名下，需繳契稅，如果土地作價超過股東原取得價格及開發成本之和，還得就增值額繳納土地增值稅。

1、營業稅：

不交：投資方參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為

交：與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的要按規定繳納5%營業稅。

2、土地增值稅

不交：若接受投資的公司不是從事房地產開發，投資公司轉讓土地使用權（作價入股）可免征土地增值稅；

交：若接受公司從事房地產開發：（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20％以及在轉讓環節繳納的稅金?！钡认嚓P規定計算繳納土地增值稅。

3、企業所得稅

公司以土地使用權投資給接受投資公司，投資公司轉讓土地使用權應視同銷售，應該繳納企業所得稅。根據《企業所得稅法》第八條的規定，投資公司取得土地的成本、稅金等費用可按規定在稅前扣除。

4、印花稅

從2006年11月27日以后，對投資后簽訂有土地使用權產權轉移合同的要繳納萬分之五的印花稅。

5、契稅

對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納3-5％契稅。

以土地入股是否需要繳納土地增值稅，要區別對待； 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》財稅字〔1995〕48號第一條規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件， 將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅〔2006〕21號文件第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的， 或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

一、營業稅　　《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅?！　∫虼?，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。二、土地增值稅　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！　　敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。　　因此，若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免征土地增值稅；若子公司從事房地產開發，母公司應按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第七條的規定：“（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20 ％以及在轉讓環節繳納的稅金?！钡认嚓P規定計算繳納土地增值稅?！　　抖愂照魇展芾矸ā返谌幎?，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整?！　「鶕鲜鲆幎ǎ裟腹緫匆幎ɡU納土地增值稅時，母公司按土地的成本價投資子公司，可被認定為未按獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，稅務機關可合理調整應納稅額。三、企業所得稅　　《企業所得稅法實施細則》第十三條規定，企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額?！　∏翱钏Q公允價值，是指按照市場價格確定的價值?！　　秶叶悇湛偩株P于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規定，其他改變資產所有權屬的用途，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入?！　〉谌龡l規定，企業發生本通知第二條規定情形時，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入?！　「鶕鲜鲆幎?，母公司以土地使用權投資給子公司，母公司轉讓土地使用權應視同銷售；母公司應按購入土地的成本價投資給子公司，除非取得土地是外購的可按購入時的價格確定銷售收入外，根據《企業所得稅法》第四十一條的規定，關聯企業間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或關聯方的應稅收入或者所得額的，稅務機關有權按合理方法調整。根據《企業所得稅法》第八條的規定，母公司取得土地的成本、稅金等費用可按規定在稅前扣除。假如母公司擬出資的土地使用權原賬面余額為1000萬元，現評估增值為5000萬元，雙方確認的公允價值也為5000萬元；則企業應確認4000萬元的資產轉讓所得，依法計繳企業所得稅。四、印花稅從2006年11月27日以后，對投資后簽訂有土地使用權產權轉移合同的要繳納印花稅。稅率為萬分之五。 《國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號：）第三條規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。根據上述規定，母公司投資合同涉及土地使用權轉讓應按“產權轉移書據”貼花。五、契稅對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5％?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。

以土地使用權投資，主要涉及以下種稅：增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育費附加。會計分錄如下：借：長期股權投資貸：無形資產-土地使用權應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）借：稅金及附加貸：應交稅費-應交土地增值稅-應交城建稅-應交教育費附加-應交印花稅借：所得稅費用貸：應交稅費-應交個業所得稅

做為投資款入股不需要繳納任何稅費。轉讓才產生稅費。