一、交房指的是依據(jù)商品房買賣合同的約定,開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。該合同約定的日期具有法律效力的。標志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。

二、具體的房屋交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應(yīng)該有明確的約定日期的，可以翻看購房合同里的具體約定時間。如果開發(fā)商如期未交付使用的話，開發(fā)商屬于違約行為。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

三、合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

新房交付時，需要您去到新房物業(yè)部門查看資料，分別有以下資料需要查驗：（1）新房的《住宅質(zhì)量保證書》；（2）新房的《住宅使用說明書》；（3）新房的《竣工驗收備案表》；（4）新房的面積實測表。之后核實新房面積、新房買賣合同及價錢多退少補問題，確認無誤后就可驗收新房。

交房時開發(fā)商需要提供的分別有以下幾份資料（五證兩書一表）：

一、房地產(chǎn)的“五證”：

1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

3.《國有土地使用證》

4.《建設(shè)工程施工許可證》（也稱建設(shè)工程開工證）

5.《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的簡稱。

二、“兩書”：

1.《商品房質(zhì)量保證書》

2.《商品房使用說明書》

兩書是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。

三、“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》：

備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。

《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)開發(fā)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管建設(shè)部門備案后，發(fā)展商就必須對其建設(shè)的樓盤質(zhì)量終生負責(zé)，即使是十年二十年以后出現(xiàn)了質(zhì)量問題，經(jīng)查如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其法律責(zé)任。

注意：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

交房時開發(fā)商需要證件有：

一、書面通知　　開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。

二、質(zhì)量檢驗合格單　購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》　　目前在交樓過程當(dāng)中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，因此，業(yè)主在驗房的時候不能只看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。　為了防止開發(fā)商在建設(shè)期間將業(yè)主的房屋進行抵押，業(yè)主在驗收房屋質(zhì)量文件之前，首先要審查《國有土地使用權(quán)證》上是否有抵押記載，然后才開始驗收有關(guān)的工程質(zhì)量文件。就目前而言，主要是包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》(俗稱“兩書一表”)。　　《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。

四、簽署房屋交接書　　購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交換書　　對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準。　

五、面積測量報告房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表 標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積，或者由有權(quán)威部門(如規(guī)劃國土局地籍測繪大隊)出具的正式測繪報告——房屋建筑面積測繪報告。否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。房地產(chǎn)五證是指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售(銷售)許可證》。二書是：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。