后果:購買方返還房屋，對方返還購房款和判決支持的各項損失。

有法律協議。

合同有效的條件是：

（1）當事人具有相應的民事行為能力。

（2）當事人意思表示真實。

（3）不違反法律或社會公共利益。

（4）合同標的須確定和可能。

宅基地不能買賣！

還得是區分一下，宅基地和宅子是不一樣的。宅基地是集體的，所有權歸村集體所有，個人只具有使用權，這是法律規定。但宅基地上面的宅子是你個人資產，因為一般是地隨房走，所以我們通常說的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流轉，只不過流轉的范圍必須界定為本村戶口。由于歷史遺留原因，即使是村里的人也有好多人是沒有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又沒地可批，如果剛好有人搬走了想把房子轉手，經過村里統一，倒是可以辦理過來。但是宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

而一般的私下交易其實是無效的。有這么一種現象：有人想買宅基地，兩家就做到一起，簽個合同，再找個證人證明一下完事兒。怎么說呢，如果換以前，你這樣住如果沒人管的話也就罷了。但是現在不一樣，這種隨意買來的宅子是不能確權的，換句話說，從法律效益上這根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有機會做抵押。但是條件也是比較嚴格，并且目前只是再試點地區實行，什么時候能擴大到全國范圍還不好說，要看實際效果。

綜上，想去農村的想法是好的，但是一定要謹慎，現在時期比較特殊，更要仔細斟酌，不能白費了錢卻撲了空！

農村土地私下買賣協議無效，房屋買賣協議有效。法律明確規定，農村土地所有權歸集體所有，非經依法征收征用不得轉讓，因此土地私下買賣協議無效；農村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經濟組織內的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是真實意思表示，是有效的。農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體所有。宅基地在農村組織內部成員之間轉讓，而不能向非農村組織成員轉讓。農村組織內部成員具有農村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農村集體的建設土地，集體享有所有權，分給農民使用，農民之間相互轉讓不違反法律規定。宅基地所有權屬于集體，使用權由農民個人享有，農民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權也隨著轉移，此時，宅基地的轉讓是有效的，只是農民轉讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權之后不能再另外申請宅基地。

法海一粟認為，無房產證的房屋，其買賣合同是有效的；除非該房屋是被禁止交易的標的物。

1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規，不違背公序良俗，該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規定，未領取權屬證書 的房產不得轉讓，但是，這里的規范并不是法律效力規范，不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋，只是會對合同的履行產生影響，但是，不影響合同的效力。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

2、無房產權房屋的類型。在實踐中，沒有房產證的房屋大約包括：

（1）尚未完成初始登記的開發商開發的房產。這類房產已經建成或在建，但是，還沒有辦理初始登記。就是說，還沒有領取大房產證（整個小區的總的房產證）。

（2）尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為：有建房證的和沒有建房證的。

（3）沒有規劃手續的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發商聯合開發后出賣給購房人的。

（4）在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上，可能符合規定，也可能不符合規定。

（5）違法建筑的房屋。

在法律上，第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同，被法院認定為無效的可能性較大。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

您好，很高興回答您的問題。

結合已有審判案例分析，城鎮居民購買農村房屋，合同原則上是無效的，但在某些例外情況下，應當認定合同有效。

一、合同原則上無效

國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”2007年國務院辦公廳發布了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》，指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

因此，城鎮居民在農村購買房屋的買賣合同，一般會因違反法律法規的規定而認定為無效。宅基地使用權是集體組織經濟成員享有的權利，是與特定的身份關系相聯系的，不允許轉讓給非同一集體經濟組織成員。農村房屋很多是沒有產權證書的，在法律法規禁止城鎮居民購置農村宅基地的情況下，城鎮居民就算購買了農村房屋，也無法辦理產權證書的變更登記，也就無法作為房屋所有權人受到法律保護。

二、某些例外情況下，合同有效

實務中，在不違背法律法規、政策的基本規定和精神的前提下，可以對具體案件作出靈活處理。

如果城鎮居民購買農村房屋后，經過相關部門批準，并獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續并取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。此外，1999年1月1日修訂以前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞購買農村房屋，其買賣房屋合同應認定為有效。而對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最后一手買受人的身份和交易情況來綜合進行判斷認定。

總之，不應當以違反法律法規的強制性規定而一刀切地認定買賣合同無效，對于城鎮居民購買農村房屋的情況，應當結合特定的歷史背景、買賣房屋時的法律規定以及其他現實情況等因素綜合考量其效力問題。

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農村宅基地、宅基地房屋只能在本村成員之間流轉交易，禁止外村村民購買本村宅基地及宅基地房屋，禁止城鎮居民購買農村宅基地及宅基地房屋，一切私下簽訂的《農村宅基地、宅基地房屋房屋交易合同》均屬無效。

《土地管理法》規定了農村宅基地、宅基地房屋是不可向外村村民、城鎮居民出售，只能有條件在本村村民之間流轉，現實未經村、鎮、縣三級批準而私下交易的，不給予宅基地確權，也不給予房屋頒發產權證，所簽訂的房屋交易合同不給予任何法律保障。

近些年也有許多關于宅基地房屋私下交易的糾紛事件，大部分是因拆遷時有巨額補償，原賣方因利字當頭，不要臉，向法院提出申請，請求判決房屋交易合同無效，而最后法院也是依法判決雙方簽訂的《宅基地房屋交易合同》無效。有些交易雙方甚至是親戚關系，為了利益，親情都不顧了，更何況是外人。

交易雙方遇房屋糾紛時，如遇拆遷征收這些巨額賠償款，法院會根據《土地管理法》有關條例判決合同無效，購買房可拿回原購房款以及房屋修繕款這些，拆遷賠償款、合同違約款這些不給予任何法律支持。

在這提醒下想購買農村宅基地房屋的朋友們，購買農村宅基地房屋需謹慎又謹慎，特別是城郊農村的，如果不是奔拆遷去的這倒沒啥，就算拿不到補償款，原購房款及裝修款還是可拿到的，當然有些賣方也是比較誠信，補償款會一分不少退回給購房者，為什么是退回，因為補償款是給到房屋產權人名下，購房者本身沒房屋產權，賠償款不會給到購房者手中。

朋友們，你們對于那些為了巨額補償款而撒毀《農村宅基地房屋交易合同》的人是怎么看的呢？反對他們這種行為嗎？歡迎在下方留言討論哦。

謝謝邀請！

先別說房屋，先說你的宅基地，房屋必須建在宅基地上的，而宅基地的所有權是村集體的，所有權是村集體的宅基地是不可以買賣的，一戶一宅的宅基地分配給你，你只有使用權，你是可以在上面蓋房子的，而你這一戶一宅的宅基地，只可以你自己在上面蓋房子，蓋完房子之后，房產證應該是你的名字，這一點你應該明白吧，是這個道理吧？

這也就是說，你的一戶一宅宅基地的使用證是你的名下，你蓋好的房屋的產權證也是你的名下，也只有本村戶口的人才可以在本村申請一戶一宅宅基地的，也可以在申請好的宅基地上蓋房子的，如果是本村的村民，他們沒有宅基地的話，他們是可以自己申請一戶一宅宅基地的，他們可以在自己的申請到的宅基地上給自己蓋房，他們也不會買你的房屋的。

而不是本村戶口的人，也是不可以在本村買房的，從哪一點來說，你在農村的房屋賣給別人都是無效的，如果你的房屋是在你的一戶一宅在宅基地上蓋上的，那么這個宅基地使用權是你的，這個房屋的所有權也永遠是你，即使是你們簽了房屋買賣合同，也是無效的！

如果你的房屋沒有宅基地使用許可證，你的房屋沒有房屋產權證的話，那你這個房屋就是違法建筑了，最后你又問到是否會分到補償款，看來你這個房屋已經賣完了，你這個地方要拆遷征用了，如果是這樣，你的房屋沒有宅基地許可證，你的房屋沒有產權證的話，不管這個房屋在誰的手里，都不會得到補償款的！

但是話又說回來，如果你有宅基地使用許可證，你的房屋又有你的名下的產權證的話，你這個地方發生了拆遷征用的話，那么先不管你現在房屋的主人是誰，是誰住在這套房屋里，這套房屋一定會得到征用補償款的，按道理說，所有的補償款都會打到房屋產證主人的賬號上的，也就是會打到你的賬號上的。

雖然你這個房屋買賣合同是違法的，但是，實際上別人已經花錢買了你的房屋，因為你已經把你的這個房屋賣給了別人，如果房屋被拆遷征用了話，買你房屋的人就應該全部得到補償款的，但是，因為你們的房屋合同是違法的，而且補償款還必須打到原房房屋產權證主人你的帳號，所以，你們的問題就麻煩了，如果你們兩個能商量好這個房屋補償款的問題，那是最好的，否則的話，那就得通過法律途徑，讓法院去裁決了！

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