你好，我是不立而立，銀行客戶經(jīng)理從業(yè)8年，我來給您解決這個(gè)問題，理清這其中的“貓膩”。

二手房交易走一手房手續(xù)經(jīng)常存在，在我日常工作中也接觸過這類客戶來問。

我來舉例說明，你比較好理解。甲在開發(fā)商處購買一套房子A,購買后與開發(fā)商簽訂了購房合同，但是還沒有到房管部門進(jìn)行登記備案，也就是現(xiàn)在我們說的“網(wǎng)簽”，此時(shí)甲因某種原因放棄購買房子A.放到中介掛牌銷售，而此時(shí)你看中了這套房子，而這套房子因?yàn)槭切麻_盤的房子沒有房產(chǎn)證，不能走二手房交易，只能與開發(fā)商簽訂合同，讓甲協(xié)助你和開發(fā)商到房管局對(duì)房產(chǎn)A進(jìn)行合同變更并備案登記，將購房合同直接辦在你的名下。

這就是全過程，而此過程中，你可以規(guī)避一些費(fèi)用，個(gè)人所得稅和營業(yè)稅！開不開心，意不意外？

下面是重點(diǎn)，請(qǐng)拿小本記下來，看了我的文章，還能給你剩下一筆費(fèi)用，建議你直接聯(lián)系房主繞開中介，直接去做一手房變更手續(xù)！這樣你就不用掏中介費(fèi)了！記好了嗎，同學(xué)們下課！

這個(gè)問題實(shí)際上帶有一定的普遍性，很多人買二手房時(shí)，認(rèn)為必須找中介，因?yàn)樽约翰恢廊绾闻c賣家進(jìn)行交易，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)大可不必。任何交易都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)中介也不一定都靠譜。事實(shí)上，房產(chǎn)中介市場(chǎng)魚目混雜，坑人的中介也不少，關(guān)鍵還是要自己把握。只要做足功課，購房人完全可以直接與賣方進(jìn)行交易。

二手房交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于購房人而言，二手房交易中最常見的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：

一是交了定金首付后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)不能交易，定金被坑。多數(shù)情況屬于房產(chǎn)處于不可交易狀態(tài)，比如被抵押、查封、凍結(jié)等。

二是付清全部價(jià)款之后，但賣方不配合辦理過戶手續(xù)。

三是買房后沒有及時(shí)過戶，在需要過戶時(shí)，賣方卻坐地起價(jià)，要求買方加價(jià)，否則不予配合過戶。這類情況大多發(fā)生在產(chǎn)權(quán)證不足兩年的二手房，或者處于凍結(jié)交易期的安置房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

四是實(shí)際入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原房主存在歷史欠費(fèi)，如欠交物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)等費(fèi)用。

五是房產(chǎn)交易完成后，突然冒出一個(gè)長租住戶，拒不騰房，購房人因此陷入無法入住和漫長維權(quán)的囧地。

六是交易合同對(duì)交房條件約定不明確，雙方在交房時(shí)對(duì)室內(nèi)裝修及物品的歸屬產(chǎn)生歧義。

七是入住后發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出，影響落戶與就學(xué)。

八是交易完成后，原房主的家庭成員以共有產(chǎn)權(quán)人的身份提出異議，引起訴訟糾紛。

九是在不知情的情況下買到兇宅。

如何規(guī)避二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

為了避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，無論是否通過房產(chǎn)中介，都必須有針對(duì)性的做足功課，這樣才能最大限度地保護(hù)自身的利益。購房人主要應(yīng)注意做好以下幾項(xiàng)工作：

1、看好房源后，一定要邀請(qǐng)賣方親臨不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行查冊(cè)，確認(rèn)房源處于可交易狀態(tài)，不存在抵押、查封、凍結(jié)等情況。查冊(cè)后盡快簽約并辦理交易手續(xù)，防止房源狀態(tài)發(fā)生變化。

2、房屋買賣合同一定要與產(chǎn)權(quán)證上的全部登記產(chǎn)權(quán)人本人簽署，并應(yīng)核驗(yàn)簽約人的身份證件。

3、要親臨房源現(xiàn)場(chǎng)走訪鄰居、物業(yè)，了解房源是否存在異常情況，北方地區(qū)還要了解供熱情況，是否存在歷史欠費(fèi)等。

4、與賣方直接簽訂的房屋買賣合同（不是交易網(wǎng)簽合同）務(wù)必要內(nèi)容詳細(xì)，至少應(yīng)包括以下事項(xiàng)：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人、成交價(jià)款、支付方式及時(shí)間、交房時(shí)間、交房條件、辦理過戶手續(xù)期限、物業(yè)交割、欠費(fèi)清繳、戶口遷移、不存在長租的承諾、違約責(zé)任等。這是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

5、交易資金最好由銀行監(jiān)管，或者在交易時(shí)，在遞交的材料審核無誤后，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬。需要注意的是，辦理過戶手續(xù)分兩個(gè)階段，需要賣方兩次簽字，第一次是網(wǎng)簽交易合同時(shí)，第二次是交易審核通過后辦證時(shí)。

切記！不可將交易資金交由房產(chǎn)中介存管，因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)中介不及時(shí)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給賣方，買方可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

6、盡量不買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子，或者處于限售期的房子。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房子，如果買了也要及時(shí)過戶，不要為了省稅而拖延過戶，為日后辦理手續(xù)留下隱患。

7、辦理過戶手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)辦理專項(xiàng)維修資金的更名，需要買賣雙方簽個(gè)專項(xiàng)維修資金過戶協(xié)議，然后攜帶產(chǎn)權(quán)證到小區(qū)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理銀行辦理更名，更名之后就可以正常使用該房產(chǎn)名下分戶賬上的余額了（如果有的話）。

8、房產(chǎn)交割時(shí)，應(yīng)及時(shí)核查各項(xiàng)費(fèi)用，主要是物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)、車位管理費(fèi)、公攤費(fèi)等欠費(fèi)情況，并及時(shí)清繳。及時(shí)到派出所核查戶籍遷出情況。

總之，只要準(zhǔn)備充分，即使不通過中介也可以順利完成二手房交易。

這是不可能發(fā)生的！簽合同得買賣雙方都得在場(chǎng)，常見的，是買方得當(dāng)著賣方的面，先付中介費(fèi)起點(diǎn)五千元的中介費(fèi)給中介，并且要先付你房款若干萬，既便簽了合同，緊跟著還得三方一起去不動(dòng)產(chǎn)權(quán)局辦理過戶，賣方光有你一個(gè)人不行，得房產(chǎn)權(quán)利人夫妻倆帶上身份證，買方得付清約定好的全部房款人家才能辦理過戶更名手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)那兒還得去房管局找到這套房子的原始檔案進(jìn)行核對(duì)。以后，不動(dòng)產(chǎn)還會(huì)指定勘測(cè)人員實(shí)地入戶測(cè)量房子的面積并繪圖附在買方取得的產(chǎn)權(quán)證后邊。關(guān)鍵詞：怎么辦？你感到被忽悠了，那么記住關(guān)鍵一點(diǎn)，不能去辦過戶更名手續(xù)。

感謝邀請(qǐng)

當(dāng)然可以了，不過既然已經(jīng)簽過合同，而且已經(jīng)收了定金了，那就是要違約，違約就要為自己的違約行為買單，按照合同約定，給守約方支付相應(yīng)的違約金。

無論是買房還是賣房，對(duì)很多人來說都是大事，畢竟交易金額太大，買房的人窮盡幾個(gè)錢包，只為了一個(gè)有一個(gè)住所，賣房的人，雖然獲得了金錢，但是也割舍了一段特殊的情感。所以，買房賣房，都要慎重，一旦建立的契約關(guān)系，就盡可能的履行下去，違約的責(zé)任，輕則是金錢的損失，重則還要耗費(fèi)時(shí)間 精力 金錢，擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。

最近幾年，見過太多的買賣房屋違約案例，為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，不遵守契約精神，歸根到底，還是因?yàn)檫`約的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于守約帶來的收益。

這就提醒所有買房的跟賣房的群體，在簽訂買賣協(xié)議時(shí)，一定要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。一般的違約賠償，如果是買方違約，則定金就是違約金，賣方違約，采用雙倍賠付，就是在退還定金之外，再賠償同等金額的違約金。但是為了最大化保護(hù)自己的權(quán)益，違約金額也可以協(xié)商為總房款的20%，這樣就可以在法律保障的范圍內(nèi)，最大化的保障守約方的利息。

前兩年，因?yàn)榉績r(jià)的快速上漲，在這個(gè)市場(chǎng)情況下，賣方違約會(huì)比較多，總感覺賣便宜了，當(dāng)天討好的價(jià)格可能第二天就變了，這個(gè)還好，只是道德層面的，有的人是剛簽了合同，收了定金，第二天就違約，屢見不鮮，很多人都會(huì)通過法律途徑維護(hù)系列的合法權(quán)益，因?yàn)榈R一天，可能就很難找到自己滿意的房子或者要多付出更多的金錢才能買到房子，所以在這種情況下，法院處理的結(jié)果一般是強(qiáng)制執(zhí)行買賣合同或者除了支付違約金之外，還要給守約方支付房子的差價(jià)。

所以，無論是買房還是賣房，都要謹(jǐn)慎，違約不單單是道德層面的，有時(shí)候還會(huì)涉及到法律問題，所以，如果已經(jīng)簽訂了契約合同，就要盡可能的履行下去。

簽二手房合同時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：

一、需要確認(rèn)房主真實(shí)身份

購房者必須檢查簽約主體的真實(shí)性，主要就是核實(shí)房主的身份。保障業(yè)主證件真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同前提條件。

二、需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可信度

1、需要注意房權(quán)證上的房主與賣房人一定要是同一個(gè)人；2、需要確認(rèn)的是房屋產(chǎn)權(quán)類型和交易方式；3、需要注意產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否一致；4、一定要到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

三、需要標(biāo)明付款過戶問題

買方會(huì)將房款分為定金、首付款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間分別打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，買方也有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。此外房產(chǎn)證上如果要寫上配偶或者父母的名字，一開始在合同上就應(yīng)該予以約定，否則在過戶之后再辦理變更登記會(huì)增加不必要的麻煩。

還有戶口遷出也是購買二手房的買家比較為關(guān)心的問題，建議買家在購房之前先查明房屋的戶口情況，并在合同中約定賣家遷出戶口的期限和逾期遷出的違約責(zé)任。建議在手中留存一部分房款作為尾款，在賣家遷出戶口之后才予以支付。

四、需要注明費(fèi)用交接時(shí)間

買方應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬的問題作為“房屋交付”重要條款，一定要注意水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接具體時(shí)間。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)等費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，原房主的單位是否對(duì)有些既定要求等，都應(yīng)該在合同中明確寫出。

五、需要注意二手房合同范本不能用

房管局或者中介大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，而范本合同中可夠修改的地方著實(shí)不少，而相當(dāng)一部分人對(duì)于合同的擬定并不重視，甚至在發(fā)生糾紛后，方才悔悟合同擬定的有問題。這是因?yàn)榉侗竞贤械臈l款太過于寬泛，并不適合復(fù)雜多變的二手房交易情況，在房價(jià)不斷上漲的當(dāng)下，實(shí)難約束賣家的違約潮，對(duì)買家相當(dāng)不利。

以上這些簽訂二手房合同時(shí)應(yīng)該要注意的事項(xiàng)，避免誤入二手房“陷阱”合同。

答：應(yīng)按合同法的規(guī)定，來確定合同條款的真實(shí)意思。

在合同條款理解上，

首先，凈得，通常的理解為賣方交易后，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)及其他費(fèi)用后，所應(yīng)得的價(jià)款。若按補(bǔ)充約定契稅及維修資金由賣方承擔(dān)，則“凈得”不能按通常的理解來予以解釋。

其次，補(bǔ)充約定中已明確“合同總價(jià)（101.5萬）減去甲方凈得價(jià)后的剩余房款6.7萬，由丙方（中介）代為繳納過戶過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)及中介費(fèi)”。該約定說明，稅費(fèi)的承擔(dān)者是甲方，但由丙方予以繳納，且已在6.7萬元中予以了繳納。

再者，“注”部分明確了契稅及維修資金的繳納主體為甲方，與甲方將錢款交付給丙方，由丙方代為繳納并不矛盾，也是由甲方繳納的。

因此，補(bǔ)充約定中對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)繳納義務(wù)主體約定不明與爭(zhēng)議，賣方與中介方產(chǎn)生不同內(nèi)容的理解與解釋。

當(dāng)出現(xiàn)雙方對(duì)合同條款理解有爭(zhēng)議時(shí)，合同法規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

通過上述的分析，及合同法關(guān)于合同條款的解釋原則，題主所述問題及爭(zhēng)議，不一定對(duì)中介有利。

從補(bǔ)充約定的內(nèi)容來看，中介作為專業(yè)的提供房產(chǎn)交易的機(jī)構(gòu)，可能利用自己的優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則，構(gòu)成顯失公平（中介取得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)價(jià)的中介費(fèi)或報(bào)酬，而賣方相當(dāng)于繳納了兩次稅費(fèi)）。按照法律的規(guī)定，該補(bǔ)充約定是可以申請(qǐng)變更或撤銷的。

當(dāng)然，如果補(bǔ)充約定系中介提供的格式文本，那么該補(bǔ)充約定條款的理解，依法要作出對(duì)中介不利的解釋。

買二手房在中介指導(dǎo)下簽合同 簽訂購房合同注意以下問題： 1.買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。若遇到在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項(xiàng)，可以申請(qǐng)走法律程序。 2.?二手房交易以來，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致最多購房者中招的陷阱之一，產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購房人在履行自身義務(wù)后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。其次，賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購房時(shí)沒有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣家在簽訂賣房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，一旦幾年后銀行方面強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，賣家往往已經(jīng)不知所終，購房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對(duì)這種情況，購房者在簽訂買賣合同時(shí)，一定要注意合同上有沒有雙方何時(shí)交接產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，最好是當(dāng)即付款后，當(dāng)即交接產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式，還需要注意，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。還需要留意，房產(chǎn)在法律上有沒有不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。